地王與新盤迭出，二手跟漲，“偽豪宅區”寶中要逆襲了

今年深圳樓市的8月是寶中片區的“高光8月”。

上周深圳土拍誕生新晉地王：

招商華潤與中海血戰近兩小時，為寶中一塊地殺紅了眼。

近200輪舉牌，86.4億落槌，寶中南街坊經歷了從流拍到地王的蛻變。

5.96萬/㎡的樓面價（周邊二手約12萬+），宣告這里正式晉升資本必爭之地。

從流拍邊緣到房企瘋搶，寶中靠的不是情懷，而是騰訊、摩天輪海景的硬核底氣——深圳豪宅新錢主場，正在西移。

01

曾經，寶安中心區被貼上“偽豪宅”的標簽

早期的寶中開發中，存在規劃缺陷與開發粗放的問題，部分項目容積率偏高，導致居住密度大，缺乏真正的豪宅尺度感。

同時，寶中市場充斥著大量定位模糊的“剛改型豪宅”，面積段集中在100-144㎡，既缺乏真正頂級大平層的奢闊尺度，又未能針對高端客群打造差異化產品力。

寶中不缺乏購買力，只是長期缺乏與之匹配的產品。

本次寶中土拍的地塊，2025年3月，同屬南街坊的地塊（宗地號A002-0060）因商業占比高達51%、總價86億的天價門檻而無人問津。

當時的市場用沉默投了反對票——過高的商業負擔和嚴苛的轉讓條件讓房企望而卻步。

而寶中官方積極革命，精準切除病灶，大膽進行了三項關鍵調整：

商業面積從102500㎡猛砍82%至18350㎡，住宅占比提升至86.2%；

起拍價從86億直降22億至64.09億，降幅達25%；

取消“70/90”戶型限制，取消商品房限價，取消保障房配建要求——“三無政策”給予開發商充分自由。

調整后的地塊吸引了招商華潤聯合體、中海、建發三家頭部房企爭奪、

經過兩小時、近200輪競價，招商華潤最終以86.4億拿下，樓面價達5.96萬/㎡，溢價率34.81%。

這場激烈角逐傳遞出明確信號：寶中核心地塊已被頂級開發商認可為優質資產。

02

寶中目前新房項目也很值得期待。

去年9月，保利旗下公司以總價28.2億元競得同板塊的A001-0219宗地（瑧譽府）溢價率超35%。

目前保利瑧譽府于8月8日已取證，折后均價約9.2萬/㎡，8月23日開盤。

保利瑧譽府是寶中最突出的項目之一，它是寶中2025年第一個新規盤，有403套海景房，最為突出的特點就是其108%的得房率。

私享電梯廳≈白撿12㎡，凸窗陽臺全贈送≈白送44㎡，保利瑧譽府上演了一場空間魔術，143㎡實得170㎡，相當于多出一間房。

項目在南街坊的北側僅500米左右，央企開發，精裝交付，戶型為114-143㎡的4-5房。

另外，緊鄰保利瑧譽府地塊的是中鐵能建閱臻府。

中鐵能建閱臻府于去年7月底開盤，開盤均價8.6萬元/㎡，一年后即將新推108-138㎡四房。

03

最后來看一下二手房價變化情況。

寶中片區上半年業主報價上漲了1.8%，在超8成片區報價下跌的情況下，寶中逆勢回漲。

關于片區半年變化的詳細情況，可以點擊下方藍色字查看往期內容：

2025上半年深圳房價變化，最高下調超10%

片區報價回暖，業主信心逐漸增強，目前寶中的眾多豪宅盤價格是多少呢？

咖姐篩選了13個寶中平均成交面積在144㎡以上的小區。

目前二手成交均價最高的是壹方商業中心一期，達到了13.9萬元/㎡，平均成交面積295.9㎡，也是均面積最大的小區。

單價排名第二的正是壹方商業中心二期項目，均價也在13.0萬元/㎡。

然后便是寶中的著名豪宅熙龍灣，兩區均價在12.0萬元/㎡左右。

成交均價過10萬的還有：宏發領域花園、都市茗薈花園，成交均價分別為11.1萬元/㎡、10.6萬元/㎡。