歸零！恒大終局，誰是最大的贏家？

8月25日，屬于中國恒大（3333.HK）的時代落幕了：

其16年之久的香港上市地位正式終結！
2008年，經濟危機下的房地產困局中，幾乎資金鏈全部斷裂的恒大，在與香港大佬近三個月的“鋤大D”后，迎來了周大福的鄭裕丹、華人置業的劉鑾雄等一眾頂級香港資本聯合中東財團向恒大注資5億美元，不僅力挽狂瀾救了恒大一命，而且也為恒大上市鋪平了道路。
2021年9年，同樣幾乎資金鏈全部斷裂的恒大再也沒有等來救兵，畢竟，相比2008年的小恒大，21年的恒大不管是規模和體量已遠超彼時：
1、2008年，恒大當年銷售額36.07億；
2、2020年，恒大銷售達到峰值5072億，，增長了近140倍，年均增長率1100%，在一個傳統重資產的行業走出了高科技的爆發力增長潛質；

這一次，命運之神再也沒有眷顧恒大，畢竟，這場堪稱前無古人的房地產債務危機的劇烈程度：
狙擊了整個狂飆突進的房地產行業！
落幕之時，這時候再盤點2.4萬億負債盛宴之下，誰才是那隱藏身后的大贏家？而誰又是那承接了巨額負債后的接盤俠？

01 ☆☆☆☆☆恒大樓盤的購房人：不幸中的萬幸

大部分人的眼中，恒大的購房人是不幸的，實際上，在康哥看來：
恒大所有債權人中，恒大樓盤的購房人可能是唯一可以100%清償（交付）的。
當然，這不僅利益于恒大在暴雷后之初兩年的努力自救，更離不開國家對房地產行業債務危機之下爛尾樓的定性：

保交房、保民生、保穩定，俗稱“三保”！

這其中的力量即有來自許家印暴雷初期的企圖自保的拼命三郎的狠勁：
1、恒大暴雷后的首年，2022年全年保交樓30萬套，位居全行業第二；
2、2023年一季度保交樓規模更是飆升至第一名，達到12套；
如果一定要做個對比，作為萬科三好生的2024年，全年保交樓也僅僅只有18萬套，如果對比其它暴雷房企的交付，那恒大暴雷伊始的交付可謂是：
瘋狂！
但是，恒大購房人能有100%交付（清償）還有很重要一點：
國家級力量的兜底！

當然，這個并不是恒大一家暴雷房企購房人所享有的特權，而是所有暴雷房企購房人均享有的特權！此外，法律層面亦給了一個兜底保障，將購房人的優先權置于其它法定優先權之前，簡稱為：
購買人的超級優先權！
根據最高人民法院于2023年4月20日發布了法釋〔2023〕1號司法解釋，即《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》：
商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

02 ☆☆☆☆恒大財富的持有人：部分人的小確幸

恒大地產可以快速崛起，除了“三高”模式將資金的運用發揮至極限外，還得益于其龐大的體外資金，其中很重要一環就是：
恒大財富的定向融資！
2021年9月，在恒大地產暴雷正式暴雷之前，恒大財富率先引爆恒大系危機，彼時，許老板動情地說了一句：
我可以一無所有，但恒大財富的投資者不能一無所有！
伴隨著23年3月恒大債務重組條件被債權人否決，兌付兩年之久的恒大財富于2023年8月徹底停止兌付，這期間共經歷了多次兌付政策的變動：

隨后2023年8月，隨著恒大財富停止兌付后，恒大財富等一眾高管被抓，許家印也在當年9月28日被捕。在這六版的兌付方案中，有兩類人是極其幸運的：
1、恒大財富暴雷初期同意以房抵債的財富購買人，顯然，這是當時唯一一個全身而退的機會，但是能抓住的人并不多；
2、恒大財富小金額的購買人（≤10萬），這部分人在兩年的兌付中，基本上本金是達到了100%全額兌付；
除了這兩類幸運兒之外，恒大財富的大金額購買人，大部分的兌付率僅在30%-50%左右，未來能否繼續兌付，參照已暴雷的財富產品兌付率來看，確實也不容樂觀。
令人意外的是，在官方微博停刊7年消息的“恒大財富”在昨天竟然發了一條：
許家印還錢！品牌部還有人上班不?

調侃輕松之余，顯然更多的是員工們的無奈，彼時，許家印的承諾如今看來已然化作了空氣：
很多員工和業主都拿著辛苦錢、血汗錢和養老錢來買了恒大財富的產品，我代表集團明確承諾一定要全部兌付，一分錢不能少。

03 ☆☆☆☆恒大帝國的最大債權方：銀行等金融機構

作為恒大2.4萬億負債最大的債權方，銀行等金融機構顯然是最大的受害者，但是若從實際受償的角度來看，銀行又是在法律保障下：

最大受益者！

在恒大高速發展的過程中，銀行等金融機構光利息就收了恒大：

3000億！

而且在這個過程中，提供給恒大的萬億融資又有土地以及在建工程作為抵押提供優先權保保障，雖然抵押品在處置過程中，伴隨著房地產行情的下降，有部分遇到貶損情況，但是基于爛尾樓項目做重組盤活的ZZ任務，因此，銀行等金融機構的受損程度最低，也是恒大債權人具有法律保障清償規模最大的！

04 ☆☆☆恒大清盤人：瘋狂全球阻擊

中國恒大（3333.HK）作為在香港上市的企業，其自身名下并無多少資產，而是通過股權的形式控制著境內的各項目公司，進而控制各項目公司的土地、在建工程、商品房等資產。

