價(jià)值失守的深層剖析：從監(jiān)理失效、物業(yè)失能看房地產(chǎn)畸形發(fā)展怪圈

近期，長(zhǎng)沙某小區(qū)交房后，驚現(xiàn)切筋梁，引發(fā)社會(huì)關(guān)注，關(guān)鍵不是一戶偶發(fā)，而是5幢樓中的3幢樓，都得此病！戶戶均出現(xiàn)“割筋梁”，輕的“肌肉”被割，重則“骨頭”打斷，可謂慘不忍睹。根據(jù)網(wǎng)上報(bào)道，3幢樓共計(jì)314戶中，有245戶進(jìn)行了自查，其中受力主筋被割斷的有163戶，其余的都有混凝土被鑿除情況。

割筋梁 圖源：網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息

說(shuō)來(lái)搞笑，這個(gè)項(xiàng)目參建陣容堪稱豪華——建設(shè)單位與施工總包均為頭部大型央國(guó)企，裝修單位也是知名企業(yè)，監(jiān)理單位則來(lái)自深圳的，也曾是全國(guó)首批百?gòu)?qiáng)的監(jiān)理企業(yè)。能說(shuō)他們不懂工程嗎？能說(shuō)他們沒(méi)有看見(jiàn)嗎?

我想這個(gè)監(jiān)理單位肯定也有發(fā)出警示，或許也要求整改過(guò)；但是，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不得不屈服，最終放棄了努力和掙扎嗎？！因?yàn)椋O(jiān)理也要靠開(kāi)發(fā)商賞飯吃。當(dāng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)你別管了，監(jiān)理受制于人，也不得不忍氣吞聲的。

這個(gè)工程質(zhì)量目標(biāo)其實(shí)很高，網(wǎng)上可查資料顯示，總包指定的工程質(zhì)量目標(biāo)是：創(chuàng)優(yōu)良工地、奪市級(jí)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程獎(jiǎng)、確保省級(jí)質(zhì)量獎(jiǎng)——芙蓉杯。

圖源：網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，這光鮮目標(biāo)，尷尬的現(xiàn)實(shí)，無(wú)情揭露了地租經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)行業(yè)只重眼前不顧將來(lái)的惡疾。

當(dāng)國(guó)家隊(duì)與知名企業(yè)齊聚，工程質(zhì)量依然堪憂，監(jiān)理單位作為工程質(zhì)量的守門人卻屢屢失靈，這些問(wèn)題的答案，或許就藏在行業(yè)價(jià)值排序的錯(cuò)位與制度設(shè)計(jì)的漏洞之中。分析后，發(fā)現(xiàn)與住宅物業(yè)癌變，好似一脈相通。

一、參建單位的關(guān)系密碼與招投標(biāo)的隱形博弈

從項(xiàng)目參建單位的構(gòu)成來(lái)看，一個(gè)值得玩味的問(wèn)題浮出水面：在建設(shè)、施工、裝修、監(jiān)理等多方主體中，背后可能暗含裝修和監(jiān)理招投標(biāo)的復(fù)雜邏輯中。

但現(xiàn)實(shí)中，工程招投標(biāo)領(lǐng)域仍存在明規(guī)則與潛規(guī)則的角力。部分項(xiàng)目雖表面遵循公開(kāi)招標(biāo)流程，卻通過(guò)設(shè)置隱性門檻、量身定制資質(zhì)要求等方式，為關(guān)系戶鋪路。多數(shù)大型地產(chǎn)都有內(nèi)部供應(yīng)商庫(kù)，多數(shù)大型施工單位也都有長(zhǎng)期合作伙伴。

尤其是在地方重大項(xiàng)目中，地緣關(guān)系、利益紐帶可能滲透到評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致優(yōu)者未必勝，勝者未必優(yōu)。當(dāng)參建單位的選擇摻雜過(guò)多非市場(chǎng)因素，工程質(zhì)量的第一道防線便已松動(dòng)。

二、監(jiān)理橡皮人化：在利益鏈條中喪失話語(yǔ)權(quán)

