土拍透露重大信號(hào)！深圳樓市的焦點(diǎn)，原來(lái)在這……

在這個(gè)高溫與暴雨交織的盛夏，來(lái)自全國(guó)的龍頭房企，正在“哄搶”深圳龍華的宅地。

8月8日，深圳出讓的A815-0036地塊，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)逐，被深業(yè)以17.89億元總價(jià)摘牌，溢價(jià)率達(dá)15.12%！

7月7日，深圳出讓的A802-0309宅地，則吸引了天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤(rùn)6家房企參與競(jìng)價(jià)。

經(jīng)過(guò)了108輪的激烈爭(zhēng)奪后，地塊被中海以23.7億元摘得，溢價(jià)率高達(dá)40.74%。

而更早之前的6月19日出讓的A817-0619地塊，同樣吸引了中鐵、綠城、招商、龍華建設(shè)、國(guó)貿(mào)、中能建、聯(lián)發(fā)、中海8家房企展開(kāi)爭(zhēng)奪。

經(jīng)過(guò)65輪競(jìng)價(jià)，該地塊被聯(lián)發(fā)以12.12億總價(jià)拿下，溢價(jià)率46.55%。

不到2個(gè)月的時(shí)間，接連3塊地被龍頭開(kāi)發(fā)商集體激烈爭(zhēng)搶。

只能說(shuō)作為深圳真正的地理中心，地緣優(yōu)勢(shì)和資源稟賦都得天獨(dú)厚的龍華，在開(kāi)發(fā)商心目中的重要性。

而開(kāi)發(fā)商這種的集體性共識(shí)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，恰恰是一種再明確不過(guò)的信號(hào)。

1、開(kāi)發(fā)商所具有的信息不對(duì)稱優(yōu)勢(shì)，及對(duì)市場(chǎng)、板塊的研判能力，遠(yuǎn)不是普通購(gòu)房者所能比的；

2、開(kāi)發(fā)商在一些代表性地塊展現(xiàn)出的集體性行為，往往體現(xiàn)著對(duì)地塊所在板塊的一致性預(yù)期。

總之，看不懂市場(chǎng)的時(shí)候，不妨跟著土拍、摸著開(kāi)發(fā)商過(guò)河就是了。

而從另一個(gè)角度看，這幾場(chǎng)頗具風(fēng)向標(biāo)意義的土拍，也給片區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目、也是目前深圳樓市標(biāo)桿項(xiàng)目、龍華首發(fā)的新規(guī)產(chǎn)品——鵬宸云筑，開(kāi)出了一張價(jià)值證明書。

高品質(zhì)遇上好價(jià)格，從來(lái)都是購(gòu)房者的福音。

而對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，放眼全市范圍內(nèi)，中心區(qū)選擇面越來(lái)越窄。像鵬宸云筑這種集齊“地段、品質(zhì)、價(jià)格”不可能三角的超高性價(jià)比寶藏盤，深圳怕是再難有第二個(gè)了。

01

開(kāi)發(fā)商為什么集體看好龍華？

如果用一個(gè)詞來(lái)概括龍華樓市上半年的表現(xiàn)，那就是供需兩旺：

1、土拍市場(chǎng)。

到目前為止，深圳今年出讓宅地7宗，共收金超139.17億元。

其中，龍華一個(gè)區(qū)就獨(dú)占4宗，且其中2宗地溢價(jià)都超過(guò)40%，均位于民治街道。

2、新房市場(chǎng)。

7月1日，貝殼研究院公開(kāi)發(fā)布深圳樓市上半年各區(qū)住宅新房的銷售套數(shù)，龍華的住宅新房銷售套數(shù)是4986套，占全市住宅新房的22.89%，銷售量超過(guò)寶安排在榜首。

按片區(qū)劃分來(lái)看，民治在上半年成交占比重回第一，同時(shí)均價(jià)始終保持頭部水平，收獲量?jī)r(jià)雙冠。

3、二手房市場(chǎng)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍華區(qū)上半年二手成交2688套，同比上升53.1%，創(chuàng)近三年上半年新高，前10中一半位于民治片區(qū)。

