對這件大事，預期別太高

前文回顧：

這兩天的大事，大家都看到了：

從字面意思看，并不難理解，要清理的汽車方面就是車牌指標搖號、房地產方面就是限購。

目前從全國范圍看，二三線及以下城市，基本沒有這倆限制了。

新能源汽車牌方面，上海深圳沒有限制，北京雖然增加了，今年10多萬指標，但是仍有限制。

房地產方面，深圳除了核心區少量限制，其他都放開了。

剩下的就北京和上海限購還在（目前北京五環外也只是不認房，并不是不限購）。

我看不少房產博主解讀，認為北京這次是要全面放開限購了。

在表達我個人觀點前，想請各位看下6年前的一個“通知”：

文章鏈接：

雖然今天的情況不能同日而語，但是我覺得，北京的情況，不能和全國任何一個城市類比，哪怕是上海，我都覺得有很大概率像十五五里說的“清理房地產不合理限制措施”。

對于在北京的我們來說，我覺得還是盡量降低預期。

就包括新能源汽車指標限制，我甚至認為北京會獨一份的不可能全完放開了買。

有人肯定會覺得“你這也太保守了”。

這不真是保守，更不是對北京樓市沒有信心，反而是很有信心，我至今仍非常堅定認為，北京這一輪較大的房價調整，雖然對房東們產生巨大的資產貶值損失，但對整個城市來說，換來了很多肉眼可見的、以前想都不敢想的真東西：

1.換來了全民高杠桿到極低杠桿的穩態

我在線下沙龍里展示過北京在房價最高點2023年北京居民新增杠桿率是60%左右，截至到今年上半年，北京居民新增杠桿率不足20%，這不就是管理者以前一直求之不得的穩態嘛。

2.換來了年輕人極低的上車門檻

2023年初，北京存量房成交均價曾接近過6.5萬/平米，彼時在五環外買套兩居室，就算貸滿243萬（當時有非普線，這里就不科普了），最低門檻也要小300萬了。

而現在隨著之前價格和政策的雙重調整，最低門檻大幾十萬就夠。

門檻降太多了。

3.換來了居民存款越來越多

2022年北京總存款大概是5.8萬億

到了去年底就已經是7.2萬億了（這里并沒算企業和機構存款，就是純居民存款，而且我要說一下，不要覺得巨富會傻乎乎地把幾億十幾億存銀行，這里的存款主力軍就是廣大中產），最新的存款我沒拿到數據，估計離8萬億不會太遠了。

留得青山在不怕沒柴燒，北京中產消不消費這里不討論，但是你稍微了解下身邊的朋友應該就有這么一個答案：對于有購房能力的眾多中產，都有些底子的。而被平均的低存款家庭，壓根也沒有買房這個選項。

↑本號名片，歡迎關注。

從這幾年的“人口風向”上看，更加不可能全面放開。

北京這幾年一直在暗暗地控制人口流入了：

1.北京早在兩年前，就基本停掉了外地父母隨遷了，用正式的說法叫“無限期輪候”。

2.北京夫妻隨遷也在較早開始輪候了，就是那個和北京戶口結婚滿10年、滿45周歲的隨遷（目前城區很嚴、遠郊區稍微好點）。

3.北京未滿18周歲子女隨遷，也已經有排隊的了。

4.至于應屆畢業生落戶名額和企事業單位戶口名額，更是一個蘿卜一個坑，越來越嚴。

人和房是關聯最緊密的，一邊控制人口流入，一邊放開購房，這是矛盾的，如果你認為放開外地人買房不影響北京人口啊，說明你真是一點不懂Politics。

所以綜上所述，我對北京全面放開限購，持有特別特別保守的態度。

但是為了執行全國整理的方針，我覺得會分布分散實施的概率還是有的，這個我在之前文章里提到過幾次，這篇文章再簡單整理下。

往大了聊，就算北京房產政策出的比較激進，也至少有以下幾步必經之路（大致方向，不糾結嚴格的先后順序）：

1.直系親屬間贈與不限購

2.一房多本合并

3.京戶五環內可購買第3套住宅

4.五環內社保三改二

5.社保五環內可購買第2套住宅
6.五環外社保二改一

7.五環內社保二改一

出得比較狠一點：
8.其實還可以五環內不認房（就是北京人隨便買，但是外地人不能買）。

9.商住房不限購

出得再狠一點：

10.五環外社保一年改6個月

11.五環外工作證明可購房

至此，以上政策還得說每次都出得力度比較大，否則很可能每個政策再“切碎”成兩到三次出。

然后才敢突破想象力地講：

12.放開五環外大面積的新房限購（設定某一面積不限購，比如144㎡以上）

13.全面放開五環外限購

這里面肯定還有很多很多變種。

至于說放開全北京限購，應該輪不到那個時候，市場早就發生想象不到的變化了。

換句話說，結合以上北京基本面（杠桿率、存款、房價門檻），北京政策根本出不到“全面放開限購”，就夠用了。

壓根輪不到“拿出最后的底牌”。

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