豪宅單價32萬，上海樓市冰火兩重天

上海樓市最近又掀起了價格新高。金陵華庭新盤開盤，均價20萬/㎡，頂樓復式單價32.68萬/㎡，總價2.8億。這已經不是簡單的豪宅，而是進入了天價豪宅時代。

2024年上海豪宅單價普遍在20萬左右，中海順昌玖里21.4萬，翠湖天地六期28萬，陸家嘴濱江凱旋門最高30.22萬。2025年，保利世博天悅以30.27萬刷新紀錄，僅三個月后，嘉里建設的金陵華庭就突破了32萬。廣州鵬瑞1號更甚，單價56.5萬/㎡，總價12.2億。

豪宅的銷售速度也令人咋舌。金陵華庭首期158套房，3小時售罄，入賬92.34億。這背后是超高凈值人群的避險需求。經濟不確定性增加，豪宅成為實物黃金。但這種熱度主要集中在頂層復式等稀缺資源上，一棟樓也就一兩套。

與豪宅市場的火熱形成鮮明對比的是普通住宅市場的疲軟。今年前7個月，上海新房銷售面積同比下降4%，銷售額下降6.5%。70城房價數據中，新房僅3個城市上漲，二手房全軍覆沒。上海新房價格微漲，主要是豪宅拉高了平均值。

北京豪宅最高18萬/㎡，遠低于上海。李嘉誠在北京的項目備案價9.07-9.97萬/㎡，實際銷售價降至7萬左右，還搞了差價補貼。北京樓市比上海卷得多，降價促銷已成常態。

豪宅價格能持續攀升，主要因為兩個因素：

限價放開后開發商自主定價，以及稀缺性推高溢價。頂層復式、景觀資源、私密性等，都成為高價的支撐點。但這種高價只是少數，一棟樓也就一兩套。

普通住宅市場則面臨去化壓力。上海二手房庫存已突破17萬套，總價300萬以下房源占比近半。300萬以下房源成交占比升至54.86%，剛需成為市場穩定器。而豪宅市場卻在不斷刷新紀錄。

市場分化已成定局。核心城市的核心地段核心戶型仍是保值增值首選，但代表不了整個市場。豪宅熱賣不等于市場整體回暖，搶豪宅和搶普通住宅是兩個概念。

值得注意的是，今年上半年上海總價3000萬以上新房成交1096套，全年預計2000套，而去年全年1500多套。總價過億豪宅上半年成交19套，15套在上海。豪宅在一線城市井噴，但普通住宅市場仍在調整。

樓市分化已成常態，豪宅價格的天花板，可能真的沒有。但對普通人而言，與其關注那些32萬/㎡的豪宅，不如關注自己能負擔得起的房屋。理性看待市場才是正道。