多少開發商曾夢碎科技，為何又見房企砸巨資入場？

“都有哪些開發商、投入了多少資金在科技領域，他們為何折戟

文| 房互

圖| 網絡

萬通發展日前宣布，完成對北京數渡信息科技有限公司增資及相關股權收購，投資8.54億元取得該公司62.98%的股權。

萬通發展源自于馮侖、潘石屹、易小迪等人創立的萬通地產，2016年馮侖股權被收購后正式出局。進入到后馮侖時代的萬通，不斷試圖投入資金并購入股通信及芯片公司，進行科技轉型。但是，至今為止，萬通尚未從投資并購的科技企業中獲得利潤回報。

對萬通而言，收購北京數渡或是背水一戰。由于房地產市場的影響，萬通在過去三年半時間內虧損將近12億元。8月中旬，71歲的董事長王憶會被北京市公安局采取刑事強制措施，再給萬通的未來發展蒙上一層陰影。

事實上，不僅是萬通，以恒大、寶能、碧桂園、富力等為代表的房地產開發商，在市場的高峰期都曾耗資不菲，布局或以投資方式進入到芯片、新能源、互聯網等科技領域，試圖找到第二曲線。

就在9月12日，衢州發展(原新湖中寶)亦宣布擬購買先導電科95%股份，收購總額達114億元。

但房互君調研統計發現，開發商親自參與運營的科技企業大多數項目已經停擺。而究其原因，除了賽道本身之外，亦有在運營中來自開發商傳統思維的因素影響。

都有哪些開發商、投入了多少資金，他們都為何折戟，這些前車之鑒，將給萬通的轉型帶來什么樣的壓力？

萬通：從網紅公司跌落

萬通發展的歷史最早可追溯到1991年。彼時，馮侖與潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等“萬通六君子”共同創立萬通品牌，由海南起家，從此進入到房地產開發領域。

1996年，萬通六君子因理念分歧分手，潘石屹等人各自創立新的事業，馮侖繼續以“萬通”品牌轉戰北京開展房地產業務，先后開發了北京萬通新世界廣場、萬通中心等項目。2007年，萬通通過借殼先鋒股份，順利完成A股上市。

· 萬通六君子

因萬通的企業品牌和馮侖的強綁定關系，頻繁因言論出圈的馮侖的個人品牌形象，讓萬通也在業界享有很高的知名度。

然而，和馮侖的地產教父名聲相比，萬通卻并不是一個規模化的房地產公司。

萬通上市之后的財報數據顯示，其營業收入始終維持在20-50億元的水平，自1996年后，其開發的自建住宅項目多數分布北京和天津兩地，并且在2015年，沒有新增住宅地塊。

作為一家因房地產開發商，萬通享受了市場發展的紅利期，但錯過了市場高速發展期，導致其公司的營收規模和利潤規模，和其創始人以及公司品牌知名度嚴重倒掛。

2014年起，萬通的危機開始逐漸顯現。當年，萬通營業收入28億元，比2013年47億元營收下滑近半，公司現金流出現惡化，馮侖開始以股權方式向王憶會控制的嘉華控股獲得融資，2016年，王憶會繼續增資受讓了馮侖持有的萬通股份。

至此，馮侖退出創辦了20多年的萬通。

此后，已無新增可開發的住宅地產項目的萬通，只剩存量項目銷售和數處商業地產的租金收入作為核心營收來源。馮侖和馮侖系高管離開萬通之后，王億會試圖讓萬通從開發商定位完成轉型，他開始將重心瞄準技術領域。

2018年，萬通成立通信技術研究院，布局5G；同年，萬通發展擬收購星恒電源，但最終未果；2019年，在萬通天竺物流園設立5G智慧倉儲；2020年，萬通地產在品牌上開始去地產化，公司更名萬通發展；2021年，入股成立僅兩年的成都芯片制造企業知融科技。

盡管萬通在芯片、通信等領域動作頻頻，但這些新業務為萬通貢獻收入微弱，2022年起，除商業地產租賃、房地產住宅銷售之外，知融科技等業務線銷售收入每年僅數百萬元。

萬通孤注一擲

萬通發展的財報數據顯示，數年來，公司營業收入并沒有起色，始終維持在20-25億元。2020年，在特殊情況的沖擊之下，萬通發展出現嚴重滑坡，2021年整體營收跌破10億元，2022年，由于營收下降、轉型投入等影響，萬通發展開始進入虧損通道。

截至今年上半年，盡管萬通發展已經連續三年半虧損，虧損總額達到近12億元。

不僅如此，萬通還試圖繼續加大對相應公司的并購步伐。

· 北京東三環萬通中心

2024年6月，萬通發展披露重組方案，擬向銀行貸款、以約3.24億美元現金收購光模塊龍頭企業索爾思光電60.16%的股權，該筆大額交易因交易無業績承諾及相關補償機制，引發投資者質疑并被上交所質詢。最終，該并購被終止。

