王健林差點被趕下“牌桌”

9月末，大連萬達集團及法人王健林被蘭州市中級人民法院采取限制高消費措施，限高涉及執(zhí)行標的1.86億元。從昔日“中國首富”到無法乘坐飛機頭等艙、入住星級酒店，巨大的身份反差讓這一消息震動社交平臺。

很快，情況發(fā)生反轉(zhuǎn)，9月29日，王健林“限高”措施已取消。有媒體報道本次事件是萬達下屬項目公司經(jīng)濟糾紛，或因在執(zhí)行層面信息不對稱導(dǎo)致。

但這已并非萬達首次陷入執(zhí)行糾紛。

9月初，北京金融法院已新增一則對萬達的執(zhí)行信息，標的超4億元。截至目前，萬達累計被執(zhí)行總金額已突破52億元，同時背負94億元股權(quán)凍結(jié)，其中上海萬達網(wǎng)絡(luò)金融與小額貸款兩家公司的凍結(jié)股權(quán)占比超九成。

細究這幾年的萬達發(fā)展，諸如此類風(fēng)波數(shù)不勝數(shù)，有些甚至早已埋下了伏筆，更有意思的是，王健林與萬達的生存命題，似乎也成了中國一代民營企業(yè)管理者必須面對的時代課題。

從「強勢崛起」到「大勢已去」

1988年，中國成立房地產(chǎn)公司需要100萬元注冊資金，王健林就借了100萬。

據(jù)他自己說，借款必須找人擔保，擔保人拿走50萬元，實際上只拿到50 萬元，而且借100 萬元給他的人，要求他5年還款，每年25%的回報。看起來條件非常苛刻，但彼時王健林骨子里的風(fēng)險精神就開始顯露。

他拿著借來的錢在大連西崗區(qū)創(chuàng)立了一家房地產(chǎn)公司。

當時，中國市場經(jīng)濟浪潮涌得熱烈，到1992年，這家公司已經(jīng)占據(jù)大連房地產(chǎn)市場20%的份額，年銷售額達到20億，也是這一年，王健林掏出2000塊重金登報征名，最終，從滿紙投稿里挑出的“萬達”二字，寓意萬事順遂、通達四方。

王健林不止一次在公開場合把萬達的成長分為四步。

第一步在1993年，他帶著團隊南下廣州，

那時候，民營企業(yè)到外地發(fā)展困難重重。王健林就去找廣州當?shù)仄髽I(yè)談，最后跟廣州華僑房地產(chǎn)公司談好，一年交200 萬元，注冊了一個分公司，也正是從廣州開始，萬達逐漸從一個區(qū)域公司變成全國性公司。

第二步在2000年，進軍商業(yè)地產(chǎn)。

2000年前，萬達主要做住宅開發(fā)，之所以要轉(zhuǎn)型，王健林在哈佛大學(xué)演講時提到，是因為當時民營企業(yè)的醫(yī)療保險體系尚未完善，公司有兩個老員工，一個得了癌癥，一個得了肝病，這件事促使他想要更多現(xiàn)金來保障員工福利。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

為了尋求穩(wěn)定的現(xiàn)金流，萬達做過制造業(yè)、制藥廠，還做過超市，外貿(mào)等等，到2000年，決定把不動產(chǎn)作為企業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，2004年，王健林提出“城市綜合體”的概念，把商場、酒店、寫字樓、公寓都整合在一起。

從那年開始，萬達開啟了屬于自己的時代，最風(fēng)光的時候，地方排隊與萬達合作，甚至在上海，萬達都以超低價拿下了五角場的場塊。同時，萬達廣場飛速擴張，唐山萬達廣場110萬平米，石家莊萬達廣場更是達到183萬平米。

第三步在2006年，因為萬達購物中心需要配電影院，王健林開始琢磨文化產(chǎn)業(yè)。

他投資了萬達樂園，揚言要讓上海迪士尼二十年無法盈利。最初萬達跟美國時代華納院線合作，但由于兩方面原因，雙方?jīng)]能合作下去，萬達先后和上海、江蘇、廣東、北京等地的廣電集團談合作。

第四步在2015年前后，萬達大舉進軍海外。

彼時，萬達宣布了十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計劃十年內(nèi)成為世界一流的跨國企業(yè)。2014年到2016年，萬達投資了16個海外項目，買下位于馬德里市中心的西班牙大廈，以9.21億英鎊吞下了歐洲第一大院線，買下美國傳奇影業(yè)。

那幾年，萬達風(fēng)光無限，綜合過往年度報告，2009年，萬達員工總?cè)藬?shù)近兩萬人，2015年達到十三萬人，等到2016年，萬達的總資產(chǎn)已經(jīng)逼近8000億元，營業(yè)收入達到2550億元，王健林連續(xù)三年成為中國的首富。

