數億戶老小區的最終出路，終于明確了！

　　同志們，8月28日國家隊關于推動城市高質量發展，有了最新的意見指示。

　　這份意見其實是對7月15日中央城市工作會議有關內容的細化和落實。

　　里面的內容有很多，基本上都是直接影響到咱們每個家庭未來10年-20年的生活、工作、教育的大事兒。

　　咱們今天單拎出來分分鐘沖上熱搜的事兒重點說——

　　穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。繼續推進城鎮老舊小區改造。

　　其中的核心關鍵就是“自主更新，原拆原建”八個大字，你還真別不當回事兒，本著“字越少，事越大”的原則，我建議你重視起來。

　　這相當于，國家出文件一錘定音：

　　以后你家的老房子，想更新國家支持，想原拆原建國家也支持，只要大伙兒意見統一就行，但錢（至少是大頭兒）您得自己出，不要再指望國家隊下場兒幫你拆遷了。

　　橫空出臺的文件把這個事兒徹底敲死之后，好些個手上有老破小、老破大、危舊房以及非成套住房的老鐵原地就懵der了——

　　“咋說不拆就不拆了呢？我還指著你再來把貨幣化安置2.0，我再富一下子呢，上一波沒趕上…”

　　實話實話，上一波無論趕沒趕上，大概率都沒有下一波了！

　　實話實說，這段時間越多地方政府都在推進城市更新，咱們有目共睹，這其中城中村改造也好，危舊房改造也罷是重中之重。

　　但問題是巧婦難為無米之炊，許多城市受限于地方財政，要么進展緩慢，要么拆遷補償這塊讓居民沒那么滿意。

　　所以用我的話說，當下大規模拆遷安置的根本矛盾，是“不斷吃緊的地方財政與人民群眾日益增長的拆遷補償需求之間的矛盾”。

　　這次高層重磅文件提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，本質上就是針對這組矛盾對癥下藥、一針見血。

　　如此一來，城市更新加快了，改善居住條件的需求也能得到滿足，唯一美中不足的可能就是“指望拆遷富一下子”的癡人說夢基本就算壽終正寢了。

　　其實這個也說理，國家的政策初衷是要滿足最廣大人民群眾的訴求，不是為了讓一小撮人原地起飛。

　　道理大伙兒都懂，可就算沒法“搏一搏，單車變摩托”了，那拆遷的錢從哪兒來呢？

　　關于這個事兒，政策也明確了“居民自籌資金為主，政府補貼為輔，市場參與補充的多元化機制”。

　　居民自籌資金，主要包括直接出資（比如小區居民眾籌）、使用住宅專項維修資金以及讓渡小區公共收益等方式搞定；

　　政府補貼，主要體現為通過補貼審批的項目（比如納入保障性安居工程的）可享受資金補助及稅費減免；

　　市場參與是啥？按照咱們的理解，一方面包括銀行信貸通過低息貸款繼續支持，另一方面則是鼓勵社會資本通過REITs等金融工具介入。

　　主打一個“誰花錢誰受益，可循環可持續”。

　　高層關于拆遷安置的一錘定音，本質上是打破了傳統“大拆大建”的路徑依賴；

　　這也意味著著我國城市更新從政府主導轉向居民主體、市場參與的協同治理模式轉型。

　　說句更簡單粗暴的，國家隊大包大攬不存在了，以后想改善居住條件，得自己動手、豐衣足食。

　　國家隊選擇這么干，是經過了深思熟慮的——

　　首先，是要化解地方債務風險，為財政松綁。

　　前文咱們提到說“財政吃緊”，那其實是推動落實自主更新、原拆原建的最直接原因。

　　從地方的視角來看，更深層次的需求在于“化解風險”。

　　在此前大拆大建的模式下，確實有相當一部分家庭通過這條“富翁生產流水線”實現平地一聲雷，陡然富家翁；

　　但站在宏觀視角看，拆遷補償和安置是地方政府的巨額隱性負債。

　　說兩個數據大伙兒直觀體會一下——

　　2016-2019年，抵押補充貸款（PSL）提供的資金分別約為9750億、6350億、6920億和2670億。

　　同一時期全國地方債規模大伙兒可以直接參考下圖：

　　舊模式之下，這筆隱性負債可以通過更加高效且受益更大的土地出讓金收入及其它房地產相關的受益輕松cover，現在很明顯舊有模式cover不住了。

　　因此，新模式不得不將支出主體從政府轉換為居民，從根本上遏制了地方政府在城市更新中新增債務，這是防范化解地方債務風險的關鍵一環。

　　其次，打破房地產舊循環，倒逼行業轉型，本質上是從“增量”切換至到“存量”。

　　一方面，開發商下場兒參與拆遷確實沒啥油水。

　　拿杭州為例，市中心老舊房屋平均35000-40000/㎡，按一戶60平米計算，戶均補償款就能輕松干到200-250萬，再加上拆遷期間的安置成本，一戶追加30萬不過分吧？

