上海放開限購：“救人”大于“救市”？

2025年8月25日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，猶如一顆重磅炸彈投入房地產(chǎn)市場的湖面，激起千層浪。此次政策調(diào)整涉及住房限購、公積金、信貸以及房產(chǎn)稅等多個方面，其中外環(huán)外不限購的消息最為引人注目，上海也由此加入廣州、北京放開限購的一線城市行列。

政策背景：上海樓市的困境與隱憂

近年來，上海樓市呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。核心地段憑借稀缺的資源和完善的配套設(shè)施，房價保持著溫和上漲的趨勢，彰顯出強(qiáng)勁的抗跌性和保值增值能力；二手房市場則以價換量，房東們?yōu)榱吮M快促成交易，往往選擇降低價格。而外環(huán)外區(qū)域的情況則不容樂觀，作為上海新房銷售的主力軍，承擔(dān)了70%的新房銷售任務(wù)，卻面臨著巨大的庫存壓力，去化周期長達(dá)約20個月 ，如嘉定區(qū)需要12.4個月，青浦區(qū)需要18.2個月。從新房庫存數(shù)據(jù)來看，2025年外環(huán)外住宅數(shù)據(jù)為52000套，占全市80%，即今年未售出的新房，八成集中于此。新房庫存難以消化，開發(fā)商不得不降價促銷，這又進(jìn)一步傳導(dǎo)至二手房市場，導(dǎo)致二手房價格下跌，如外環(huán)外標(biāo)志性樓盤保利葉上海，均價已從2016年的4.15萬/㎡跌到如今的3.76萬/㎡。

除了庫存壓力，上海樓市還面臨著限售房解禁的潛在風(fēng)險。自2021年上海對商品新房執(zhí)行限售政策，要求當(dāng)年參與“打新”的新房，在獲得產(chǎn)證的五年內(nèi)不得交易。大量新房集中在外環(huán)外，且購房者多為剛需，一旦2026年大量次新房“解禁”涌入二級市場，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市、就業(yè)深度調(diào)整，以及存在更好投資標(biāo)的的情況下，極有可能引發(fā)房價踩踏式下跌。這不僅會使投資者資產(chǎn)受損，更會讓剛需群體背負(fù)沉重的房貸壓力，進(jìn)一步抑制家庭未來的信心和消費(fèi)欲望。

政策內(nèi)容詳解

此次上海房產(chǎn)新政內(nèi)容豐富，涵蓋多個關(guān)鍵方面：

限購調(diào)整：外環(huán)外不限購，一年社保即可購買，且購買套數(shù)不限。即便在外環(huán)外購置多套房產(chǎn)，在市區(qū)仍擁有首套房資格，單身和家庭政策一致。這一政策直接降低了購房門檻，尤其是對外環(huán)外購房限制的全面放開，釋放了大量潛在購房需求。

公積金政策：公積金可用于支付首付，最高可貸216萬，為購房者提供了更靈活的資金支持，減輕了首付資金壓力。

信貸政策：貸款利率不再看套數(shù)，每套都可與銀行協(xié)商最低利率，這使得購房者在貸款時擁有更多的議價空間，降低了購房成本。

房產(chǎn)稅政策：非上海家庭購買第一套房無需繳納房產(chǎn)稅，減輕了非滬籍家庭的購房負(fù)擔(dān)，提高了其購房積極性。

對市場的影響

從短期來看，新政無疑會刺激市場交易活躍度大幅提升。政策出臺前，A股和港股的房地產(chǎn)板塊全線大漲，萬科A、萬通發(fā)展?jié)q停，榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)等十多只股票漲超5%，提前反映了市場對政策利好的預(yù)期。開發(fā)商也紛紛押注，上周末新房過會中，上海10個樓盤推出1154套房，其中8個在外環(huán)外，房企企圖在“金九銀十”銷售旺季搶占先機(jī)，實現(xiàn)銷量突破。

參考北京放開五環(huán)外限購后的市場表現(xiàn)，政策宣布十天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長37%，二手房帶看量大幅提升。上海此次放開外環(huán)外限購，預(yù)計也會在短期內(nèi)帶來新房和二手房成交量的顯著增長，外環(huán)外區(qū)域的交易熱度將被迅速激活。同時，非滬籍家庭購房門檻降低，疊加房地產(chǎn)稅暫免政策，會吸引部分投資者和改善自住群體，尤其是對大戶型的需求可能會有所增加。

