產(chǎn)業(yè)園告別“空城計”：日本如何用運(yùn)營哲學(xué)破解“空置率”困局

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東京時間2025年10月，日本「關(guān)西科學(xué)城」發(fā)布最新數(shù)據(jù)：高端制造園區(qū)空置率連續(xù)12年低于5%，其中機(jī)器人產(chǎn)業(yè)專區(qū)出租率穩(wěn)定在97%以上。而在60公里外的「筑波科學(xué)城」，盡管經(jīng)歷過1990年代的“空置率陣痛”，如今通過“產(chǎn)城融合2.0”計劃，科研用地出租率回升至92%，創(chuàng)造了30年培育3家世界500強(qiáng)的奇跡。這兩座科學(xué)城的逆襲，正是日本產(chǎn)業(yè)園破解“空置率困局”的縮影——用“精細(xì)化運(yùn)營”交出了優(yōu)異的答卷。

一、日本科學(xué)城的“運(yùn)營哲學(xué)”

「關(guān)西科學(xué)城」的"減法哲學(xué)"令人驚嘆。2003年規(guī)劃初期，運(yùn)營團(tuán)隊果斷放棄“大而全”的綜合園區(qū)定位，聯(lián)合大阪大學(xué)開展為期18個月的產(chǎn)業(yè)調(diào)研，最終錨定“機(jī)器人與精密儀器”兩大賽道。他們做了三件“反常規(guī)”的事：

第一，在企業(yè)入駐前，就與「豐田」、「發(fā)那科」等龍頭企業(yè)共創(chuàng)《空間需求白皮書》，明確廠房需配置7米層高、2000安培電力負(fù)荷、三級防振地基；

第二，提前建設(shè)共享的精密加工中心、無塵實(shí)驗(yàn)室，企業(yè)入駐即可“拎包研發(fā)”；

第三，甚至連員工通勤路線都經(jīng)過測算，在地鐵口預(yù)留24小時共享班車。

這種“產(chǎn)業(yè)前置，空間定制”的策略，讓「關(guān)西科學(xué)城」從開園起就實(shí)現(xiàn)90%的預(yù)簽約率。

「筑波科學(xué)城」的蛻變更具啟示性。這個曾因“政府主導(dǎo)、科研孤島”陷入空置的園區(qū)，在2010年后啟動“運(yùn)營革命”：

第一，引入第三方機(jī)構(gòu)「筑波創(chuàng)新平臺」（TIA），將46所國立科研機(jī)構(gòu)的500臺精密設(shè)備開放共享，企業(yè)掃碼即可預(yù)約使用；

第二，設(shè)立“產(chǎn)業(yè)聯(lián)絡(luò)員”崗位，要求工作人員必須具備5年以上產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，某醫(yī)療器械企業(yè)入駐時，聯(lián)絡(luò)員發(fā)現(xiàn)其廢水處理標(biāo)準(zhǔn)與園區(qū)管網(wǎng)不匹配，主動協(xié)調(diào)東京大學(xué)團(tuán)隊定制解決方案；

第三，最特別的是“十年考核期”，政府將運(yùn)營方的績效與企業(yè)十年存活率、專利轉(zhuǎn)化率掛鉤，徹底告別“短平快”的招商思維。

這些舉措讓「筑波科學(xué)城」的科研成果轉(zhuǎn)化率從2010年的18%躍升至2024年的63%，空置率隨之下降17個百分點(diǎn)。

下圖：關(guān)西科學(xué)城，又名「關(guān)西文化學(xué)術(shù)研究城」，俗稱「京阪奈學(xué)園城」，坐落于橫跨京都、大阪、奈良三縣交界的蔥郁山丘之中，是日本具有代表性的科學(xué)城，作為國家項(xiàng)目歷經(jīng)約30年建設(shè)和發(fā)展。目前，科學(xué)城內(nèi)聚集了包括公共研究機(jī)構(gòu)、民間企業(yè)、大學(xué)等在內(nèi)的140多家機(jī)構(gòu)，在各個領(lǐng)域運(yùn)用獨(dú)特的技術(shù)開展著世界一流的研發(fā)。與此同時，眾多擁有強(qiáng)大創(chuàng)業(yè)精神的創(chuàng)業(yè)者正通過科學(xué)城獨(dú)有的知識交流，孕育著創(chuàng)新的種子。（圖源：keihanna-plaza.co.jp）