三個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：

經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，龍華，尤其是靠近福田的民治街道，已經(jīng)成為了白領(lǐng)和小年輕們的置業(yè)首選。

原因有三：

第一，從大的城市規(guī)劃上，龍華的上限，絕對(duì)不僅僅是城市的副中心，而是會(huì)和福田、羅湖、前海、南山一樣成為城市的主中心，這是已經(jīng)確定的大方向。

買房買中心，已經(jīng)成為當(dāng)下深圳樓市購(gòu)房者買房的鐵律。而龍華的獨(dú)特價(jià)值在于，作為深圳的地理中心，無(wú)論上班、生活、交際圈，都比普通區(qū)域更有延伸度。

第二，經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，龍華已經(jīng)進(jìn)入全方位的兌現(xiàn)期，成為既有產(chǎn)業(yè)，又有生活，還有未來(lái)的深圳核心區(qū)。

據(jù)官方披露，2024年龍華GDP3154.45億，同比增長(zhǎng)5.6%，首次躋身全國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)區(qū)前十。2025年上半年，龍華區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值1567.11億元，為歷史同期最高值。

在龍華，從最早崛起的紅山、上塘，到目前正在發(fā)展的深圳北站經(jīng)濟(jì)圈，民治街道直接承接了福田外溢的發(fā)展力。

從居住成熟度來(lái)看，龍華目前最成熟也是最宜居的核心片區(qū)，非民治街道莫屬。

第三，龍華的新房，卷出天際。

放眼望去，龍華的新盤，不管是產(chǎn)品還是戶型，品質(zhì)PK全深圳。

比如，提到龍華民治的新房，就會(huì)想到的深圳新規(guī)后的首發(fā)項(xiàng)目之一——鵬宸云筑。

鵬宸云筑是2025年上半年深圳市熱銷項(xiàng)目TOP2，5-7月蟬聯(lián)龍華區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)TOP1，來(lái)訪超2萬(wàn)批、凍資超3000批、半年去化近千套。

這意味著，2025年上半年，龍華每成交5套房就有1套是鵬宸云筑，創(chuàng)造了四開(kāi)四捷的熱銷奇跡，締造深圳日光盤傳奇。

02

為什么買房人獨(dú)愛(ài)鵬宸云筑？

提起鵬宸云筑，購(gòu)房者一定不會(huì)陌生。

左手中建壹品，右手湖北文旅，兩大國(guó)匠聯(lián)袂開(kāi)發(fā)，鵬宸云筑從誕生那一刻起，就自帶頂流光環(huán)。

事實(shí)上，“深圳首批新規(guī)產(chǎn)品”，這個(gè)大眾最為熟知的標(biāo)簽，只是普通購(gòu)房者對(duì)鵬宸云筑的第一認(rèn)知。

只要了解過(guò)項(xiàng)目，且去過(guò)項(xiàng)目的購(gòu)房者就會(huì)知道，鵬宸云筑是一個(gè)真正的寶藏新盤。

1、極致的區(qū)位：

鵬宸云筑所在的區(qū)位梅林關(guān)片區(qū)，位于深港科技創(chuàng)新中軸中部，是龍華七大重點(diǎn)片區(qū)之一。

梅林關(guān)片區(qū)正處于投資700億全面升級(jí)改造期，片區(qū)改造占地面積約4.63平方公里，新增開(kāi)發(fā)量達(dá)180萬(wàn)平方米，推動(dòng)片區(qū)年總產(chǎn)值達(dá)1500億。

項(xiàng)目所在的華南物流園片區(qū)，是深圳目前少有的、能對(duì)標(biāo)香蜜湖中心區(qū)、深圳灣超級(jí)總部基地、騰訊企鵝島的大面積凈地開(kāi)發(fā)片區(qū)，片區(qū)功能定位為打造“華南數(shù)字超級(jí)總部基地”。

華南數(shù)字總部超級(jí)基地，是對(duì)標(biāo)深超總、騰訊企鵝島及香蜜湖國(guó)際金融中心，四大微城市之一，產(chǎn)學(xué)研商住定位，世界500強(qiáng)海克斯康已落戶，已集聚35+龍頭名企，打造灣區(qū)數(shù)智產(chǎn)業(yè)集群，數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群度達(dá)95%。