長期來看，新政效果存在一定不確定性。盡管政策能夠釋放被壓抑的需求，但這些需求在一定程度上是通過政策“提前”釋放的。隨著時間推移，市場后續(xù)的購房需求能否持續(xù)支撐房價和成交量的穩(wěn)定增長，仍有待觀察。而且，若開放限購后市場效果不佳，賣家可能會出現(xiàn)恐慌性拋售，進(jìn)一步加劇市場波動。從2024年上海“滬七條”政策實施結(jié)果來看，雖然維持了二手房市場長達(dá)10個月的火爆，但外環(huán)外新房庫存和二手房掛牌量仍然高企，這也為此次新政的長期效果蒙上一層陰影。此外，2026年外環(huán)外大量限售房解禁仍是高懸的“達(dá)摩克利斯之劍”，若市場不能在這之前有效消化庫存、穩(wěn)定房價，屆時市場將面臨巨大考驗。

百姓及專家看法

對于此次上海放開限購政策，百姓看法不一。部分剛需購房者表示歡迎，認(rèn)為這是一次難得的上車機(jī)會。在上海打拼多年的小李說：“以前社保年限不夠，想買外環(huán)外的房子都不行，現(xiàn)在政策放寬了，我終于有希望在上海安家了。” 一些改善型購房者也覺得政策為他們提供了更多選擇空間，可以置換到更滿意的房子。

然而，也有不少百姓持擔(dān)憂態(tài)度。有市民擔(dān)心房價會因此上漲，增加購房成本。退休職工張阿姨說：“現(xiàn)在房價已經(jīng)不低了，放開限購會不會又把房價炒起來，讓我們這些普通老百姓更買不起房了？” 還有人對市場穩(wěn)定性表示擔(dān)憂，害怕出現(xiàn)投資過熱、市場泡沫等問題。此外，對于政策放開可能導(dǎo)致的外環(huán)外房地產(chǎn)市場過度開發(fā)、資源緊張等問題，也引發(fā)了一些市民的關(guān)注。

業(yè)內(nèi)專家從不同角度對此次政策進(jìn)行了解讀和分析。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，此次對外環(huán)以外地區(qū)限購政策的放松，能夠為促進(jìn)和鞏固房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供很直接的支持，有效地響應(yīng)了國務(wù)院常務(wù)會議提出的更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策導(dǎo)向，采取的各項具體措施都突出了對家庭剛性和改善型住房需求的更充分釋放和更大力度支持 。

上海樓市意見領(lǐng)袖白小姐分析了外環(huán)外的購房群體和潛在人群，認(rèn)為20年前外環(huán)外購房群體主要是本地郊區(qū)土著和有養(yǎng)老需求的老年人群體，10年前開始大量吸引外地產(chǎn)業(yè)辦公人口，與大城市的“搶人”直接掛鉤。而如今中產(chǎn)或高凈值家庭資產(chǎn)配置陷入困境，購房限制曾阻止他們將資金投入商品房拔尖項目產(chǎn)品，這一輪放開限購，踩到了需求點(diǎn)，增加了中產(chǎn)家庭資產(chǎn)配置調(diào)整和添置多套房蓄水資金的可能性 。

但也有專家指出潛在風(fēng)險。有專家認(rèn)為，雖然政策旨在刺激市場，但如果不能從根本上解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口增長、就業(yè)等問題，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇可能只是短暫的。并且，區(qū)域不限購雖降低了多套房持有門檻，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，投資房產(chǎn)的收益預(yù)期已不如以往，投資者需謹(jǐn)慎決策。還有專家提到，政策調(diào)整應(yīng)注重區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，避免資源過度集中在外環(huán)外，導(dǎo)致城市發(fā)展不均衡。

“救人”大于“救市”的深層邏輯

從表面上看，上海放開限購是為了挽救低迷的房地產(chǎn)市場，促進(jìn)樓市交易，消化庫存。但從更深層次分析，這一政策背后“救人”大于“救市”的意圖明顯。若2026年外環(huán)外大量限售房解禁時沒有政策干預(yù)，房價一旦出現(xiàn)踩踏式下跌，首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊的是剛需購房者。他們大多傾盡積蓄、背負(fù)房貸，房價暴跌將使他們資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，甚至可能陷入負(fù)資產(chǎn)困境，進(jìn)而對家庭經(jīng)濟(jì)、社會穩(wěn)定和居民消費(fèi)信心造成嚴(yán)重打擊。

通過放開限購，提前釋放需求，穩(wěn)定房價，避免流動性危機(jī)，能夠在一定程度上保護(hù)剛需購房者的利益，減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力，穩(wěn)定社會預(yù)期。同時，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場也有助于維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，避免因房地產(chǎn)市場動蕩引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。所以，此次政策調(diào)整更多是出于保障民生、穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序的考量，“救人”意義遠(yuǎn)大于單純的“救市”。

上海放開限購政策是在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下的一次重要調(diào)整，既有著現(xiàn)實的市場需求驅(qū)動，也有著深遠(yuǎn)的社會民生考量。雖然政策在短期內(nèi)可能會刺激市場，但長期效果仍需持續(xù)觀察，后續(xù)還需要配套政策的協(xié)同推進(jìn)以及市場自身的調(diào)整優(yōu)化，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，真正達(dá)到“救人”與“救市”的平衡。