監(jiān)理單位本應(yīng)是工程質(zhì)量的第三方裁判，部分承擔(dān)著國(guó)家賦予的社會(huì)監(jiān)管責(zé)任。但在不少項(xiàng)目中，監(jiān)理卻淪為蓋章機(jī)器，其功能喪失的背后，是多重制度與現(xiàn)實(shí)困境的疊加。

經(jīng)濟(jì)依附性瓦解獨(dú)立性

當(dāng)前監(jiān)理費(fèi)由建設(shè)單位支付，這種付費(fèi)模式使得監(jiān)理天然處于弱勢(shì)地位。當(dāng)建設(shè)單位為趕工期、降成本而忽視質(zhì)量隱患時(shí)，監(jiān)理若堅(jiān)持原則，可能面臨費(fèi)用被扣、合同終止的風(fēng)險(xiǎn)。在生存壓力下，一些監(jiān)理單位選擇睜一只眼閉一只眼，淪為甲方的附庸就成了現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈了。

權(quán)限模糊與執(zhí)行乏力

現(xiàn)行法規(guī)，雖賦予監(jiān)理監(jiān)督工程質(zhì)量的職責(zé)，但其停工權(quán)、處罰權(quán)等權(quán)限缺乏剛性支撐，根本無(wú)法像政府職能部門那樣行使執(zhí)法權(quán)。當(dāng)初引進(jìn)監(jiān)理制度，期望其成為鐵面無(wú)私，但最后更像是被異化各方的替罪羊。面對(duì)建設(shè)單位或施工單位的違規(guī)操作，監(jiān)理整改通知，很多時(shí)候淪為一紙空文。即便發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量安全隱患，很多時(shí)候也難以強(qiáng)制停工，能在協(xié)調(diào)中尋求理解與支持，如果建設(shè)單位要求放水，監(jiān)理往往也只能妥協(xié)。

行業(yè)生態(tài)惡化與專業(yè)能力退化

近年來(lái)監(jiān)理費(fèi)占工程造價(jià)比例持續(xù)走低，部分住宅項(xiàng)目中，監(jiān)理費(fèi)甚至壓縮至0.5%以下。別以為這是小開(kāi)發(fā)商的出價(jià)，很多大家耳熟能詳?shù)拇笮椭禺a(chǎn)，也這樣干。當(dāng)監(jiān)理的地位和待遇，在工程參建各方中，只比包工地資料的強(qiáng)丟丟的時(shí)候。低費(fèi)率，導(dǎo)致監(jiān)理單位難以聘請(qǐng)高素質(zhì)人才，從業(yè)人員專業(yè)能力參差不齊，同時(shí)監(jiān)理也只能斷臂求生，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度和專業(yè)度，自然會(huì)出現(xiàn)心有余而力不足現(xiàn)象了。

業(yè)委會(huì)和監(jiān)理行業(yè)，住建造就的兩個(gè)苦瓜兄弟

說(shuō)點(diǎn)題外話，監(jiān)理和業(yè)委會(huì)都是住建倡導(dǎo)的，結(jié)果成了爛兄爛弟的苦瓜兄弟。

物業(yè)成天嚷嚷人工費(fèi)上漲，做不了，虧死了，殊不知監(jiān)理行業(yè)現(xiàn)在還是2007年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)上限往往還被打骨折，想要中標(biāo)一些商品房項(xiàng)目，哪怕是知名地產(chǎn)的項(xiàng)目，現(xiàn)在往往按2007年費(fèi)率3-4折報(bào)價(jià)，才有可能中標(biāo)。

2007年，一個(gè)國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師年薪6萬(wàn)不到，現(xiàn)在要18萬(wàn)。住建呀住建，房屋建設(shè)時(shí)，監(jiān)理人有心但無(wú)力、很難干好；交房后，物業(yè)人無(wú)心無(wú)力賴著好干，業(yè)委會(huì)這個(gè)物業(yè)監(jiān)理人，往往難得到支持，面臨成立難、運(yùn)行難困局，是不是很有點(diǎn)意思，這是為啥呢？！

