直擊半年報(bào) | 龍湖： “堅(jiān)守戰(zhàn)略”是穿越周期的根本定力

8月29日下午，龍湖集團(tuán)2025年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)在線上召開，董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼、執(zhí)行董事兼地產(chǎn)開發(fā)航道總裁張旭忠、龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉及龍湖智創(chuàng)生活總經(jīng)理宋海林等出席。

盡管面對市場復(fù)蘇的緊迫性，龍湖持續(xù)保持戰(zhàn)略性投資、主動(dòng)債務(wù)優(yōu)化及穩(wěn)定的業(yè)績，為下行周期中的房地產(chǎn)行業(yè)提供韌性樣本。

守住基本盤，攻堅(jiān)去化

2025年以來，在多輪政策協(xié)同發(fā)力下，宏觀經(jīng)濟(jì)正釋放出強(qiáng)勁的增長韌性。地產(chǎn)行業(yè)也在深度調(diào)整中加速重構(gòu)。

面對周期考驗(yàn)，龍湖守住交付與兌付的基本盤。上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，同比增長25.4%。其中開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入454.8億元，交付物業(yè)總建筑面積為352.7萬平方米。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，今年上半年，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以客戶需求為導(dǎo)向提升產(chǎn)品力、交付好房子，也在全力攻堅(jiān)去化，平衡存量項(xiàng)目的利潤與現(xiàn)金流。

針對近日北京、上海等一線城市陸續(xù)放松購房限制，管理層表示：“去年9月26日中央首提房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，并出臺(tái)了一攬子的刺激政策，效果是非常顯著的。最近中央再次提出全力維護(hù)樓市止跌回穩(wěn)，包括北京上海限購放松，這是非常有必要的。”

陳序平指出：“樓市的止跌回穩(wěn)，短期走勢看政策的刺激力度，中長期仍然非常看好中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的韌性。一二線城市核心地段仍然缺少好房子，改善需求非常強(qiáng)勁。在一二線城市的好地段，修好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，仍然是一門值得長期去做的業(yè)務(wù)。”

上半年，龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入454.8億元，交付物業(yè)總建筑面積為352.7萬平方米。其中，地產(chǎn)開發(fā)合同銷售金額350.1億元，持續(xù)聚焦簽約質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量回款，并表回款率超100%；分區(qū)域看，西部、長三角、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%，一二線城市銷售占比約90%。

此外，龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上透露，在新貨源的拓展上，龍湖集團(tuán)在保證償債安全的前提下，擇機(jī)獲取新土地。上半年，龍湖集團(tuán)于上海、重慶、蘇州、貴陽4座核心城市獲取4幅土地，新增土儲(chǔ)總建筑面積24.9萬平方米，權(quán)益面積18.4萬平方米。截至2025年6月30日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)2840萬平方米，權(quán)益面積為2113萬平方米。

經(jīng)營性收入再創(chuàng)新高

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，2025年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，可持續(xù)的盈利能力與現(xiàn)金流反哺能力不斷增強(qiáng)。

上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)歷史新高，核心凈利潤約40億元，營收、利潤均實(shí)現(xiàn)同比增長。其中，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)在龍湖集團(tuán)營業(yè)收入中占比達(dá)到22.6%，成為收入、利潤及現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來源。

上半年，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理組成的運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長2.5%。以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為62.6億元，同比微增。

此外，上半年龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.0億元，同比增長65%，上半年新增代建面積852萬平方米，代建銷售額達(dá)84億元，交付面積122萬平方米。

針對目前代建費(fèi)率走低的現(xiàn)象，龍湖管理層表示，龍智造對外承接的項(xiàng)目接近80個(gè)，今年上半年操盤簽約額超過了80億。“面對市場上不合理的報(bào)價(jià)，堅(jiān)持產(chǎn)品價(jià)值的創(chuàng)造，才是龍智造航道的生意邏輯，而不是去拼低價(jià)和不理性的費(fèi)率。”

持續(xù)壓降負(fù)債

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年全年房企到期債務(wù)規(guī)模高達(dá)5257億元，同比增長8.9%，其中，第三季度單季償債規(guī)模近1600億元，占比近三成，為近年同期峰值。

在此背景下，房企仍面臨較大的償債壓力。作為民企中仍舊穩(wěn)健的“少數(shù)派”，龍湖主動(dòng)摒棄對杠桿與規(guī)模的依賴，聚焦債務(wù)壓降與正向現(xiàn)金流積累，守住安全底線。

今年上半年，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1698.0億元，較上年末下降約65.3億元；在手現(xiàn)金446.7億元；凈負(fù)債率為51.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.74倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率56.1%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上透露，基于戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2025年6月30日，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)87%，外幣債務(wù)占比降至14%，100%已做掉期，完全規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

趙軼指出：“龍湖在2025年大概要還600億的債務(wù)，在26年這個(gè)金額只有200億，27年只有200億左右，28年只有100億出頭，29年只有不到100億，金額會(huì)大幅減少。總的有息負(fù)債的余額，我們25年的壓降超過了300億，未來每年的凈減少不超過100億，逐步達(dá)到并且穩(wěn)定在1000億左右的規(guī)模。”

值得一提的是，今年上半年，龍湖的融資成本、平均合同借貸年期均達(dá)到歷史最優(yōu)水平。截至2025年6月30日，龍湖集團(tuán)平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期延長至10.95年，含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入超20億元，為跨越周期提供堅(jiān)實(shí)支撐。

龍湖管理層指出：“2025年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年。三年前我們提前踩剎車，提前降負(fù)債，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降負(fù)債，同時(shí)用經(jīng)營性物業(yè)貸去置換信用債，到今年底我們的負(fù)債高峰就過去了。”