空間博弈 策略共贏｜仲量聯行首繪成都辦公樓企業流動全景圖譜

2022-2025年，成都辦公樓市場的存量需求搬遷流動超過增量需求，成為市場主線。仲量聯行最新發布了《2025年成都辦公樓企業流動研究報告》，通過對企業的長期跟蹤，繪制了成都企業流動全景圖譜。在成都甲級辦公樓企業客戶的三年流動數據中，降級的比例最大，其次為原址辦公面積縮減，第三是搬遷至自建或購置的總部樓宇，第四是甲級樓宇之間的搬遷流動，最后是公司注銷、退出市場；這一序列表明企業不動產策略正在成本控制、空間需求和企業發展這三大不動產訴求之間尋求新平衡。

上圖顯示的降級比例的收窄并不意味著企業對成本的忽視；相反，這反映出企業在追求成本控制的同時，更努力在品質、運營效率和長期發展之間尋求新平衡點。在此背景下，成都辦公樓市場正竭力創新供給端，為租戶提供多元適配的選擇。過去“升級—降級”二元對立模式逐漸被如今多元并蓄的策略譜系所取代。

數據顯示，2022-2025年間，成都企業搬遷前后的樓宇租金平均下降16.4%，表明多數企業正著力優化辦公租賃成本。約36%的企業實現了10-20%的租金削減，多為“同區域降級”，在區位不變的前提下，選擇價格更低的樓宇。約64%的企業搬遷實現約20-30%的租金降幅，這類企業通常實現跨區域搬遷，從核心向非核心區域遷移；成本敏感的中小規模科技互聯網企業往往采取這一策略。此外，37.8%的企業實現了30%以上的租金降幅。

仲量聯行追蹤的成都五大商務區的企業客戶流動數據結果顯示：企業流出明顯大于企業流入，總流出數量（511條）遠超總流入數量（324條）。這一現象符合存量經濟周期的需求走勢，也體現出成都城市空間結構和辦公市場版圖的“多中心”發展格局：

· 成都子市場內的搬遷量仍高于子市場間的搬遷量，搬遷“內循環”在市中心、金融城、大源三大成熟商務區尤為顯著。

· “企業南遷”為大勢所趨，從市中心往高新南區的企業搬遷已是近年來市場的主流趨勢。

· 高新南區兩大子市場金融城和大源之間的搬遷量龐大，金融城流向大源的搬遷量超過反向遷入量，大源漸強。

· 城東超過金融城、大源，成為承接市中心核心商務區外溢的最大子市場。

· 人民南路的企業遷入量在各市場中最低，成為鏈接市中心傳統商務區與高新南區的“過路地帶”。

每個商務區都正同步經歷企業在“區內流動”和“區間流動”兩大地理流向。流動可分為“流入”和“流出”，進而生成四種關鍵指標——“區內流出”、“區間流出”、“區內流入”和“區間流入”。據此，我們把成都商務區劃分為四大類型。

基于企業流動四大圖譜，仲量聯行《2025年成都辦公樓企業流動研究報告》進一步引入博弈論分析，結果顯示：在市場大幅降租的背景下，一旦企業客戶開啟搬遷流程，業主不得不降價挽留，且降租于租戶的讓利總額須超過搬遷機會成本，方可維持進駐率。因此，在增量需求不足的市場周期中，博弈產生的結果為：首先，因競爭相對充分，寡頭較少，難以形成價格同盟；其次，在價格競爭中，市場租金必然出現“螺旋式”下跌，這也折射出“個體理性”與“群體利益”的典型博弈論沖突。仲量聯行預測，未來三年，成都甲級辦公樓市場空置率在集中供應沖擊下，或持續向上突破，而租金仍將維持下行通道。

基于以上分析，仲量聯行建議從下述維度著眼破局：

· 宏觀經濟面

城市產業活力是樓宇經濟之根本，只有產業不斷擴容躍升，才能化存量經濟為增量經濟，扭轉市場走勢。

· 中觀市場面

市場供需關系及階段性結構特征是影響市場情緒的關鍵。未來三年，若市場需求難在宏觀面根本企穩回升，則市場的開發節奏——尤其在新興區域應暫緩。

· 微觀策略面

當上述基本面無法改變時，微觀市場主體應更加積極面對市場競爭：當價格下行難以扭轉時，維持樓宇的進駐率乃當務之急；此時，合理的讓利和價格創新策略，仍是留住企業的關鍵。

仲量聯行認為，首先，在預期空置率攀升的市場環境下，通過合理的租金調整留住現有租戶，往往比開拓新客戶更具成本效益，且風險更低。專業機構憑借系統化的選址經驗，不僅能協助企業匹配更契合其發展需求的辦公空間，還能促進租戶與業主之間的有效溝通，推動續租談判的開展。

其次，最優決策的落實需要確保供需雙方獲取充分且及時的信息，據此做出理性且準確的決策。憑借豐富的市場數據、專業的分析能力和多年累積的租約管理經驗，專業機構為企業決策提供支持，包括但不限于實時準確的市場行情、多方案成本收益測算、策略制定及談判等，從而有效增強租戶在續約或搬遷決策的執行力。專業的租約重組方案不僅可以幫助企業優化不動產策略，也能幫助業主把握市場動態、理性研判形勢，從而做出合理決策，提升客戶留存率。

第三，企業不動產策略不應僅聚焦于于租約方案及談判，更應著眼于辦公空間的整體適配與持續優化。構建高效、經濟且靈活辦公環境，已成為提升員工效率、促進協作創新、集約空間使用以及改善員工福祉的重要途徑。因此，優質的租約重組方案不僅幫助企業“降本”，更能通過空間優化實現“增效”，增強企業在新經濟周期中的競爭力。