許小軍：從一起咨詢案件來淺談業(yè)主的撤銷權(quán)之訴

業(yè)主撤銷權(quán)，是指業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害自己的合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，請求人民法院予以撤銷的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法典》第280條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。

根據(jù)案件咨詢者的問題，對以下的幾個問題作出解析：

問題1：既然是業(yè)主撤銷權(quán)，那行使撤銷權(quán)的主體必須是業(yè)主。那哪些人可以認定為業(yè)主呢？在小區(qū)居住的人都是業(yè)主嗎？沒有房產(chǎn)證就一定不是業(yè)主嗎？

解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。”由此可見，有權(quán)提起業(yè)主撤銷權(quán)的主體包括：經(jīng)登記原始取得所有權(quán)的人，依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，尚未辦理所有權(quán)登記但是根據(jù)商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有該專有部分的民事主體。既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。

問題2：哪些人不能行使業(yè)主撤銷權(quán)？

解析：房屋承租人、房屋使用人、停車位業(yè)主等不能行使業(yè)主撤銷權(quán)。

問題3：擔(dān)任業(yè)主委員會成員的業(yè)主，他們應(yīng)被排除在撤銷權(quán)行使主體之外？

解析：擔(dān)任業(yè)主委員會成員的業(yè)主能否行使撤銷權(quán)，實務(wù)中存在爭議，有意見認為，擔(dān)任業(yè)主委員會成員的業(yè)主，他們應(yīng)被排除在撤銷權(quán)行使主體之外；但筆者認為，法律并未禁止作為業(yè)主委員會成員的業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴，業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體不應(yīng)受到任何限制。任何業(yè)主，只要其合法權(quán)益受到業(yè)委會決議的侵害，都有權(quán)主張撤銷權(quán)。

問題4：部分業(yè)主以其沒有參與投票或投反對票為由，請求撤銷決議是否能夠得到法律支持？

解析：根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議，只要是在符合法定人數(shù)或者具有投票權(quán)的業(yè)主參加的情況下，所作出的涉及小區(qū)事項的決議，對該小區(qū)所有業(yè)主都發(fā)生效力，因此以上主張不能得到支持。

問題5：業(yè)主行使撤銷權(quán)的法定事由？

解析：業(yè)主撤銷權(quán)的創(chuàng)設(shè)，其目的在于保護建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主對建筑物區(qū)分所有中的重大事項民主決定的監(jiān)督和權(quán)利救濟。民法典第280條吸納并明確了業(yè)主對侵害其合法權(quán)益的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定有權(quán)請求人民法院予以撤銷。業(yè)主合法權(quán)益包含實體性權(quán)益及程序性權(quán)益：第一，實體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有所享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害。第二，程序權(quán)益受到侵害，是指區(qū)分所有權(quán)人團體所作出的決定的內(nèi)容雖然并未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，然其所作出決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

問題6：業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應(yīng)當在何時提出？

解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使?！睒I(yè)主撤銷權(quán)的本質(zhì)是形成權(quán)，依據(jù)業(yè)主一方的意思表示而使得法律關(guān)系發(fā)生消滅，因此該期間為除斥期間系不變期間，超過除斥期間業(yè)主即喪失起訴撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議的權(quán)利。（文/湖南君杰律師事務(wù)所許小軍）