下圖：「關(guān)西科學(xué)城」內(nèi)的“一般實(shí)驗(yàn)室”的設(shè)施配置。（圖源：keihanna-plaza.co.jp）

下圖：「關(guān)西科學(xué)城」內(nèi)的“超級實(shí)驗(yàn)室”的設(shè)施配置，適用于需要精密測量儀器、潔凈室等特殊實(shí)驗(yàn)。建筑層高（7米）可容納最高可達(dá)100級的垂直層流潔凈室，建筑結(jié)構(gòu)隔離了振動源，可安裝電子顯微鏡等精密測量儀器。每個單元面積約為100m2，兩層共12個單元，每層6個單元。（圖源：keihanna-plaza.co.jp）

二、日本產(chǎn)業(yè)園的“五維運(yùn)營法則”：從空間提供者到生態(tài)構(gòu)建者

1. 定位的“手術(shù)刀思維”：先定產(chǎn)業(yè)，再畫圖紙

日本產(chǎn)業(yè)園的選址邏輯里，沒有“先圈地后招商”的粗放模式。以「豐田市產(chǎn)業(yè)園區(qū)」為例，其半徑50公里內(nèi)聚集了87家汽車核心零部件企業(yè)，形成3小時供應(yīng)鏈響應(yīng)圈。這種“產(chǎn)業(yè)地圖決定空間地圖”的策略，在「關(guān)西科學(xué)城」體現(xiàn)為“需求實(shí)驗(yàn)室”機(jī)制——大阪大學(xué)教授帶著企業(yè)工程師，提前3年模擬機(jī)器人生產(chǎn)線的空間需求，連地面承重誤差都控制在0.5毫米以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，日本TOP10產(chǎn)業(yè)園中，80%在規(guī)劃階段就完成60%以上的產(chǎn)業(yè)簽約，從源頭上杜絕“空城”基因。

2. 服務(wù)的“毛細(xì)血管滲透”：不止于物業(yè)，更在于產(chǎn)業(yè)共生

「東京灣冷鏈產(chǎn)業(yè)園」的運(yùn)營細(xì)節(jié)令人震撼：為配合「亞馬遜」的夜間配送，園區(qū)專門設(shè)置“月光裝卸區(qū)”，配備自動溫控叉車；針對「羅森」的鮮食加工需求，提前建設(shè)中央廚房共享區(qū)，企業(yè)入駐即可使用價值2000萬日元的加工設(shè)備；甚至為印尼籍員工開設(shè)“晨間日語班”，解決跨國團(tuán)隊的溝通痛點(diǎn)。這種“比企業(yè)更懂企業(yè)”的服務(wù)，讓「東京灣冷鏈產(chǎn)業(yè)園」在2024年首都圈物流空置率飆升至8.9%時，依然保持92%的出租率。

3. 考核的“長期主義”：十年磨一劍的耐心

日本產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營考核周期普遍長達(dá)10年，「筑波科學(xué)城」的“企業(yè)存活率+產(chǎn)業(yè)鏈配套率”雙指標(biāo)考核，讓運(yùn)營團(tuán)隊必須像“園丁”一樣培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)。對比一些其它國家園區(qū)“當(dāng)年招商”的短期目標(biāo)，日本運(yùn)營者更關(guān)注：三年后有多少企業(yè)獲得A輪融資？五年內(nèi)形成多少專利池？這種考核機(jī)制催生出獨(dú)特的“運(yùn)營人才畫像”——「關(guān)西科學(xué)城」60%的運(yùn)營人員擁有工程師資質(zhì)，他們不僅是招商專員，更是技術(shù)經(jīng)紀(jì)人，如幫助初創(chuàng)企業(yè)的機(jī)器人關(guān)節(jié)技術(shù)對接「豐田」的供應(yīng)鏈，促成千萬級訂單。

