開發商飄了？漲價超40萬，深圳這些新盤都漲了！

“有些新盤居然漲價了！”

從去年到今年，小燦斷斷續續在看房，他傾向于購買龍崗大運一帶的新盤，但到今年國慶，他突然發現有些盤已經漲價了。

這個說法，似乎和當前的樓市情形有出入。

但@深圳買房計劃 粗略統計了7月至今入市的加推新盤，發現的確有7個項目的均價已上漲。

▲數據來源：網絡公開信息，請以開發商公布為準

你還知道哪些項目漲價了？

一套漲超40萬！

是真的火，還是“太自信”？

在這些項目中，漲幅最大的莫過于位于光明的觀玥名邸。

觀玥名邸最早在2024年10月開盤，當時均價約3.8萬/㎡，還要打出最低約87折的折扣，折后約3.25萬/㎡、最低總價253萬左右就能上車3房。

直接刷新了光明城片區的底價，還是首個新規新盤，毫無疑問地直接開盤“日光”。

不過，后續幾次入市，都在不斷漲價：

2024年11月加推，折后均價約3.78萬/㎡，面積最小的82㎡總價約293萬起；

今年10月加推，折后均價4.01萬/m2，面積最小的80㎡總價297萬起.

比起去年10月，今年加推漲幅超20%！

以同樣是約80㎡的3房2衛的戶型看，最低總價也已經上漲約44萬。

▲項目價格不斷上漲（圖為備案價）| 圖源：行舟深房，數據來源：深圳市房地產信息平臺

當然，一路漲價也并非沒有原因：

一是，首開價格本身就偏低，當時業內預計項目的利潤空間非常微薄，加上“日光”銷售無壓力，后續漲價是在所難免的；

二是，片區的深圳實驗光明科林學校已經開學，而且13號線通車時間也越來越近，片區的利好都在兌現，市場認可度高；

三是，去年在光明城片區及周邊的新盤，都已經差不多賣完，在沒有競爭對手的情況下，開發商選擇漲價惜售。

而單套總價上漲最多的，則是龍崗中心城的景云上辰。

景云上辰最早在今年1月開盤，推售1棟產品，當時的折后均價約4.51萬/㎡，現在已經變成了約4.94萬/㎡。

均價漲幅超15%！

而且，首次開盤時，約99㎡的3房2衛，最低折后總價約388萬；近期加推的3棟產品，約100㎡的3房2衛，最低折后總價約434萬。

幾乎一樣的戶型，面積段僅相差1㎡，總價卻相差了46萬！

如果和2023年就已經備案入市的項目相比，或許價格差異更大。

比如寶安沙井的會展灣名邸，2023年開盤的一期產品會展灣雍境，當時備案均價約4.76萬/㎡，去年折后最低均價約4.2萬/㎡。

但如今，二期的會展灣名邸，最新備案價約4.9萬/㎡，折后均價也高達4.85萬/㎡。

算下來漲幅超15%。

總的來說，這些項目漲價的原因都大同小異：

一是，此前售價過低，目前競爭壓力減少；

二是，項目配套還可以、市場認可；

三是，加推新品位置更好，或是加推大戶型/新規產品等；

四是，限購條件放松，買家增加。

面對漲價，有買房人選擇直接下手，“價格差不多吧，能匹配我們剛需的要求就好。”

不過，部分“等等黨”還是決定再等等。

“我感覺有些項目不值這個價，明年再看吧。”小燦表示。

你覺得接下來漲價的新盤會更多嗎？

過半還在降！

降價還是主旋律？

當然，在漲價之外，降價的項目也不少。

我們發現，在16個加推項目中，僅一個項目的均價無變化，其他7個均價上漲、8個均價下降。

▲部分降價項目 （為免不必要的麻煩，這里不予公開降價項目名稱）

對比起漲價項目，項目的降幅都比較小，最高也不過5%左右。

其中，大部分降價的原因之一，是大戶型套數減少或面積段有所下降，還有部分是加推樓棟的位置較差。

比如光明某項目，這次加推的樓棟直面2條主干道的交叉路口，不管是從噪音，還是從風水來說，都不是好位置。

也因此，項目的備案單價比去年跌了5%左右，過去84㎡戶型要280多萬，如今260多萬就能買到89㎡戶型。

部分項目的降價情況更難察覺。

比如有的項目少量多次加推，分期較多、樓棟數量多、戶型種類多，讓人很難直接對比是否有降價的情況。

但我們觀察發現，這個項目在去年推出的約94㎡戶型，單價約5萬/㎡起、總價約470多萬起，今年不同樓棟、同面積房源最低卻只要4.5萬/㎡、總價427萬起。

兩相對比，降價約46萬。

事實上，@深圳買房計劃 認為，這些項目降價的主要原因，除了樓棟位置不同、面積段有變化外，也有部分是此前降價未到位、或在上一輪新政中漲幅過高，因而有所回調。

但比起2023到2024年間，多個項目降價幾十萬、上百萬的情況，今年的房價穩健了許多。

你覺得新盤價格穩定了沒有？

又會不會選擇這個時期買房呢？