8月11日，萬通發展再次發布公告，宣布以將以8.54億元收購北京數渡信息科技有限公司62.98%股權。公告發出后，萬通發展股價連續多日漲停，創下年內新高。該交易已與8月下旬完成。

北京數渡成立于2021年，天眼查數據顯示，2024年該公司員工共計93人。2022年開始，北京數渡陸續獲得航天科工投資、嘉興南湖國有集團、品芝基金等公司的多輪融資，并購完成后，部分投資商退出。

沒有數據表明北京數渡歷次融資的估值情況，但是，北京數渡的財務狀況，讓投資者對這筆投資產生質疑。公開數據顯示，北京數渡今年上半年其營業收入1628.33萬元，歸母凈利潤虧損達到3598.27萬元。

并購的多家企業都處于虧損狀態，這意味著這些企業需要萬通的持續輸血。而面臨住宅項目全面清盤、只以商業地產租金為核心收益的萬通發展，顯然無法面對這些企業的長期虧損。

今年8月18日，萬通發展董事長王億會被北京市公安局采取刑事強制措施，至今仍未有回歸消息，也未有司法結論。盡管萬通發展公告稱，其被拘留與公司經營無關，但核心決策者的長時間缺席，將為萬通發展帶來更多不確定性。

地產商的科技夢，碎了多少

實際上，除了萬通之外，通過并購或自建團隊轉型成為科技公司，是大部分房地產開發商的夢想。

據不完全統計，過去十多年內，開發商收購或高調投資的科技項目超過60個。

· 萬達聯合百度、騰訊成立飛凡網

2014年，萬達占股70%，聯合百度、騰訊成立飛凡網，打造O2O電商平臺，創造了開發商進入互聯網的先例，此后，開發商紛紛投入資金進行互聯網布局；

2017年寶能以66.3億元收購觀致汽車51%股權，宣稱每年研發投入100億，為開發商進入新能源車賽道探路；

石榴置業2016年成立孵化科技企業的竹海科技園區、碧桂園2018年成立廣東博智林智能制造有限公司，跨界硬科技；

不久前，衢州發展(原新湖中寶)將募資30億元并購先導電科95%股份，成為開發商又一個進入半導體、通信行業的案例。

房互君統計發現，2015-2020年，是開發商進軍科技、互聯網領域的高峰期。彼時，一些具有敏銳嗅覺的開發商感覺到，新房建設具有天花板效應，而科技能帶來持續更大的想象空間；同時，充裕的現金流也為開發商進軍科技領域提供了基礎條件。

·開發商科技互聯網投入案例，房互制

整體來看，開發商進入互聯網、科技領域分為三個路徑：

1、部分房企通過投資基金，對目標公司投資入股，參與財務投資。比如碧桂園設立碧桂園創投基金、越秀產業基金等。這類投資和地產業務相對獨立，投資企業也不參與被投企業的運營，和獨立的投資基金、產業基金無異。

2、部分房企自建團隊，建立和自己產業相關的互聯網、科技業務，比如萬科在2016年成立萬翼科技，萬達在2014年成立飛凡網，金茂成立金茂綠建科技，碧桂園成立機器人公司等。由于這些業務和房地產開發業務具有相關性，有體系內業務作為收入支撐，從結果來看，這些業務存續的概率較高。

3、根據過往經驗來看，陣亡概率最高的，為開發商進行跨界業務。2019年前后，恒大、寶能等房企先后進入新能源車領域，結局慘淡；富力地產耗資12億元成立富力好醫，2024年項目終止。萬通此次對北京數渡科技的并購、新湖中寶對先導電科的并購，也均屬于跨界，但是結局如何，尚需時日觀察。

從這些案例來看，盡管這些開發商跨界項目的失敗有整體環境因素，比如地產行業的資金收緊造成投入無法持續，以及部分行業競爭加劇，但是，開發商親自下場參與跨界新業務運營，來自決策者的因素，成為大多數地產商進軍科技領域失敗的核心因素之一。

相比房地產而言，半導體、新能源、通信、芯片等技術領域，屬于資金和技術雙密集型行業，除了資金投入之外，更需要有技術背景的決策者和管理團隊。地產背景出身的管理者多數會將地產“高周轉”、強銷售、和房地產捆綁等房地產傳統思維帶入到對科技企業的管理中，導致運營混亂。

眼下，開發商的資金現狀，恐怕再也無法復制批量并購的故事。萬通發展、衢州發展（新湖中寶）的并購，或許是最后一批科技企業被裝進地產上市公司報表的“科技故事”，他們將為開發商的科技夢畫上什么樣的句號？拭目以待（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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