2、極致的配套：

生活于此的“一步即達(dá)”性，是鵬宸云筑給深圳購(gòu)房者帶來(lái)的全新的“大城體驗(yàn)”：

更有效率，更有空間，更有生活。

來(lái)看看鵬宸云筑周邊5公里的生活是怎樣的？

生態(tài)景觀上，鵬宸云筑擁有深圳稀缺一線湖景，坐擁塘朗山、銀湖山兩大山脈的自然資源，近享民治水庫(kù)、民樂(lè)水庫(kù)、雅寶水庫(kù)、南坑水庫(kù)四大湖景。

周邊約3公里范圍內(nèi)還包含民治體育公園、紅木山郊野公園、白石龍音樂(lè)主題公園、深圳北站中心公園、南園公園、逸秀公園、玉龍公園等生態(tài)公園。

交通配套上，項(xiàng)目距10號(hào)線南坑站C出口約600米，2站福田，4站深圳北站，5站崗廈北，緊鄰深圳北站、五和交通樞紐兩大交通樞紐，高效通勤灣區(qū)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：百度測(cè)距）

商業(yè)配套更是應(yīng)有盡有。項(xiàng)目臨近8號(hào)倉(cāng)奧特萊斯；約2公里可以到達(dá)約13.4萬(wàn)㎡華潤(rùn)萬(wàn)象商業(yè)（規(guī)劃中）；約3公里可以到達(dá)紅山6979、華南首家Costco旗艦店；2站地鐵即達(dá)福田深業(yè)上城、皇庭廣場(chǎng)、福田星河COCO Park、卓悅中心等商業(yè)，近距離享受福田中心商業(yè)繁華。

文旅配套上，除了北站/紅山城市級(jí)“五館一體”等市政文化配套近在咫尺，醫(yī)療配套上兩大市級(jí)三甲醫(yī)院均在周邊。

教育配套上，鵬宸云筑從幼兒園到小學(xué)到初中，基本實(shí)現(xiàn)目送式上下學(xué)。

項(xiàng)目當(dāng)前學(xué)區(qū)為華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校，同時(shí)可上萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校，距離僅不到600米。且目前項(xiàng)目北側(cè)，還有一所按照省一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造九年一貫制學(xué)校。且項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)有多所幼兒園。

可以看到，選擇鵬宸云筑，衣食住行基本都是城市級(jí)的頂配資源，滿足日常生活所需。

3、極致的產(chǎn)品：

作為深圳難得的上純住宅大盤，鵬宸云筑作為中建壹品和湖北文旅進(jìn)入深圳的首發(fā)之作，上的都是硬功夫：大社區(qū)、大園林、大配套，有極其濃厚的社區(qū)氛圍。

項(xiàng)目整體總建面約31萬(wàn)方，分為東西兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，兩個(gè)地塊的園林總面積高達(dá)約3.4萬(wàn)平。

放眼深圳核心區(qū)，像鵬宸云筑這樣的項(xiàng)目體量和園林規(guī)模屈指可數(shù)。

在品質(zhì)打造上，鵬宸云筑選擇直擊深圳人的“痛點(diǎn)”——用極致的產(chǎn)品力，憑一己之力拉高區(qū)域品質(zhì)天花板。

4、極致的品牌匠造：

中建壹品+湖北文旅強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，鵬宸好房系列首作。

比如在園林設(shè)計(jì)上，鵬宸云筑通過(guò)融合嶺南文化的獨(dú)特元素與現(xiàn)代都市感，打造一處具有“山水意境 ”與“自然生態(tài)”的輕奢山水人居，在整個(gè)園林風(fēng)格上以“園藏萬(wàn)象，山水六境”為核心理念，營(yíng)造園林與自然景觀的和諧統(tǒng)一。

東地塊園林實(shí)拍圖

東地塊園林實(shí)拍圖

東地塊園林實(shí)拍圖

比如G層的大堂，入戶面積至少有50㎡以上，裝修后吊頂高度約3.6米，配置有空調(diào)，以新中式風(fēng)格進(jìn)行裝修；入戶大堂，則采用了星級(jí)酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)打造，讓業(yè)主享有星級(jí)酒店的歸家儀式。

