未科內涵式發展新篇：全國第三座天奕即將點亮世界中軸

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7月29日召開的杭州市委十三屆九次全體（擴大）會議提出，以城市更新為重要抓手，推進城市內涵式發展。

熟悉杭州歷史的人可能還記得，早在2012年2月召開的杭州市第十一次黨代會上，就曾將“著力推進城市內涵式發展”作為建設物質富裕精神富有的現代化杭州這一總目標的重要戰略路徑。

而最近的市委全會無疑再次強化了“內涵式發展”這一核心理念，它也符合中辦、國辦近日印發的《關于推動城市高質量發展的意見》中有關城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質增效”的精神。

事實上，正如市委常委、余杭區委書記劉穎日前在接受官媒采訪時所說的，內涵式發展是一座城市高質量發展的必由之路。

作為浙江經濟第一區以及杭州城市“第三中心”，余杭未來會怎樣推進城市內涵式發展，尤其受到人們的關注。

看完整個訪談，有一個詞令我印象深刻，那就是：產城融合。其中劉書記特別提到了未來科技城和世界級中軸線的建設。如果說十幾年前未科的開發，實現了余杭乃至整個杭州城西的產業騰飛，那么產城融合精神指導下的中軸線建設，或將推動余杭從經濟第一區向科創第一區、人居第一區的轉變。而未來科技城也不再只是阿里之城，更有望成為杭州躍升人工智能第一城的終極發動機。

此前，我們曾寫過《》。如今，在推進城市內涵式發展的新背景下，這里又將上演怎樣新的住建傳奇？

01

浙江第一區終于有了“好房子”

在余杭的發展史上，2018年是個標志性的年份。那一年，余杭以2312.45億 VS 2106.37億的GDP成績，首次超越蕭山，登頂浙江第一區。自那以后，除了2021年余臨分家、東成西就后的一段短暫時期外，余杭始終穩居浙江經濟首席寶座。

甚至分區后僅僅用了3年時間，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分區前的水平。今年上半年，余杭實現GDP1906億元，名義增速達到驚人的18%，不僅繼續領跑杭州全市，而且相對其它區縣的領先優勢還在進一步拉大。

伴隨GDP總量的狂飆突進，余杭的區域地位也在持續提升。

從早年杭州“一主三副六組團”城市空間金字塔格局中最底下一層的余杭組團，到后來“一核九星”中的九大郊區衛星城之一，再到最新版城市總規里，余杭的未科-云城片區和湖濱-武林、錢江新城-錢江世紀城并列為杭州三大城市中心，余杭一步步從邊緣走到了舞臺中央。

如果說未科是杭州的“第三中心”，那么正在建設中的世界級中軸線就是未科的中心，它是杭州未來30年城市建設的黃金主場。

我曾采訪過余杭區規劃編制中心主任徐海博，他告訴三土城市筆記，無論是北京、巴黎這樣的古都，還是華盛頓、堪培拉等新城，絕大多數世界級都會城市中央都有一條中軸線。余杭作為杭州城市新中心，同樣需要一條世界級的中軸線。

于是在比較了湖濱武林、錢江兩岸的核心軸距后，規劃部門最終確定：將從西站以南到和睦濕地以北這一段2.5公里的范圍，作為余杭未來的中軸線。

余杭方面希望，通過中軸線的打造，將城西的發展邏輯從過去的靠政策和產業吸引人進而帶動城市化，轉變為通過營建活力城市，提供有魅力的城市空間、完善的城市服務、多元的城市功能、宜居的城市環境，來集聚并留住人才，從而催動產業創新。

經過這兩年的開發，余杭這條世界級中軸線已初具雛形。像6月底，建發以30129元每平米的樓面價拍下中軸線北段YH090206-03 地塊，再次刷新余杭“地王”紀錄一事，便足見中軸線區域如今的土地價值。

不過，相比北段主要以產業功能為主，若要論居住舒適性，還得看中軸線的南段。

南段不僅商業（銀泰中心、綠汀路萬象城）、地鐵（3號、5號、16號及在建的12號線）、教育（天元公學和睦校區）等基礎配套完善，余杭國際體育中心、杭州未來國際演藝中心、未來城市客廳(一館四中心)和余杭藝術文化中心等杭城新地標也均布局于此。再加上五常濕地、和睦濕地、云湖公園等串聯起的 10 公里城市綠肺，使得片區的宜居性即便放在整個杭州來看也非常突出，因此吸引了大批原先外流西湖區或申花板塊的未科大廠人才轉而來此置業。

