深圳樓市：新房折扣殺瘋，二手房價繼續“跳水”！

暴雨過后，深圳樓市迎來分裂時刻：新房市場優惠開盤鑼鼓喧天，二手房市場淚流滿面。

天氣一放晴，深圳人看房的熱情就攔不住了！

上周，樂有家門店二手住宅看房量環比暴漲33%，簽約量也順勢上漲6.1%，恢復到了相對高位水平。

與此同時，新房市場也迎來一波供貨高峰，五大新盤齊齊取證入市，攪動一池春水。

深圳西部的南山和寶安成了供應大戶，四個新盤分布在南頭、前海桂灣、南山荔灣和寶安會展新城，龍華老城也不甘示弱，祭出幸福城臻園這個861套的“巨無霸”。

市場仿佛被按下加速鍵，一邊是新盤銷售中心人聲鼎沸，另一邊是二手房業主含淚降價。

看似熱鬧的樓市景象，暗流涌動！

新盤戰場：五大金剛下場開戰，折扣殺瘋了

上周深圳樓市的迎來新房供應小高峰，堪稱一場“西部風暴”。

五大取證新盤中，四個盤踞在南山和寶安核心地段，只有幸福城臻園孤軍鎮守龍華老城。

不管水面上如何“風急浪高”，開發商們大膽推新，紛紛亮出底牌。

龍華“卷王”幸福城臻園一馬當先，備案均價6.46萬/㎡，上來就甩出四重折扣組合拳：0.96×0.96×0.98×0.98≈0.885折，折后均價直接砍到5.72萬/㎡。

96㎡三房門檻價跌破500萬，489萬就能上車，還送家電禮包。861套房源如同開閘放水，意圖一口吃下龍華改善需求。

南山選手同樣兇猛。

中海云啟源境家園祭出21層小高層+全系三房兩衛新品，90套貨量，主打精致路線；

前海雙盤提價拿證。

前海時代尊府則亮出最后一棟89㎡三房“絕版小戶”，精準狙擊前海碼農；最狠的是觀山海家園，直接推出64套2梯2戶138㎡樓王單位，周六開盤。

觀山海家園備案均價高達9.6萬/㎡，今年4月備案均價約8.6萬/㎡；而前海時代尊府這批保留的小戶型，景觀和朝向相較之前的更好，前期房源出清，新一批備案價相比有所提升。這是前海樓市拐點要來了嗎？

這些新盤不約而同打出“好房子”概念。當口號變成實打實的居住升級，改善客群的錢包也就捂不住了。

二手市場：福田領跌全城，老破小慘遭“膝斬”

當新房鑼鼓喧天，用折扣吆喝時，二手房市場仿佛在進行一場沒有終點的“跳水比賽”。

福田區化身“重災區”，掛盤均價已連跌11個月。

深圳中原最新數據顯示，福田區7月掛牌均價鎖定在8.46萬/㎡，較1月份直降4.6%。監測的22個片區中，20個片區報價下跌，跌幅片區占比高達90.9%！

上半年，福田掛牌價格也一路“插水”。

劃片區來看，跌幅最大不僅是傳統老城區，連福田中心區也逃不過。

上步片區目前掛盤均價為7.8萬元/㎡，下跌9.1%；其次是福田中心區，掛盤均價為8.2萬元/㎡，下跌5.7%。全區幸存的兩個上漲片區，約1%漲幅幾乎可以忽略。

上半年福田區跌幅榜的范圍在9.7%-16.6%。

八卦嶺宿舍以70.34%的跌幅驚掉眾人下巴，這個曾因荔園小學學位炒到15萬/㎡的神盤，如今單價跌破5萬。

“老破小”疊加學區，似乎成了房價的詛咒，這類房產前些年被炒出天價，如今下跌最慘的也是這一批。

過去半年，福田跌幅榜最高的是八卦嶺片區的嶺尚時代園，均價8.0萬元/㎡；景田片區的香逸名園，均價7.4萬元/㎡。

以上兩個，都是掛盤價跌幅超16%的小區。

此外，香蜜湖片區的香雅園，目前均價13.7萬元/㎡，半年下跌11.7%。

更扎心的是成交周期拉長了，換言之，房子更難出手了。

深圳二手房平均成交周期已拉長至287天，超八成福田業主只能靠降價求生。益田村77平三房最新成交價僅493萬，比2021年高峰時的725萬暴跌32%；八卦嶺28平“老破小”從巔峰428萬跌至177萬，56%的跌幅堪稱“膝斬”。

學區房信仰崩塌疊加產品力淘汰，新規房、好房子的沖擊下，讓核心區二手房陷入“漲不動、賣不掉”的死循環。

史上最熱的夏天遇上“最冷”的市場成交月

今年夏天分外的熱，在“空調外機”的深圳，多次發布高溫預警信號。

史上最熱的夏天，樓市卻透露出一陣陣深入骨髓的“寒意”。

新房市場靠的是產品力、配套規劃及折扣這三張王牌。

一是肉眼可見的“高使用率”碾壓，如幸福城臻園88.25%的得房率（含贈送）吊打老小區；

二是規劃紅利，地鐵線路越開越多，25號線景龍站、深大城際民治北站讓龍華新盤化身“軌道盤”；

三是簡單粗暴的折扣，12個點的優惠把價格打回五年前。

反觀二手房，以前成交主動權掌握在業主手里，價格砍到哪里，自己決定。

尤其是老舊學區房，正遭遇三重暴擊：

大學區制稀釋學位溢價，八卦嶺宿舍價格崩盤就是警鐘；保障房供應放量，擠壓低質二手房生存空間。

既然新房與二手的價格都“史上最筍”，為何成交拉不上去？

真相是，老百姓沒錢了！

首先，統計數據顯示，截至2024年12月末，深圳金融機構住戶本幣貸款余額約32037.76億元，而住戶本幣存款余額為30642.9億元。

債＞資，換句話，深圳住戶存款，已經不足以償還貸款，若按照深圳常住人口1798.95萬人（2024年末數據），深圳人均負債17.8萬元。

其次，銀行貸款收縮，2023年深圳住戶中長期貸款減少412億元；2024年，樓市信心持續崩塌，住房貸款仍處于同比減少的狀態。

最后，大家都不敢花錢了。

據深圳市金融統計數據報告，今年上半年住戶存款增加2425.59億元，而被認為與住房貸款掛鉤的中長期貸款，僅增加980.53億元……

意味存錢的人多，貸款的人少，勒緊腰帶過日子，錢都得花在刀刃上！

深圳人買房邏輯徹底分裂：

要嘛，押注核心區二手房的“確定性”，要嘛，豪賭新興板塊新房的“成長性”。