上海
大家好，這里是樓花網。
近日，石景山北辛安板塊新推一宗宅地，核心指標清晰：
位置
：石景山1610街區，首鋼園北區以東，屬北辛安核心
規模
：占地2.93公頃，地上建面6.01萬㎡（住宅5.55萬㎡+托幼0.46萬㎡）
：容積率2.3，限高80米，預計建設25層以內高層板樓
房源
：預計推出400余套，戶型120-130㎡，主打剛改和改善
：參考周邊中海天鏡（成交價6.3-6.8萬/㎡），本地塊預計6.5-7萬/㎡
一、地段價值：雙地鐵樞紐，城園融合門戶
- 交通無敵
- 西北角：地鐵6/11/S1三線換乘「金安橋站」
- 東北角：地鐵1/6/S1三線換乘「蘋果園站」
- 西南角：地鐵11號線「北辛安站」
- 產業加持：屬中關村石景山園南區，定位“京西城市活力樞紐”
- 配套成熟：周邊中海寰宇天下系列社區成型，生活氛圍濃厚
二、市場參考：中海天鏡去化承壓，新地挑戰不小
- 中海天鏡現狀
- 指導價7.8萬/㎡，實際成交價6.3-6.8萬/㎡，價差超1萬/㎡
- 推盤884套，網簽387套，去化率約44%
- 周邊房價
- 回遷房小區掛牌價4.4-5萬/㎡
- 新房實際成交價與指導價倒掛嚴重
- 新地挑戰：需在產品力或定價上突破，才能擺脫周邊項目去化困境
三、規劃亮點：方正地塊，產城融合示范區
- 地塊方正：利于規劃布局，預計產品通透性和朝向較好
- 政策高位：屬石景山重點發展街區，定位“城園融合門戶”
- 托幼配套：地塊內規劃幼兒園，提升社區便利度
總結：
機會與風險并存
北辛安新地塊優勢明顯：地鐵無敵、規劃高位、地塊素質佳。
但挑戰同樣巨大：周邊新房去化緩慢、價格倒掛、市場信心不足。
新地塊能否打破“中海魔咒”，關鍵看未來開發商的產品創新力和定價策略。
對于預算600-800萬的西區改善客群，這個項目值得保持關注。
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