李坤執掌華東半年后 中建玖合要在上海放“大招”

不久前，中建二局旗下地產平臺中建玖合在上海打造的玖上瑯宸，高調召開了首發產品會。

然而，吊足胃口的是，項目的實景示范區要到8月底才揭開面紗，正式開盤更要等到9月。

這個項目從去年9月拿地算起，已經醞釀打磨超過300天——在同行普遍追求“180天閃電入市”的當下，中建玖合這波“慢操作”顯得與眾不同。

或許，中建玖合正在憋一個不容有失的“大招”。

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雖然實景示范區還未開放，但首發產品會還是透露了該項目的幾個硬核亮點：

叫板20萬+豪宅的“面子”：首創“金鑲玉”立面，陶板搭配斜切鋁板，質感滿滿。上次看到這種陶板立面還是在單價近20萬的豪宅上海壹號院。

公園環抱的“底子”：項目南向直面68萬方大寧公園，西側代建活力公園，南側內退25米綠化，真是堪稱“三園裹藏”的城央秘境。

豪橫的99米“神仙入口”：以海派大師吳湖帆《曉云碧嶂》為模板，堆山引泉，打造“藏在城市里的山林”，門廳寬度達到99米，在城央豪宅中，這種尺度極為奢侈。

此外，“頂配”公區可謂碾壓總價5000萬+豪宅：6~10米超高架空層保障低區住戶“視野平權”，4000㎡架空層+3000㎡雙下沉藝術會所（含雙泳池、行政酒廊等），配置可謂“壕”無人性。

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據說這個項目邀請了22家設計團隊合力操刀，每月至少3次一起打磨方案，大到園林堆坡角度，小到陶板釉色濃淡，這些細節不知被推翻多少次重來才呈現出現在的產品效果。

中建玖合如此“磨刀”，背后也折射出其業績焦慮與內部賽馬機制的殘酷。

過去兩年，中建玖合在上海戰績非常亮眼：

2023年銷售額158.73億元排名第14，創下入滬最佳。

但2024年風云突變，中建壹品以62.92億元銷售額成為中建八子在上海業績最好的公司，中建玖合以微弱的銷售劣勢位居其后，當年銷售額為61.85億元。

更緊迫的是，2025年已過大半，在克而瑞發布的的上海銷售Top50排行榜上，中建玖合排名倒數第三，權益銷售金額僅11.02億元。

因此，玖上瑯宸，成了必須贏下的“翻身仗”。

為此，中建玖合緊急搬來“華東老將”李坤坐鎮。這位新任華東總經理身上有著不少標簽，其中最矚目的是“華東拓荒者”。

2020年7月29日，中建玖合華東區域前身——北京中建地產華東事業部成立時，李坤便以區域總經理的身份外派上海，擔負起開拓上海市場的重任。

李坤率隊入滬，一年內狂攬浦東滴水湖、頂尖科學家社區等5個項目，實現“五子聯動”，中建玖合正式在上海扎根。

李坤帶領團隊在上海開疆拓土的策略，據說在中建玖合內部備受認可。

隨后2021年7月，李坤調回總部北京，出任中建玖合副總經理，分管投資，期間主導了北京太陽宮、上海嘉定等重要地塊的競拍，也打造了不少熱點項目，如北京中建·玖合府（2022年銷售額超80億元）和上海中建理想之地（2023年銷冠、銷售額120億元）。

如今臨危受命重返上海，李坤肩負的壓力和期待都拉到了頂點。

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可以說，玖上瑯宸在中建玖合內部承載著戰略級別的期待。

雖然上海是國內房地產發展最好的市場之一，豪宅熱銷也是事實，但能否一戰成名，靠的還得是產品本身。

為了打磨好產品，李坤到任后親自當起了玖上瑯宸的“一號產品經理”，從陶板燒制的窯溫到泳池的水循環速度，上千條意見逐條打磨，誠意滿滿。

然而，玖上瑯宸這場仗并不好打。

首先就是價格。

項目所處的大寧板塊近五年無核心宅地供應，周邊標桿作品大寧金茂府二手掛牌價已突破16萬元/㎡，這也是玖上瑯宸對標項目。

論產品，其實玖上瑯宸超越了金茂府，定位高端豪宅，此前放風價就是16萬元/㎡。

但同為競品的金茂璞元放風18萬元/㎡最終開盤16.6萬元/㎡，在價格上與玖上瑯宸直接構成競爭。

中建玖合能否守住預期價位，目前還是未知數。即使保住這一價格，市場是否愿意為“非傳統豪宅區”的新面孔買單？

其次是品牌信任度。

相對來說，中建二局在上海市中心打造豪宅的經驗還不是很豐富，而且此前其在臨港發展遇挫，項目去化困難，違規降價、質量整改、返傭難結等負面新聞不斷，一定程度上影響了開發商品牌形象。

另外，當前上海新房市場上“神仙打架”，客源爭奪逐漸白熱化。同區域的競品也都蓄勢待發，也會分流客群，直接沖擊玖上瑯宸的銷售表現。

更何況這個項目還有21%辦公物業需長期自持且年稅收承諾超2億元，對開發商綜合能力簡直是極致考驗。

結語

當高周轉神話破滅，房企的較量終將回歸產品與耐心的賽場。

中建玖合這300天的“慢功夫”，是孤注一擲的豪賭，更是行業轉向的縮影。

就如李坤在玖上瑯宸首發產品會上說的：

“把品質焦慮留給自己，把安心生活交給客戶。”

這一承諾能否實現，相信不久就要見分曉了。

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