根據恒大在2022年首次清盤呈請所發布的公告，此次清盤范圍涉及的財產為中國恒大香港上市公司本身、不包括本公司附屬公司擁有的財產，而恒大的主要地產項目資產集中于內地的附屬公司。

因此，從這個意義上來講，雖然此次香港法院發出強制清盤令，對于中國恒大這個上市實體形成約束是肯定的，但是能否涉及到恒大在內地大量的項目公司本身以及執行效果，則值得商榷，這里涉及到兩個問題：

1、香港的清盤令競效力能否被內地法院認可從而執行內地項目公司的資產？

2、清盤令競爭力即使可以在內地執行，清盤令的申請人受償的順序如何？

每個問題對于清盤人來說都是擺在面前一座未知海拔高度的大山，怎么翻越？何時翻越？

但是相比于可能連空氣也撈不到的恒大境外美元債的債權人而言：
恒大清盤人顯然則是人生大贏家，沒有之一！

根據香港《公司(清盤及雜項條文)條例》規定的資產分配優先順序（也稱“支付瀑布”）：

清盤人的報酬、律師費及其他清盤成本位列最頂端，優先于員工工資和有抵押債權人，更不用說無抵押債權人和一般股東了。

這意味著，在恒大僅存的境外可變現資產中，恒大清盤人將最先切走自己那份蛋糕。

對于恒大清盤人而言，因清盤不涉及恒大的核心資產，即：

內地大量項目公司名下的土地、在建工程、待售商品房等！
因此，如何將恒大許老板以及關聯人的境外資產掘地三尺，那顯然關系：
其可以拿到的報酬多少！

而恒大清盤涉及大量的債務清理，據接近清盤人安邁的人士透露，團隊人員超過50人，涉及律師、會計師、估值師、稅務專家，甚至還有中國事務的專家，按照香港方面的慣例，這些專業人員的小時費用從幾百到幾千元不等，顯然，光人工成本：
一個月少則幾百萬，大則上千萬！
因此，就有我們看到的清盤人招招出奇的應對：

1、2024年2月，在接手恒大清盤事務僅不到一個月，便開始著手向中國恒大的前核數師-羅兵咸永道會計師事務所（即普華永道）提起潛在的訴訟，索賠金額或創記錄；
2、2024年3月1日，許家印香港5億豪宅被清盤人掛牌出售；
3、2024年8月5日，恒大清盤人正式起訴許家印、前妻丁玉梅等7名被告，追討2017-2020年間基于虛假財報套取的60億美元（約427億人民幣）股息及酬金；
4、最新的進展還包括向此前恒大夏海鈞位于美國和加拿大的資產發起追討；
……
在無法染指恒大核心內地資產的情況下，顯然，出手恒大及實控人的境外資產也是一個重要的追償路徑，清盤人如此努力，顯然，一方面是為了給境外債權人給予交待，一方面也是對自身報酬上限的追求：

按照香港破產管理署的收費標準，清盤人的報酬采用階梯式計算：首50萬港元收取10%，其后50萬港元收7.5%，其后400萬港元收6.5%，即首 500 萬港元的酬金為34.75 萬港元，超過500萬港元的部分收1%。

05 恒大時代的落幕，我們該思考點什么？

顯然，上述幾類債權人是幸運的，除此之外，像恒大美元債持有人、普通債權人的清償率將異常之低，按照23年3月恒大發布的債務重組方案的數據顯示：

普通債權人的清償率在2-9%左右。

這而還是在彼時房地產行情還不錯的時候的估值測算，如今又經歷兩年的價值調整，清償率顯然將再打折扣。。

恒大一地雞毛的背后，我們該思考點什么？

2021年的7月1日，許家印迎來了一生最高光的時刻，作為全國政協常委、恒大集團常委書記、董事局主席的許家印受邀在天安門城樓上觀禮慶祝中國共產黨成立100周年大會。

從人生高光時刻到2023年9月28日喜提手銬一副，兩者僅隔：

820天。

這一刻，“只有時代下的恒大”得到了最好的詮釋。但是如果細細品思：
中國不單單就一家恒大，還有恒大們：融創、碧桂園、萬達等，這一眾房地產公司從零起步發展到參天巨樹，靠的是什么？

政策紅利+市場紅利，很顯然，起決定因素的兩個因素。

現在都在說許家印，前兩年都在說王健林，當作為“政策紅利 +市場紅利”兩紅利下的頭部受益者開啟長槍短炮之時，是否有誰曾認真想一下這些年地方財政和房地產宏觀調控中的失誤和腐敗呢？

作為地方財政的核心支柱、國家重要的支柱產業的房地產行業，直接GDP占比5%、間接GDP占比近1/3的房地產行業，銀行新增借款投向在2017年達到了頂峰約45%，此后一路下滑，至2023年一季度，僅占新增借款約3.5%左右，下降了超過90%。

對于高杠桿、高周轉的房地產行業，新增貸款的投放下降速度之快超乎想象，而這無異于一場無聲的絞殺。

對于如此重要的行業、如此體量的巨無霸企業，轟然倒下，其所產生的風險溢出效應顯然是無法估量。

對于房地產行業高杠桿、高周期的資金密集性特點，確實存在非常多的頑疾需要調整，但是如果政策調整時間更多一些緩沖、更有藝術一些，也許會更好。

現在新增貸款大力流向以新能源行業為代表的ESG行業，短期內由35%迅速提升一倍至71.8%，在新能源行業的狂歡之時，誰能保證這不是下一個恒大雷之所在？

一抓就死，一放就亂。

希望可以終結于恒大這一家而已。

作者：kangins