4. 政企的“共生關(guān)系”：從管理到共舞

「福岡軟件園區(qū)」的“官產(chǎn)學(xué)”模式堪稱典范：政府提供土地和基礎(chǔ)設(shè)施，九州大學(xué)負(fù)責(zé)人才培養(yǎng)和技術(shù)研發(fā)，「軟銀」等企業(yè)組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。園區(qū)內(nèi)的“技術(shù)沙盒”機(jī)制允許企業(yè)測試未成熟技術(shù)，失敗了由政府承擔(dān)30%的損失，成功了則共享專利收益。這種風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的機(jī)制，讓「福岡軟件園」的企業(yè)存活率高達(dá)78%，遠(yuǎn)超日本科技園區(qū)52%的平均水平。

5. 文化的“精益基因”：從細(xì)節(jié)到極致

走進(jìn)「豐田產(chǎn)業(yè)技術(shù)紀(jì)念館」，參觀者會發(fā)現(xiàn)一個細(xì)節(jié)：園區(qū)內(nèi)所有垃圾桶都標(biāo)注了“金屬”“塑料”“不可燃”的投放口，甚至連煙頭都有專屬的滅煙盒。這種滲透到骨髓的精細(xì)化，在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營中體現(xiàn)為：「京都陶瓷產(chǎn)業(yè)園」的“5S管理認(rèn)證”，要求企業(yè)生產(chǎn)線必須達(dá)到“地板可直接用餐”的清潔度；「北海道能源園」的“零碳積分制”，企業(yè)節(jié)能行為可兌換租金減免。這些看似“苛刻”的要求，實(shí)則構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)協(xié)同的文化基礎(chǔ)，讓入園企業(yè)形成自發(fā)的秩序感。

三、運(yùn)營的本質(zhì)是“看見未來的眼睛”

日本產(chǎn)業(yè)園的“低空置率”神話，本質(zhì)上是對“運(yùn)營的敬畏”。當(dāng)「筑波科學(xué)城」用30年培育出3家世界500強(qiáng)，當(dāng)「關(guān)西科學(xué)城」的工程師在規(guī)劃階段就蹲守企業(yè)生產(chǎn)線，我們看到的不僅是精細(xì)化的操作，更是對產(chǎn)業(yè)規(guī)律的深刻理解。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的破局，需要告別“土地財政”的路徑依賴，轉(zhuǎn)而學(xué)習(xí)這種“運(yùn)營哲學(xué)”——不是建房子等企業(yè)，而是讀懂企業(yè)的心跳，提前鋪好產(chǎn)業(yè)生長的土壤。

站在2025年的節(jié)點(diǎn)，我們比任何時候都更需要明白：產(chǎn)業(yè)園的價值，不在于鋼筋混凝土的堆砌，而在于能否成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的熱帶雨林。當(dāng)每個園區(qū)都能像「東京灣冷鏈園」那樣，為企業(yè)的每個痛點(diǎn)找到解決方案；當(dāng)每個運(yùn)營者都能像「關(guān)西科學(xué)城」的工程師那樣，帶著產(chǎn)業(yè)基因做服務(wù)；空置率的困局，自然會在運(yùn)營的溫度中消融。這或許就是日本經(jīng)驗(yàn)給我們的最大啟示：最好的產(chǎn)業(yè)園，從不需要“招商”，因?yàn)槠髽I(yè)會循著生態(tài)的芬芳，自己找到回家的路。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