地產(chǎn)寒冬下的貝殼：彭永東交出了一份被低估的成績單

出品｜中訪網(wǎng)

審核｜李曉燕

作為中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的龍頭，貝殼一直是觀察國內(nèi)地產(chǎn)周期波動(dòng)的核心“溫度計(jì)”，其數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人、覆蓋全國的門店網(wǎng)絡(luò)，以及一二手房交易、家裝、租賃全鏈路業(yè)務(wù)，精準(zhǔn)映射著房地產(chǎn)市場的冷暖變遷。近日，貝殼發(fā)布2025年第四季度及全年財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，公司四季度單季營收222億元，同比下滑29%，經(jīng)調(diào)整凈利潤5.17億元，同比下滑61.5%，全年實(shí)現(xiàn)收入946億元，較2024年微增1.2%。

單看四季度短期業(yè)績，貝殼確實(shí)受到地產(chǎn)行業(yè)深度下行的沖擊，核心交易業(yè)務(wù)增速放緩，但撥開短期數(shù)據(jù)波動(dòng)的表象，在行業(yè)泥沙俱下的逆周期里，彭永東帶領(lǐng)的貝殼管理層，展現(xiàn)出了極強(qiáng)的戰(zhàn)略定力與經(jīng)營把控力，守住了基本盤、優(yōu)化了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、夯實(shí)了長期競爭力，后左暉時(shí)代的這份答卷，遠(yuǎn)比表面看上去更出色。

行業(yè)貝塔深度下行，貝殼韌性凸顯難能可貴

2025年的房地產(chǎn)市場，依舊處于深度調(diào)整周期，地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低，市場交易情緒低迷，貝殼作為行業(yè)龍頭，自然無法脫離行業(yè)大環(huán)境獨(dú)善其身。四季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)收入同比降幅達(dá)39%，新房業(yè)務(wù)收入同比下滑44%，核心交易業(yè)務(wù)出現(xiàn)明顯回落，這并非貝殼自身經(jīng)營失誤，而是行業(yè)整體下行的必然結(jié)果。

值得注意的是，2024年四季度恰逢地產(chǎn)政策密集釋放，市場情緒高漲，形成了極高的同比基數(shù)，進(jìn)一步放大了本季度的業(yè)績下滑幅度。即便如此，貝殼全年?duì)I收依舊實(shí)現(xiàn)1.2%的微增，成功守住了營收規(guī)模基本盤，在全行業(yè)收縮的背景下，這份增長實(shí)屬不易。

一直以來，存量房業(yè)務(wù)都是貝殼業(yè)績的“壓艙石”，此次雖出現(xiàn)階段性大幅下滑，但貝殼依舊穩(wěn)住了用戶規(guī)模與市場份額，四季度MAU穩(wěn)定在4300萬以上，門店網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步加密。在行業(yè)整體交易量銳減、中小玩家紛紛出局的環(huán)境下，貝殼能維持住核心用戶群體與行業(yè)頭部地位，抵御住行業(yè)貝塔下行的巨大壓力，已然展現(xiàn)出遠(yuǎn)超同行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

主動(dòng)調(diào)整第二曲線，錨定長期健康發(fā)展

面對地產(chǎn)周期波動(dòng)，貝殼早已布局“一體三翼”戰(zhàn)略，將家裝家居業(yè)務(wù)作為對沖行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的第二增長曲線。2025年四季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)營收54.11億元，同比下滑12%，迎來首次單季度負(fù)增長，這一數(shù)據(jù)看似不及預(yù)期，實(shí)則是管理層基于行業(yè)環(huán)境做出的理性、主動(dòng)的戰(zhàn)略選擇。

2025年家裝行業(yè)頻頻出現(xiàn)企業(yè)暴雷事件，行業(yè)亂象叢生、風(fēng)險(xiǎn)加劇，若盲目追求規(guī)模增速，極易陷入經(jīng)營危機(jī)。彭永東團(tuán)隊(duì)果斷選擇降速提質(zhì)，通過集采規(guī)模化、人力結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制等方式，壓縮運(yùn)營成本、優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，放棄短期營收增長，換取業(yè)務(wù)的長期健康發(fā)展。管理層明確表示，未來2-3年家裝業(yè)務(wù)將摒棄激進(jìn)擴(kuò)張思路，專注精細(xì)化運(yùn)營，這種“以退為進(jìn)”的策略，看似放緩了增長腳步，實(shí)則規(guī)避了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為第二曲線的長久發(fā)展筑牢根基，遠(yuǎn)比盲目擴(kuò)張更具長遠(yuǎn)眼光。

