上海
大家好，這里是樓花網。
8月29日取證，截止10月8日，長安源境二期網簽6套，去化率2.88%，中海長安源境二期開盤表現慘淡，核心數據折射市場寒意：
- 僅網簽6套，去化率低至2.88%，簽約面積670㎡
- 成交均價5.58萬/㎡，較一期直降5000元/㎡，較指導價（7.68萬/㎡）血降2.1萬
- 套均面積111㎡，顯示小戶型成主力，但對比競品仍顯“偏大”
一、深度對比：一期二期，冰火兩重天
- 一期（830地塊）
- 去年9月開盤，均價6.12萬/㎡，去化率56.6%
- 產品：105-150㎡三至四居，定位剛改
- 二期（831地塊）
- 今年8月底開盤，均價5.58萬/㎡，去化率僅2.88%
- 產品：108-145㎡三至四居，得房率高達90%，但面積仍偏大
二、區域博弈：首鋼東南區陷“內卷修羅場”
- 供應扎堆
- 板塊內已有長安云錦、云尚、天璽等6個新盤，競爭白熱化
- 價格踩踏
- 周邊二手房掛牌價6.3-7萬/㎡，新房降價仍難刺激成交
- 產品錯配
- 區域需求轉向90-100㎡剛需戶型，源境110㎡+產品力不從心
三、市場啟示：地段神話破滅，產品力定生死
長安源境的困境揭示兩大真相：
- 地段溢價失效：首鋼東南區概念透支，配套成熟≠房價堅挺
- 產品適配上位
- 競品中海瑞文里套均面積<100㎡，精準收割剛需客
- 源境二期面積偏大+總價偏高，成降價也難救的“錯配品”
總結：
長安源境二期降價5000，是石景山樓市內卷的縮影——當地段紅利出盡，唯有精準的產品力和極致的性價比才能殺出重圍。
對于預算600萬左右的西區改善客，5字頭源境或是“撿漏”機會；
但對開發商而言，這場價格戰才剛剛開始。
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