在他看來，萬達“去地產(chǎn)化”目標終于實現(xiàn)。

2017年，萬達在全國已經(jīng)有近200個商業(yè)項目，也正是在當年，萬達急轉(zhuǎn)直下。2月份，萬達的海外收購之路受挫，6月份，遇上“股債雙殺”，7月份，萬達在海外的六個項目被嚴格管控。

2018年1月，萬達集團2017年年會在哈爾濱召開，會上稱2017年是萬達集團歷史上難忘的一年，萬達商業(yè)不得已轉(zhuǎn)讓文旅項目、酒店資產(chǎn)，曾經(jīng)讓首富引以為傲的四步棋，終于淪為“棄子”。

2017年，王健林以438億的價格，把13個文旅項目賣給了融創(chuàng)，又把77家酒店以199億賣給了富力，2019年，萬達影視被儒意影業(yè)收購，2020年，百年人壽賣給了綠城，百貨業(yè)務(wù)賣給了蘇寧。

到了2023年，萬達大規(guī)模出售購物廣場，三十多座萬達廣場易主。2024年，北京CBD的總部大樓賣給了新華保險和中金資本，萬達商管的控制權(quán)交給了太盟投資集團；截至2025年9月，萬達廣場已累計出售?85個?。

或許，浪潮從不會永遠朝著一個方向奔涌，后來的每一次出售，也都是王健林在時代洪流下的無奈抉擇。當萬達廣場的燈光熄滅在夜色里，不只是一個企業(yè)的起落，更是一個時代里，野心與命運、輝煌與落寞交織的篇章。

沖動退市「誤終身」

絕大部分人起底王健林會把他與萬達的不幸歸咎于2016年的私有化退市上。

早在2014年，萬達商業(yè)成功在港股上市，2015年，萬達商業(yè)的股價最高漲到了76港元，但好景不長，很快就跌破發(fā)行價，跌到30港元左右。此時的王健林對港股的低估很是失望，一口氣以52.8港元的價格，回購了萬達商業(yè)所有H股股票。

私有化退市后，引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，包括A股IPO受阻；轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股再受挫；對賭協(xié)議引爆危機；索債方生出多米諾骨牌效應(yīng)；資產(chǎn)大規(guī)模出售……一連串的危機疊加在一起，最終導(dǎo)致了王健林如今的局面。

至于王健林為什么選擇私有化退市，除了對港股估值的不滿，其過于自信的行事作風(fēng)也一度被視為另一個主因。縱觀這位首富先生的前半生，一個“賭”字基本可以概括，他本人也曾說過：“沒有人永遠贏得所有賭局，但永遠有人愿意賭。”

但在這兩大因素之外，萬達本身的發(fā)展其實才是王健林選擇私有化退市的關(guān)鍵。

2015年，萬達商業(yè)收入1242億元，比2014年增長15.14%；歸屬于母公司股東凈利潤299.7億元，同比增長20.66%。看起來很亮眼，但細究起來風(fēng)險不少。據(jù)悉，萬達商業(yè)雖有三大業(yè)務(wù)，但主營收是物業(yè)銷售板塊。

當年，物業(yè)銷售為萬達商業(yè)貢獻了82.5%的收入，總合同銷售額約為人民幣1640億元。

但這一成績與萬達本身的關(guān)系不大，更多是得益于地產(chǎn)行業(yè)回暖，2015年，《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，2014年萬達商業(yè)銷售金額1501億元人民幣排名第三， 2015年銷售金額1512.6億元人民幣，位列第四。

換句話說，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達的一年，萬達排名不進反退。

其次，2015年萬達商業(yè)業(yè)績公告顯示，其物業(yè)存貨出現(xiàn)15%的增長，酒店業(yè)務(wù)凈利潤為虧損6.02億元人民幣；萬達商業(yè)物業(yè)租賃出租率從2014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，太古地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)2015年的出租率都維持在99%左右。

或許，港股對萬達商業(yè)的估值未必失了公允。

另外，商業(yè)地產(chǎn)是“吞金獸”，萬達商業(yè)的負債率一直居高不下，尤其是2013年，萬達商業(yè)的資產(chǎn)負債率接近90%，2015年報顯示，萬達商業(yè)的凈負債率為61.05%，較2014年底的56.68%上升了4.37個百分點。

對比之下，同行的凈負債率維持在40%左右，華潤置地甚至已降到23%。

這時候，王健林發(fā)現(xiàn)發(fā)債券比在股市融資劃算。2015年8月28日，萬達商業(yè)首次五年期（3+2）50億元公司債成功發(fā)行，票面利率4.09%，2015年10月15日、2016年1月12日，萬達商業(yè)兩次發(fā)行五年期、額度為50億元的公司債券，票面利率分別為3.93%和3.20%。