入戶大堂實(shí)拍圖

地下大堂實(shí)拍圖

總結(jié)一句話，這可能是當(dāng)下深圳市場(chǎng)，為數(shù)不多的一個(gè)可以滿足購(gòu)房者“既要……又要”，同時(shí)又能把性價(jià)比拉滿的寶藏項(xiàng)目。

03

西地塊即將加推，龍華改善客注意了！

對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，人生置業(yè)的終極升艙，一定是選一套“一步到位”的品質(zhì)住房！

對(duì)苦品質(zhì)久矣的改善人群來(lái)說(shuō)，鵬宸云筑即將推出的西地塊，就必定不能錯(cuò)過(guò)。

這么說(shuō)吧，如果說(shuō)東地塊的產(chǎn)品，是剛需人群的福音。那么西地塊的產(chǎn)品，則是在東地塊的產(chǎn)品力上，再上一個(gè)臺(tái)階。

與東地塊對(duì)比，西地塊由于位置的原因，整個(gè)社區(qū)的視野開(kāi)闊度和景觀面都更好，規(guī)劃的居住氛圍也更加純粹（住宅+公區(qū)+物業(yè)用房），將會(huì)是整個(gè)項(xiàng)目壓軸的產(chǎn)品。

目前最新的消息是，鵬宸云筑西地塊首發(fā)的，就是8號(hào)樓，即將在8月底入市。

官方的說(shuō)法是，西地塊的8棟，是東地塊樓王6棟的再進(jìn)階。最驚喜地方在于：

1、景觀更進(jìn)階

8棟位于西地塊的東南側(cè)，整體的景觀視野比東地塊的樓王——6棟視野更好。

真正位于一線前排的位置，幾乎沒(méi)有任何的遮擋，預(yù)計(jì)12樓以上就可以看到民治水庫(kù)和未來(lái)的民悅公園，遠(yuǎn)眺的話即是塘朗山和銀湖山山景，整體的視野開(kāi)闊度、景觀面都非常優(yōu)越。

2、產(chǎn)品更進(jìn)階

8棟樓棟的外立面是采用鋁板+裝飾金屬線條+真石漆+玻璃構(gòu)成，整體風(fēng)格是以嶺南風(fēng)情元素構(gòu)成的新中式風(fēng)，總共有32層，層高約3.1米，2梯5戶的設(shè)計(jì)。

8棟目前總共有3個(gè)戶型，起始面積就在100㎡以上，面積段涵蓋103-118-139㎡4房-5房產(chǎn)品，總計(jì)154套大戶型，真正做到了戶戶朝陽(yáng)。

這樣的面積段就決定了，西地塊的8棟未來(lái)的居住圈層，會(huì)是更加純粹的關(guān)注居住品質(zhì)的改善人群。

除此之外，在戶型的設(shè)計(jì)上，鵬宸云筑的產(chǎn)品力也是非常超前的。

當(dāng)大家還在舊規(guī)戶型上絞盡腦汁時(shí)，鵬宸云筑已經(jīng)做出了第一代新規(guī)戶型。

之前鵬宸云筑推出的產(chǎn)品，基本都是約100%綜合使用率戶型，且都是絕版新規(guī)戶型。

這樣的戶型設(shè)計(jì)，直接俘獲了不少剛需的心。

如今，在西地塊的打造上，鵬宸云筑的新規(guī)戶型又再一次進(jìn)階。

比如建筑面積約139㎡的進(jìn)階改善型大宅，這個(gè)戶型的布局跟之前東區(qū)【樓尊】6棟的建筑面積約148㎡相似，功能基本一致，但建面壓縮了近9個(gè)平方。

整體空間感受等同于市面上建筑面積約160㎡大宅：

有獨(dú)立前室入戶空間+獨(dú)立玄關(guān)空間構(gòu)建雙重入戶隱私空間；

整體客廳開(kāi)間約5.5米、進(jìn)深約3米、總面積約15㎡，同時(shí)外接一個(gè)面寬約8.5米、進(jìn)深約1.6米的大陽(yáng)臺(tái)，南北通透，保證了客廳更大的采光面跟景觀面；