就上半年的樓市表現看，中軸線南段區域不僅新房屢屢引發搶購潮，二手房市場也有多個樓盤擠進全市交易量前20榜單，可見中軸線的受追捧程度。

很多人可能不知道，在建發地王之前，中軸線的地王是位于南段的YH090901-05-1 地塊，由保利以42.5 億、17.73%溢價率競得。而它也是“好房子”政策實施后余杭開發的第一個新盤。

02

杭州首個保利天系落子中軸線

體驗過“限價盤”的購房者，恐怕對于“好房子”都會產生強烈的執念。

或許是為了回應市場的這種呼聲，今年3月的全國“兩會”上，“好房子”被首次寫入政府工作報告，提出要完善標準規范，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式施行，明確新建住宅建筑的層高不低于3米，每套住宅都要有滿足日照標準的房間，同時還提高了住宅隔聲和噪聲指標等。打那以后開建的新房，品質及配套較之前的明顯上了一個臺階。

說起來，“好房子”大家都喜歡，但并不是每個地方都有“好房子”。過去，很多城市的樓房質量不盡如人意。相對來說，杭州一直是國內房地產業的質量標桿。早在 20 多年前，杭州政府就提出建設生活品質之城，本地住宅品質長期領跑全國。

現如今，杭州同樣在“好房子”建設上走在了前頭。只不過并非每家地產開發商都有實力做出令市場滿意的“好房子”。經歷了過去這幾年的行業大洗牌，當下人們買房都只信賴像保利、華潤、建發這類的大型國央企，認為只有他們才能肩負起建造“好房子”的重任。

就拿保利來說吧，自2007 年進入浙江市場，開發了位于杭州下沙的首個項目保利東灣算起，18年來，保利始終堅持以杭州為中心，深耕寧波、溫州、紹興、湖州、金華、臺州、舟山等8市，累計開發了80余個項目、服務近8萬戶業主。

但令人略感遺憾的是，之前因為限價的緣故，保利最高一檔的天系產品一直無緣杭州。

這里有必要補充一個知識點，保利內部共有天、悅、和三大產品系。其中天系為最高產品系，悅系致力于融合骨相中式與在地文化，和系則主打年輕化共享社區。

后兩者在杭州都有落地，代表項目如和著薇棠軒、云珹瑧悅府。唯獨天系，此前整個浙江范圍內只有寧波海晏天珺、溫州天珺兩個盤。前者被克而瑞浙江區域公布的2024半年度“產品力測評”榜單評為 “全國十大高端作品”，后者在北京中指信息技術研究院主辦的 “中房指數2024房地產市場趨勢報告會” 上，榮獲 “2024中國十大頂級豪宅” 稱號。由此亦可見保利天系的產品力。

不過這個遺憾最近終于被彌補上了。今年4月，保利拿下五常濕地以南地塊，把最新一代天字系產品天奕帶到了杭州。杭州也因此成為繼廣州、上海之后，第三個擁有保利天奕的城市。

杭州保利天奕效果圖

作為保利高端產品體系內最新序列，天奕的選址極為苛刻，必須得是塔尖城市的科創高地。比如此前的兩個天奕項目，一個在廣州琶洲，那里是阿里巴巴、騰訊和科大訊飛等落子的“互聯網+”總部基地；另一個則在上海張江，它更是中國科技創新的策源地。

在整體行情不振的當下樓市，這兩個今年首開的新盤，賣得都非常火爆。截至6月15日，廣州天奕銷售總金額達24億元，成為廣州千萬級豪宅銷冠。上海天奕首開231套房源，均價超8萬元/㎡，但仍當天日光，認購率高達 197%。

和廣州琶洲、上海張江一樣，未科是官方認定的杭州城市“科創中心”。而位于五常濕地以南的南岸藝術慢生活街區，則是未科重點打造的六大高品質產城融合片區之一，也是余杭世界級中軸線整體規劃中重要的聯動發展區。如此優越的區位，難怪保利會把杭州首個天奕項目落子于此。