當然，萬達商業(yè)退市不是不想上市，是想換個地方上市，然而，后續(xù)的一切已不需要贅述。

十年前，王健林手握292座萬達廣場、1300家影院、13家文旅城、80家五星級酒店、150億美元海外投資，以2200億身家登上胡潤百富榜首富。2025年，《2025新財富500創(chuàng)富榜》上，王健林父子的財富為588.1億元。

時至今日，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的首富跌進谷底。

再路過那些換了主人的萬達廣場，還會有很多人想起王健林在商海上揮斥方遒的模樣，只是這一次，賭桌早已散場，籌碼盡失，資本市場從不同情“賭徒”，一旦行差踏錯，都有可能滿盤皆輸，在時代的風(fēng)里，滿是繁華落盡的唏噓。

首富翻盤，也要靠「下沉市場」了

十年光陰，曾經(jīng)的商業(yè)帝國一點點瓦解，王健林賣了半副身家，手中的資產(chǎn)版圖大幅收縮。那么，險些被限高的“首富”還剩什么？

不完全統(tǒng)計顯示，截至目前，萬達集團對外投資仍處于存續(xù)狀態(tài)的企業(yè)為24家，持股超過50%的為15家；王健林所控制的企業(yè)有76家處于存續(xù)期間，對外投資的11家企業(yè)中則僅有6家顯示為存續(xù)狀態(tài)。

值得注意的是，萬達集團及王健林所擁有的資產(chǎn)包括大連新達盟40%股權(quán)、約200座萬達廣場，以及萬達體育、萬達寶貝王等。這大概是王健林能否在70歲高齡再逆襲的重要籌碼，尤其是幸存的萬達廣場。

從這些廣場的分布來看，王健林遠沒有認輸，因為他賣掉的與留下的都藏著他對未來的渴望。比如，王健林正加速出手一二線城市的萬達廣場，2025年5月6日，王健林500億元出售48座萬達廣場，這其中覆蓋多城首發(fā)項目及一二線城市元老級項目。

結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)最新《2024中國城市商業(yè)力》分析顯示，商業(yè)一線和準一線城市項目占比高達33%，北京、上海、廣州、成都、重慶等重要城市均有涉及；商業(yè)二線城市項目占27%。

相反的，遍布全國縣城的萬達廣場卻很少被列入出售名單。

理由很簡單，因為下沉市場的萬達廣場展現(xiàn)出了強勁的消費活力。

2023年12月，四川宜賓下轄縣級市宜昌萬達廣場開業(yè)，開業(yè)3天累計客流近40萬，銷售額超千萬；2024年1月，重慶忠縣萬達廣場開業(yè)首日，共接待消費者23.6萬人次，銷售額突破750萬元，創(chuàng)下行業(yè)多個第一。

投資與運營成本上，縣城萬達廣場也有超高性價比。

以湖北宜都萬達廣場為例，其總建筑面積約12萬平方米，總投資約8億元，而一線城市同等規(guī)模項目投資額往往超過20億元。在運營成本上，縣城萬達廣場的租金、人力成本較一二線城市低30%-50%，宜都萬達廣場租金回報率達6.8%，高于一線城市平均5.2%的水平。

同時，縣城萬達廣場在資源獲取上優(yōu)于一二線城市項目。

以重慶忠縣為例，當?shù)貫槿f達廣場提供了土地出讓金返還、稅收優(yōu)惠等政策支持，并協(xié)調(diào)開通了直達廣場的公交線路。在萬達面臨流動性壓力的背景下，縣城萬達廣場的現(xiàn)金流價值凸顯，湖北宜都萬達廣場年租金收入約8000萬元。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國513座萬達廣場中，三四線城市占比超過60%，同時，輕資產(chǎn)占比超40％。這也是王健林為自己留的后路，在一些出售的萬達廣場里，萬達仍然保留運營管理權(quán)。

輕資產(chǎn)模式對萬達而言，是退而求其次的生存法則。

總的來說，王健林的萬達廣場分布已從全國擴張轉(zhuǎn)向“五環(huán)外留守”，三四線城市與整個下沉地區(qū)成為最后的生存空間。盡管通過輕資產(chǎn)化和業(yè)態(tài)調(diào)整，暫時維持了運營，但債務(wù)危機、消費疲軟和競爭加劇，無疑又構(gòu)成了一重新的枷鎖。

王健林還有機會翻身嗎？

未來幾年，這些幸存的萬達廣場能否在縣域市場續(xù)寫“一個廣場改變一座城”的神話，還是未知數(shù)。若無法實現(xiàn)重新上市或引入戰(zhàn)略投資者，這些廣場可能進一步被出售或抵押，屆時，王健林的商業(yè)版圖或?qū)氐字貥?gòu)。

道總有理，曾用名歪道道，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈新媒體。本文為原創(chuàng)文章，謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。