稀土管制，利好中國芯？解碼中國芯片企業全球化的選址布局

10月9日，中國商務部公布新一輪的稀土出口管制限制，明確規定將對“用于研發或生產14納米以下邏輯芯片或者256層及以上存儲芯片……實施‘逐案審批’制度”。中國在全球稀土加工產能中占據主導地位，而高端半導體設備（如ASML和光刻機）精密光學系統和磁體中，都離不開特定的稀土元素；因此，這一管制措施精準影響了海外高端芯片的擴產計劃，同時也清晰地指向了扶持國內半導體產業鏈、從“產品出?！钡呐f模式積極轉向“本地化運營”的新出海模式。

仲量聯行認為，從供應鏈視角來看，本次出口政策變化為中國芯片企業勾勒出了一條更具韌性的全球化發展路徑，激勵企業在海外通過投資建廠實現本地化運營；這已超越了簡單的貿易范疇，是企業嵌入全球價值鏈、實現更深層次全球化運營的體現，也直接催生了對于海外高端工業地產、產業園區的實質性需求。

2024年，中國芯片出口量達到2981.1億塊，金額達1594.991億美元，同比增長18.7%，一舉超越服裝、手機等傳統強項，成為去年出口額最高的單一商品。此外，中國芯片設計、封測及分立器件等環節上市企業境外業務收入的占比分別達到47%、62.3%和51.5%，已然具備參與國際競爭的技術水平和能力。

當前，驅動中國芯片企業出海的因素日益多元。一方面，中國企業出于貼近終端市場和提升交付效率的需要，謀求在東南亞、印度等新興市場布局，搶占消費電子和汽車電子芯片需求快速增長的機遇；另一方面則是面對不斷出臺的出口限制、關稅壁壘以及地緣政治風險上升等現實壓力的應對之策。

貿易數據顯示，作為全球最大的芯片采購國，美國每年進口約300億美元的芯片，主要來自東南亞。因此，中國半導體制造企業也更傾向于在政策友好且產業鏈配套完善的東南亞地區落地：例如已聚集逾300家半導體企業的馬來西亞檳城，正在成為中國企業布局生產的重要目的地。此外，為滿足本地化生產要求，企業也會在巴西等中南美洲市場設立制造基地。而研發驅動型企業更青睞落戶在科技樞紐與成熟半導體生態圈，如德國慕尼黑等地，以便直接對接本地頂尖工程師與創新資源；若要設立區域總部，擁有穩定的法律環境和稅收優惠的新加坡則是不二之選。

鑒于封測、分立器件等勞動密集型環節在中國芯片企業出海結構中占據主導地位，設立廠房無疑成為了眾多企業的首要任務；而隨著中國芯片企業深入全球化布局，相關房地產需求已從廠房需求擴展至研發中心、區域總部、辦公空間以及銷售中心等多元形態。

仲量聯行基于服務相關企業的豐富經驗，梳理出了鏈上企業的海外選址這一環的核心關注點：

制造工廠

選址時的首要考量是電力與基礎設施的穩定性，以及產業集群所帶來的供應鏈協同效應。例如，在東南亞布局時，企業需重點評估電網冗余能力與港口運輸條件；在以德國德累斯頓為代表的歐洲落子，則依托成熟的半導體產業鏈和嚴格的環保標準建設綠色工廠——即需滿足高等級潔凈室要求、充足的電力與水資源供應、低震動風險環境，并兼顧智慧化與可持續性——部分歐洲項目甚至要求50%以上的用電來自可再生能源。

研發中心

多采用租賃模式，傾向靈活彈性的租約以應對團隊規模變化，并優先考慮區位對人才吸引的便利性以及建筑的適配性（如層高、承重能力、綠色認證等）。

區域總部或銷售中心

強調戰略區位與市場輻射力，由于德國法蘭克福可在1小時的飛行航程內覆蓋80%的歐洲市場，使其成為了中企登陸歐洲的門戶。

辦公空間

此類空間不僅需滿足運營效率與成本控制，還應在設計中體現品牌形象與科技感，以提升客戶體驗與本地化認同感。

在中國芯片企業的出海進程中，從選址、盡調，到談判、交付，再到后續運營維護，全周期、全鏈條的企業房地產管理都離不開全球化的專業服務機構的支持。針對時間緊、投產周期剛性的項目，專業服務機構可憑借在本地的通達網絡，優先篩選出成熟、可立即投產的廠房物業，避免企業“從零啟動”，在綠地投資上耗費過多時間與資金；同時，依托對當地產業園區、電力與水資源配套、業主資質等信息的深度掌握，全球化的專業服務機構能夠推薦配套完善、具備潔凈室、可“拎包入駐”的廠房，規避后續可能出現的電力不足、環保不達標等隱性成本。

在降本增效方面，專業服務機構不僅能在談判中為企業爭取有利條件，防止因趕進度或信息不對稱導致成本失控，還可協助處置海外擴張過程中產生的閑置資產，提升資金使用效率。此外，通過提供項目管理、資產評估、園區物業管理等延伸服務，專業服務機構能夠幫助企業在輕資產租賃、后續擴建、成熟廠房收購乃至綠地投資等不同階段做出科學決策，確保在政策風險和運營不確定性較高的海外市場中，始終保持靈活、安全、可持續的企業房地產布局。

結語：

在全球化格局與產業政策動態演進的背景下，中國芯片企業的出海戰略正面臨深刻重構。仲量聯行建議企業關注以下幾點：供應鏈的合規管理是首要前提；在高端制程相關的海外拓展中，相關企業需預判并管理好因上游原材料管制帶來的潛在交付風險；同時，應前瞻性地關注全球稀土供應鏈重構趨勢，為長期的供應鏈多元化做好準備。

仲量聯行以深度行業洞察為基礎，助力客戶精準把握政策風向背后的戰略意圖，將外部挑戰轉化為全球化布局的先機。我們提供的服務貫穿企業出海全周期：從基于供應鏈韌性的全球選址，到海外建廠與本地化運營的落地執行，仲量聯行始終以專業的資產策略與顧問服務，為企業構建安全、高效且可持續的全球運營網絡。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作