03

兩條黃金軸線交匯點上的TOD大盤

房地產圈有句名言，買房子，地段，地段，還是地段。

如果說中軸線是整個未科最核心的地段，南段又是中軸線上最宜居的地段，那么保利天奕則可算是中軸線南片在售樓盤里，地段優勢最突出的一個。為什么這么說呢，理由至少有三點。

首先，保利天奕處于綠汀路與高教這兩條黃金中軸線的交匯點。

熟悉未科的人都知道，高教路堪稱余杭的科教及人才中軸線，其沿線分布著杭師大、省委黨校、海創園、阿里巴巴等高校和科創園區。同時，它也是貫通南北閑林與未科、云城的南北向骨干道路。

至于綠汀路，則是未科的產業及配套中軸線，自北向南串聯起杭州火車西站、夢想小鎮、奧克斯未來中心、EFC歐美金融城、華潤萬象城、國際體育中心、杭州音樂廳、余杭區文化館等各類地標。

可以說，未科所有的精華資源幾乎都集中在這兩條軸線上。而作為其交匯點的保利天奕，自然是近水樓臺先得月，這也引出小區的第二個地段優勢。

攤開地圖來看，保利天奕北側一街之隔就是建設中的南岸藝術慢生活街區，其參考上海蟠龍中心的設計，內部設有濱水文創市集、咖啡館、餐飲、濕地觀景臺等，是小區住戶周末或節假日休憩玩耍的絕佳去處。

而出保利天奕南門，步行約500米，則到了前年“浙江高考狀元母校”天元公學最大的和睦校區，總建筑面積約28萬方，前兩天剛剛正式啟用。

當然，去這些地方還需要走兩步，而去地鐵12號水鄉南路站（目前在建，將與小區交付同步開通），則是純純的“零距離”。作為一個地鐵上蓋小區，保利天奕東南角就有兩個地鐵口。在目前中軸線區域的在售樓盤中，能享受如此TOD待遇的，就只有保利天奕了。

事實上，保利天奕不僅地段突出，內部景觀也是絕佳的。

整個小區景觀面積達到夸張的6萬多方，而且似乎是為了呼應余杭中軸線的建設，天奕在小區的南北軸線上，依次以“西溪里的會所”、“九溪十八澗里的花園”和“青山湖里的花廳“為主題，打造出三重園景秘境。又通過三個環，將三景六園串聯成鏈。

西溪里會所效果圖

其中，形似“園月之環”的450米四季漫步，其設計靈感既來自美國蘋果總部，也受到西湖圓月倒影意象的影響。從空中鳥瞰，天奕外方內圓，恰似良渚玉琮。

另外，500米的風雨連廊，在南北大門之間形成了一圈閉環的“遮風蔽雨游逛動線”。而700米的健身跑道，則方便業主不出小區就能完成晨跑夜走的健身功課。

450米四季漫步（圓）、 500米風雨連廊（方）、700米健身跑道（點）

當然，相比景觀，個人覺得保利天奕最大的亮點在于它的超級底盤 。

作為城西首例地庫全抬高架空社區，天奕通過將建筑整體抬高約5.4米，打造出一個30萬方立體生態系統。不僅23棟樓每棟樓下都有主題架空層，學習、辦公、冥想、運動、烘焙、童玩、頤養、社交……幾乎所有你能想到的休閑娛樂場景，這里都能找到。

架空層女王會客廳效果圖

架空層籃球館效果圖

更絕的是天奕的G層，全明車庫里居然還規劃了1個便捷洗車服務區，以及多個高級自行車位，愛騎單車的馬老師來了都說666。

當年，正是馬老師領銜的阿里西遷，推動了未科的整體崛起。如今，在杭州推進城市內涵式發展，余杭掀起中軸線建設高潮的新時代背景下，杭州首個保利天系高端樓盤的揭幕，無疑將為未科的城市更新錦上添花。

作為杭州不限價后唯一占地超8萬㎡的住宅，保利天奕預計于九月中旬開放。屆時將極大地提升中軸線南段的居住品質，改變外界對于閑林樓市的刻板印象。這種一個盤帶動一個片區的情況，以前在良渚曾出現過，如今或將在未科復刻。

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