　　這200大幾十萬的拆遷成本，如果平攤到新房建設上，那開發商必須得全蓋大平層才能收回顯性成本和債務成本。

　　可這里面還有個問題，全蓋大平層就很難兼顧原拆原建，因為老破小的住戶大概率買不起，啥戶型都蓋，買大平層的罵街說你這玩意兒產品不純粹——兩頭兒堵。

　　在這種情況下，99%的開發商都只能選擇撂挑子、歇一邊坐等打農藥…

　　而這實際上就是由增量時代轉向存量時代的必然。

　　另一方面，在這種增長方式發生根本性變化的同時，客觀事實也在倒逼行業轉型。

　　過去的模式可以概括為“拆遷-賣地-新房”，這套循環是推動房價上漲的基本預期模型。

　　現在要切斷通過拆遷創造新房需求的路徑，有效削弱投機屬性，倒逼開發商和地方政府從追逐增量土地開發轉向深耕存量房市場運營、物業管理以及城市服務等新賽道。

　　與過去的大拆大建相比，這玩意兒明顯掙的是慢錢，要想撐住撐住嗷嗷撒錢的玩法，根本就不現實。

　　第三，精準激發“存量”消費，撬動萬億內需。

　　與發放消費券等普惠政策相比，原拆原建明顯是更加精準的內需刺激工具。

　　畢竟，豪華車可以不開、漂亮飯可以不吃、旅游可以不去、舔狗可以不當、直播間打賞可以不跟…

　　但房子在那擺著您總不能不管吧？那玩意兒占咱們家家底60-70%呢！

　　從源頭來看，可以直接撬動建筑設計、建筑施工、水泥建材、家居裝修、家電家紡等等這一整條產業鏈。

　　而且這里面都是家庭大宗消費，而且這還不像換汽車、換手機、換家電，還有個以舊換新，以上咱們說的那這個圍繞著新房展開的消費，那都純增量消費??！

　　住房城鄉建設部的摸排結果顯示：全國2000年底前建成的老舊小區約22萬個，涉及居民上億人，帶動萬億級別內需不在話下。

　　第四，盤活沉睡的信貸資源，為金融端尋找新的增長點。

　　在資產荒階段，銀行的傳統信貸路徑大概率會受到一些下行壓力。

　　在這種情況下，以大眾實際需求出發，通過發展模式與路徑更新創造了全新且優質的信貸需求就成為銀行業眼里力挽狂瀾的步驟。

　　站在銀行的角度看，為自主更新、原拆原建提供貸款，信貸規模和增量空間可觀，抵押物背書相當OK，還能用于民生改善，違約風險相對較低。

　　咱們剛才也說了，房屋更新對于老百姓來說無異于創造了新的消費場景，而在銀行眼里，新的裝修貸、消費貸這不就有了嗎？

　　好家伙！資產荒搞定了，信貸結構優化了、金融支持實體經濟的KPI也完成了。

　　您這屬于一箭三雕啊！

　　把錢兒雕來了，把名兒雕來了，把KPI雕進去了…

　　坦白來說，這是現階段城市更新的合理選項，充分尊重了當前的行業階段、城市化階段、增長動能與信貸需求。

　　但你要問，這項新政未來在執行階段有沒有啥問題？那毫無疑問！

　　首先，按照目前情況來，原拆原建的門檻其實并不低。

　　根據過往經驗，要100%居民同意才能原拆原建，這事兒是符合《民法典》有關精神的。

　　100%同意，就意味著有一戶say no都不好使，現實生活中遇到的阻力很可能比我們想象的要猛——

　　譬如說，高層業主和低層業主，想的不一樣。

　　一部分老小區是一層有院子、頂層帶閣樓，我們老家住的房子就這，你說咋整？

　　譬如說，有錢和沒錢的業主，想的不一樣。

　　在面對需要另外籌錢搞拆舊蓋新，經濟條件不同，掏錢共識如何能夠100%達成？

　　譬如說，歲數大的和歲數小的業主，想的不一樣。

　　年輕人住新房，100個人有100個愿意，但老破小居民樓住著大量離退休老年人，讓他們掏錢原拆原建，怎么調動老頭老太太意愿？

　　譬如說，買的早的和買的晚的業主，想的不一樣。

　　同樣是一二線城市老破小，有人是單位分房、有人花百十萬買的還有人花300-400萬買的，大家對成本的概念不可能一樣。

　　挨家挨戶去解決這些現實問題，工作量可想而知，而且一拖不知道要拖多久，時間一長，原本主張拆遷的，心氣兒也會起化學反應。

　　此外，會不會帶來新增債務負擔，也是個問題。

　　即便大家都愿意拆遷，如何平衡因自主拆遷、原拆原建的新增債務與有效刺激相關人群消費，也是個現實問題。

　　個人出資主要分為兩部分原面積重建成本和擴建成本兩部分，目前，全國各地原拆原建開銷上下有差異，戶均支出整體在20-50萬之間。

　　對于拆舊蓋新之后不打算賣房走人的家庭來說，那是實打實的消費；

　　雖然能帶來圍繞新房展開的一系列消費，但對其它類別消費形成抑制，有待觀察。

　　如果想拿到新房后套現走人，算算賬或許賬面上絕對值，但會否造成存量房掛牌規模新的積壓，同樣有待觀察。

　　我們的財政端和信貸端如果能對上述擔憂作切實的針對性制度設計，那當然是再好不過的。

　　能否擴大財政端的補貼與稅收專項減免？

　　能否針對相關的新增信貸適當降低利率？

　　能否針對消費層面給予更大力度的補貼？

　　以上，都是值得深入探討的東西。

　　看到了沒？通過咱們今天這一番梳理，其實不難看出——

　　關于老舊小區拆遷這個事兒，不算賬不知道，一算賬全是細節。

　　對于手上已經持有老舊小區的老鐵來說，當原拆原建的機會來了，根據自家的經濟條件和實際需求來確定是否愿意花錢拆舊蓋新就好。

　　從改善居住條件來說，這個事兒絕對是利大于弊，哪怕說少花點兒成本也是值得的。

　　如果是家里有老人，對拆遷這個事兒也不難理解，既讓自己改善生活，也能優化子女的家庭資產結構，何樂而不為？

　　如果你現在手里沒有老舊小區，那墻裂建議不要湊這個熱鬧了——

　　“拆字一噴，喜提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”的躺贏路子，真的走不了一點兒。