主臥采用套房+獨(dú)立衣帽間+270°采光設(shè)計(jì)，豪宅品質(zhì)精裝；

這個(gè)戶型是西南朝向，12樓以上就可享受民治水庫(kù)景觀，整個(gè)西地塊就只有8棟這31套，非常稀缺。

再比如，建筑面積約102-103㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型，總計(jì)有91套。

這個(gè)戶型有兩個(gè)朝向，分別是東南朝向和西南朝向，12樓以上越過(guò)前面數(shù)字谷企業(yè)獨(dú)棟后，即可擁有非常開(kāi)闊的視野和景觀，可以眺望民治水庫(kù)和未來(lái)的民悅公園。

戶型采用經(jīng)典的豎廳、動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)。客廳整體開(kāi)間是約3.5米，整個(gè)客廳配置充足的收納空間；

客廳外接約6米面寬、進(jìn)深約1.6米的大陽(yáng)臺(tái)。總面積約10㎡的陽(yáng)臺(tái)，如此闊綽尺度的陽(yáng)臺(tái)，完全可以媲美市面上140㎡大戶型項(xiàng)目。

主臥采用套房設(shè)計(jì)，室內(nèi)門設(shè)置了一個(gè)“L”形空間，可以形成類似玄關(guān)的單獨(dú)小空間，保護(hù)主人隱私；主臥內(nèi)部同樣是270°視線+800mm雙飄窗設(shè)計(jì)，尺度感拉滿。

這個(gè)戶型主打的是“超高性價(jià)比”。這個(gè)戶型的布局跟之前東區(qū)【樓尊】6棟的建面約121㎡的類似。且與福田、南山區(qū)的部分項(xiàng)目對(duì)比，在同等價(jià)格下鵬宸云筑的面積更大，空間尺度更闊綽。

還有建筑面積約118㎡戶型，東南朝向，南側(cè)遠(yuǎn)眺銀湖山山景，北側(cè)俯瞰嶺南風(fēng)情園林，這個(gè)戶型也只有31套。

這個(gè)戶型，位于樓棟東南側(cè)端頭位置，有自己的獨(dú)立入戶空間，獨(dú)門獨(dú)戶；

餐客廳，是大尺度的橫廳設(shè)計(jì)，總開(kāi)間約6.15米、進(jìn)深約3米，面積約18㎡；

客廳還銜接一個(gè)約6米大陽(yáng)臺(tái)，北側(cè)是約2.6米寬的小陽(yáng)臺(tái)，一南一北地形成通透的客廳；

主臥同樣是套房設(shè)計(jì)，270°視野開(kāi)窗，南側(cè)飄窗開(kāi)間約3.6米，東側(cè)飄窗約3.5米，后續(xù)不管是衣帽間還是大衣柜，都有足夠的空間。

且值得注意的是，鵬宸云筑所有的產(chǎn)品都是精裝交付，精裝品牌方面是采用諸如科勒、方太、東芝、史密斯等一線品牌。

品質(zhì)已經(jīng)拉滿，但購(gòu)房者可以期待的是，鵬宸云筑大概率還是會(huì)把性價(jià)比進(jìn)行到底，極有可能是龍華改善上車的最低門檻。

為什么這么說(shuō)呢？

之前東地塊的樓王單位6號(hào)樓，開(kāi)盤均價(jià)在5.71萬(wàn)/㎡。

而西地塊的8號(hào)樓，目前可知景觀更好，戶型也更優(yōu)。

同樣的戶型設(shè)計(jì)和空間尺度下，8號(hào)樓的新戶型，面積普遍會(huì)比6號(hào)樓少個(gè)3-9㎡。

假設(shè)8號(hào)樓的價(jià)格跟6號(hào)樓持平，或者略高于6號(hào)樓。但因?yàn)?號(hào)樓面積減少了，總價(jià)最高能省50多萬(wàn)，這都是實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)。

8月16日，也就是本周六，高區(qū)的湖景樣板房開(kāi)放在即，8月底西地塊8號(hào)樓或許就將與購(gòu)房者見(jiàn)面。

錯(cuò)過(guò)鵬宸云筑東地塊的朋友，這次可得抓緊沖！