與此同時(shí)，房屋租賃業(yè)務(wù)成為財(cái)報(bào)中的一大亮點(diǎn)，四季度營收同比增長18%，是四大業(yè)務(wù)中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的板塊。貝殼主動(dòng)調(diào)整租賃業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)口徑，將省心租業(yè)務(wù)收入確認(rèn)由總額法改為凈額法，雖一定程度影響賬面營收規(guī)模，卻大幅提升了業(yè)務(wù)利潤率，四季度租賃業(yè)務(wù)利潤率達(dá)10.4%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。這種“重利潤輕營收”的決策，精準(zhǔn)契合資本市場對企業(yè)盈利質(zhì)量的核心訴求，也讓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)，進(jìn)一步完善了住房服務(wù)生態(tài)。

極致費(fèi)控+輕資產(chǎn)擴(kuò)張，效率革命筑牢生存根基

在逆周期環(huán)境中，活下去并活得更好，核心在于效率。彭永東團(tuán)隊(duì)深諳此道，在費(fèi)用管控與商業(yè)模式優(yōu)化上，打出了一套漂亮的“組合拳”。

四季度，受營收規(guī)模下滑影響，貝殼三費(fèi)費(fèi)率有所提升，但從費(fèi)用絕對值來看，銷售、管理、研發(fā)費(fèi)用同比分別減少18%、24%、3%，整體費(fèi)用縮減力度極大。在活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量基本穩(wěn)定、活躍門店規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的前提下，貝殼通過優(yōu)化內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)、精簡運(yùn)營流程，成功調(diào)節(jié)約13億元費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)調(diào)整后利潤扭虧，費(fèi)控表現(xiàn)堪稱行業(yè)典范。

更值得關(guān)注的是，貝殼加速推進(jìn)輕資產(chǎn)加盟模式擴(kuò)張，成為守住市場份額、降低經(jīng)營壓力的關(guān)鍵舉措。以樂遠(yuǎn)為代表的加盟品牌，3年不到擴(kuò)張門店5800家，深度覆蓋下沉市場，加盟店不僅收入貢獻(xiàn)高于直營店，更具備靈活性高、運(yùn)營成本低的優(yōu)勢，同時(shí)接入ACN網(wǎng)絡(luò)，保障了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與市場覆蓋面。這種模式讓貝殼實(shí)現(xiàn)“門店數(shù)量擴(kuò)張、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變輕”的雙向突破，既守住了市場份額，又減輕了財(cái)報(bào)壓力，擺脫了重資產(chǎn)運(yùn)營的束縛，逐步向輕資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

此外，貝殼始終堅(jiān)守20%以上的毛利率底線，嚴(yán)控新房業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，通過股份回購、優(yōu)化盈利模型等動(dòng)作，守住現(xiàn)金流安全墊，在看不到盡頭的周期底部，用最小的代價(jià)維持穩(wěn)健經(jīng)營，為行業(yè)復(fù)蘇儲(chǔ)備充足能量。

逆周期顯擔(dān)當(dāng)，彭永東交出合格答卷

左暉離世后，彭永東接手貝殼，恰逢地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入最艱難的下行周期，外界對其管理能力不乏質(zhì)疑之聲，甚至有聲音針對其薪酬問題提出非議。但事實(shí)上，彭永東的高額薪酬源于港股上市時(shí)的股權(quán)授予，是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的正常攤銷，并非超額福利，且其與單一剛過去一年累計(jì)捐贈(zèng)約8.4億元，盡顯企業(yè)管理者的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

縱觀彭永東執(zhí)掌貝殼的幾年，在行業(yè)寒冬中，他沒有盲目激進(jìn)，也沒有消極退守，而是帶領(lǐng)貝殼做到了三件關(guān)鍵之事：穩(wěn)住房產(chǎn)交易基本盤，守住現(xiàn)金流安全線，保持合理擴(kuò)張節(jié)奏。集團(tuán)毛利率始終維持在20%以上，各項(xiàng)核心運(yùn)營指標(biāo)均處于行業(yè)合理區(qū)間，在全行業(yè)收縮的背景下，貝殼的市場占有率反而持續(xù)提升，行業(yè)龍頭地位愈發(fā)穩(wěn)固。

行業(yè)下行周期，對龍頭企業(yè)而言，恰恰是洗牌蓄力的機(jī)遇。中小玩家加速出清，資源向頭部集中，貝殼在逆周期中積累的用戶規(guī)模、門店網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)能力，都將成為行業(yè)企穩(wěn)反彈后的核心競爭力。

地產(chǎn)寒冬尚未結(jié)束，但貝殼在彭永東的帶領(lǐng)下，早已理清發(fā)展思路，通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、極致費(fèi)控，在逆周期中站穩(wěn)了腳跟。短期的業(yè)績波動(dòng)，只是行業(yè)周期下的正常表象，長期來看，彭永東的戰(zhàn)略決策與經(jīng)營管理，讓貝殼在行業(yè)變革中找準(zhǔn)了方向，后左暉時(shí)代，他確實(shí)干得不錯(cuò)，而貝殼也正以更輕盈、更高效的姿態(tài)，等待行業(yè)春天的到來。