定了，又有兩個等了20多年的項目被救活，都在核心區！

20+年的等待，深圳這些中心區的舊改終于要動了。

近日，據市場消息，佳兆業與中信城開就深圳福田佳園二期項目簽署了戰略合作協議，將組建聯合工作團隊，以“共同管理”模式高效推進項目建設。

此次合作的達成，也意味著舊改了23年的東山小區再次取得了新的進展。

羅湖的金鉆豪園也取的了新的進展，項目由中信城開、中信金融聯手區屬國企羅湖投控共同設立實施主體公司，預計10月開工。

同時，據壹地產不完全統計，截至目前，深圳已有約22個舊改項目被 成功 盤活。

近期也實地探訪了項目現場，帶來最新的進展。

01.

舊改23年

一期交付、二期停滯變“菜地”

東山小區總占地面積近8萬m2，原為深圳市建安集團的單身宿舍及職工住宅區，改造規劃分為南、北兩個地塊。

其中，北地塊于2001年交由星河集團操盤，經舊改后成為如今的星河國際項目。

而南地塊的拆遷工作于次年2月啟動后，也就是現在的佳園項目，但因產權復雜及部分業主反對，當日即被叫停，自此陷入漫長的停滯。

直到2008年，建安集團拿到拆遷許可證，2014年，與佳兆業簽訂合作協議，開始推進拆遷重建；2017年，雙方合資成立公司，正式主導開發南地塊項目，并命名為“佳園”。

地圖示意；僅供參考

按照原規劃，佳園分為兩期建設：

一期：原為單身宿舍區，產權屬建安集團。規劃包含A座、B座兩棟樓。其中，A座全部為商品房；B座則以回遷房為主，具體分布為7樓及以上共197套回遷房，7樓以下則為 143 套商品房。

該一期項目被命名為“天宸”，于2023年5月正式開盤銷售，已全部售罄。回遷房部分在2023年12月順利完成交付，商品房部分則于2024年5月全部交付完畢。

壹地產實拍

二期：原為職工住宅區，產權屬于職工個人。規劃擬建4棟樓。其中位于正中間的為板式結構、29層的樓王單位，其余樓棟高度約為32層，與一期形成圍合式布局。

與一路之隔的一期形成鮮明對比的是，二期目前基本處于清空狀態。主體建筑雖未拆除，但門窗已全部拆除，部分墻皮和瓷磚出現脫落。

壹地產實拍

壹地產實探發現，目前仍有極少數住戶居住，部分樓棟一樓外墻旁可見零星開辟的菜地。

壹地產實拍

不過，隨著佳兆業與中信城開合作的達成，舊改了23年的東山小區終于要迎來曙光，至于項目規劃是否會做出調整，仍有待進一步觀察。

值得一提的是，此次合作并非佳兆業與中信城開的首次攜手。此前，雙方已成功合作了多個項目，如中信城開紅樹灣、深圳中信金沙灣、中信元灣府等。

02.

一期均價10.34萬/㎡

二期預計多少錢？

作為福田CBD比較稀缺的住宅項目，佳園二期區位優勢顯著。

項目緊鄰濱河大道，一路之隔就是會展中心、平安金融中心、市民中心等地標建筑。

交通方面，該項目具備極為突出的優勢。項目周邊匯聚了 1、3、4、11 四條地鐵線路。

其中，距離項目最近的地鐵站是1/3號線的換乘站購物公園站，直線距離僅約600 米，無論去到哪個區都很方便快捷。

此外，地鐵2站就能到達福田高鐵站。對于跨城、跨省出行需求提供了極大的便利。

生活配套也極其豐富，有市級圖書館、音樂廳、少年宮、博物館、藝術館、市民公園等文化休閑配套；周邊也有星河COCO PARK、皇庭廣場、卓越中心等大型商業綜合體圍繞，生活極其便利。

教育上，周邊也有福新小學、蓮花中心南校區、文天祥小學等分布。

從當前樓市狀況來看，片區內在售新房數量寥寥無幾。

其中，崗廈匯花園尚未入市，目前僅有佳園一期天宸可作為價格對標參考。佳園一期天宸當時備案均價為10.3萬/平，單價8.4萬/平起，總價區間在1162萬-9891萬之間。

圖源貝殼

二手房市場方面，據貝殼數據顯示，周邊二手房掛盤價格大多在10萬/平左右，不過像發展興苑這類老小區掛牌價相對親民，為8.9萬/平。

目前佳園一期天宸有一套138平的房源掛牌，單價9.98萬/平；并且從歷史成交記錄查詢得知，2024年12月有一套129平的房源以總價1305萬成交，折合單價10.11萬/平。

綜合考量佳園的地理位置以及周邊一、二手房的價格走勢，你認為佳園二期開盤會定在什么水平？

圖源貝殼

03.

22個舊改項目成功盤活

深圳城市更新正在煥新

其實，不單是佳園二期迎來轉機，據壹地產不完全統計，截至目前，深圳已有約22個舊改項目成功被盤活，主要分布于羅湖、南山、福田等8個片區。其中，龍崗占比最多，有12個項目。

從推進節奏來看，各項目呈現出多樣化態勢：個別項目已順利入市開盤，部分正有序推進施工，還有一些尚處前期準備階段，正積極籌備后續工作。

例如，原恒大的餅干廠舊改項目被招商蛇口接手后 ，現被正式命名為“后海璽家園”，目前項目已全面動工。

羅湖金鉆豪園也有新動態。該項目早在2005年即啟動前期摸底，2010年被納入深圳市首批舊住宅區改造名單，但因開發商及政策調整等原因停滯長達20年。

圖源合一城市更新

今年4月，羅湖區政府發布盤活信息提交通告，并表示已成立工作專班研究解決安置費拖欠和施工問題。

至8月，項目正式公示由新成立的深圳市新鉆項目開發有限公司作為實施主體。據業主透露，預計今年10月將動工建設。

穿透企業的股權分布發現，該企業是由由中信城開、中信金融聯手區屬國企羅湖投控共同設立。

圖源愛企查

從現場實探來看，項目一期還處于打地基狀態，現場雖然有大型機器，但并沒有施工的跡象，二期還未開拆。

金鉆豪園； 壹地產實拍

此外，坪山正奇工業區舊改項目（春和府）、龍華的 岳盟工業區城市更新單元（塘城壹號）等較早啟動的項目，都已經在今年拿證入市。

城市更新對居民和城市發展而言，本應是一場雙贏的變革。

五六年前提起舊改、城市更新，大多數人還抱有積極期待，畢竟算是個體與城市的雙贏。

然而，隨著市場波動與政策調整，部分項目陷入困境：資金鏈斷裂、安置費停發、甚至有人借虛假舊改信息進行詐騙……這些不確定性一度為城市更新蒙上陰影，也讓居民對未來的期待轉為擔憂。

值得欣慰的是，如今在各方的共同努力下，一批停滯項目正逐步被盤活。官方出面，引導社會資本參與，為項目注入新的活力，也讓居民多了一層實實在在的保障。

不過，除了上述被盤活的舊改外，深圳仍有部分項目停滯已久，如半島城邦五期、恒大遺留舊改等，對此也期待未來會有更多的爛尾項目被救活。

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