三、重構(gòu)行業(yè)價(jià)值：讓質(zhì)量與責(zé)任回歸核心

工程質(zhì)量的失守，本質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域價(jià)值排序的錯(cuò)位——短期利益壓倒長(zhǎng)期責(zé)任，經(jīng)濟(jì)價(jià)值凌駕社會(huì)價(jià)值，個(gè)人私利侵蝕公共利益。要打破這一困局，需從制度重構(gòu)與觀念革新雙管齊下。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短視癥，一方面，強(qiáng)化建設(shè)單位的工程質(zhì)量終身責(zé)任制，將建設(shè)方主體責(zé)任追溯至項(xiàng)目全生命周期，無(wú)論建設(shè)期、質(zhì)保期，質(zhì)量責(zé)任均應(yīng)負(fù)責(zé)；另一方面，應(yīng)將工程質(zhì)量、居住體驗(yàn)、社會(huì)評(píng)價(jià)等長(zhǎng)期價(jià)值納入房企信用評(píng)級(jí)，與融資成本、市場(chǎng)準(zhǔn)入直接掛鉤，倒逼企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕；更為重要的是，應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為工業(yè)，而不是金融業(yè)，去杠桿去資本性質(zhì)，實(shí)施現(xiàn)房銷售、開(kāi)發(fā)保證金制度（資金自有率不得低于70%）。不然，上午拿地，下午打樁，三個(gè)月封頂，真把基建當(dāng)狂魔了，還是當(dāng)工程就是碼積木、疊豆腐呢？

四、重塑監(jiān)理行業(yè)權(quán)威

解決監(jiān)理行業(yè)的困境，讓房地產(chǎn)造房子，關(guān)鍵在于重塑監(jiān)理的獨(dú)立性與權(quán)威性。不然，弄些好房子標(biāo)準(zhǔn)可能也是然并卵，因?yàn)闆](méi)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理監(jiān)督質(zhì)量的有效執(zhí)行，那肯定也造不出好房子的！故建議如下：

其一，推動(dòng)監(jiān)理費(fèi)用支付機(jī)制改革，可由政府設(shè)立第三方監(jiān)管賬戶統(tǒng)一支付監(jiān)理費(fèi)用，從工程建設(shè)資金中按比例提取，切斷監(jiān)理與建設(shè)單位的直接經(jīng)濟(jì)依附。

其二，明確監(jiān)理的法定權(quán)限，保障其對(duì)工程中違規(guī)行為的停工權(quán)、處罰權(quán)（現(xiàn)有制度下，監(jiān)理的這兩個(gè)權(quán)限依然要建設(shè)單位同意才行），對(duì)拒不執(zhí)行監(jiān)理指令的單位，可直接向行業(yè)主管部門報(bào)告并暫停項(xiàng)目審批。

其三，提高監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以便吸引高素質(zhì)、高職業(yè)道德的人才入行；同時(shí)提升行業(yè)準(zhǔn)入、監(jiān)理追責(zé)制度，失職禁入等制度；

第四、提升監(jiān)理地位，和國(guó)際接軌，讓監(jiān)理地位和律師、教師、醫(yī)生齊平。更多的社會(huì)榮譽(yù)感，才能維持社會(huì)責(zé)任感，才能讓監(jiān)理恪守職業(yè)道德，堅(jiān)守職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。

草根談：

這個(gè)案例暴露的不僅是個(gè)別企業(yè)的責(zé)任缺失，更是行業(yè)治理體系的深層漏洞。

只有當(dāng)工程回歸質(zhì)量?jī)?yōu)先的初心，讓監(jiān)理能真正成為鐵面包公，房地產(chǎn)行業(yè)才能擺脫重利益輕質(zhì)量的泥沼，為社會(huì)交付經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的良心工程。

這既需要制度的剛性約束，更需要行業(yè)價(jià)值共識(shí)的重建——畢竟，任何工程的基石，都應(yīng)是責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

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