北京
大家幫2025年北京土地的第30篇推送
被譽為“昌平南區域最后一塊住宅拼圖”的東小口，在時隔5年半后再次迎來宅地成交。
剛剛，昌平東小口0001地塊被北京城建+銘嘉聯合體拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至31宗，總成交金額達到1499.42億元。
2025北京土拍成交地圖
具體的成交信息是↓↓↓
地塊名稱 ： 昌平區東小口鎮賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目CP02-0405-0001地塊
拿地房企：北京城建+銘嘉；
成交金額：28.09億元（底價）；
住宅樓面價：3.22萬/平。
東小口上一次出讓宅地，還要追溯到2020年2月份，彼時北京新房“限競房時代”，經過五年多的時間，時移世易，北京樓市也迎來“好房子時代”。
東小口0001地塊全景圖
東小口0001地塊，面對住宅持續斷供的東小口板塊，也恰好趕上了“好房子”政策，能否為東小口帶來煥新？
先來看地塊本身。
今天成交的東小口0001地塊，曾經和0002、0005地塊一起出現在北京2025年第五批次擬供地名單中。
北京第五批次昌平東小口地塊名單
彼時，包哥收到的消息是，規劃建面15.62萬平的0002地塊會打頭陣。
但經歷“返場”過程后，3塊地中最小的0001地塊被擺上貨架，更大的0002、0005則選擇暫時“隱身”。
今天北京城建聯合嘉銘拿下的0001地塊，用地規模3.13萬平，地上建筑規模8.78萬平，建筑高度60米。
東小口0001地塊基本信息
而且東小口地塊比較純粹，除了需要配建一處500平的社區管理服務用房外，再無其他任何配建。
最后的住宅部分建筑面積達到8.72萬平，以套均100平建筑面積來算，是一個800套+小區的體量。
0001地塊的容積率不低，達到2.8，但地塊周邊方圓1公里范圍內，擁有東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園、太平郊野公園等四個大型公園，一定程度上也“中和”了高容積率帶來的壓抑感。
東小口地塊位置圖
而且東小口0001地塊北距北五環僅3公里，其所在的東小口板塊地處昌平，但西側就是海淀，東側就是朝陽，被稱為“黃金三角區”。
這一區位使其能夠同時承接西二旗、后廠村與望京商務區的外溢住房需求。
交通方面，在建的地鐵13B號線東小口站（工程名：建材城東站）距離地塊直線約1公里，計劃于2026年通車。
該線路向西5站可直達西二旗，向東3站可達望京西。同期建設的市域鐵路S7東北環線也將提升區域至國貿商圈的通勤便利性。
13號線擴能提升示意圖
商業配套方面，西三旗萬象匯已開業，距離0001地塊直線600米左右，能夠滿足居民日常購物需求。
東小口0001地塊區位圖
教育資源的短板也將得到彌補——規劃中的北京一零一中學新校區將落戶東小口0007地塊，這是一所12年一貫制學校，將填補區域優質教育資源的空白。
此外，0001住宅地東南側，還同步配建11萬㎡產業用地，旨在創造數千高質量就業崗位，有效實現“職住平衡”，破解睡城困境。
還有0001地塊北側的海淀區域，還有中國工商銀行業務研發中心、百斯特信息中心、科大新興產業技術研究院中試基地等產業聚集。
而且在東小口大的規劃中，還規劃了60萬㎡“顧問城”，聚焦數字經濟研發、科技服務等高端產業。
東小口區域規劃圖
可以說，東小口這種“住宅+名校+產業”三位一體的規劃模式，在北五環外極具稀缺性。
最后，咱們再看看價格。
東小口地塊的總出讓價是28.09億，粗算住宅樓面價是3.22萬/平。
3.22萬/平的樓面價，相較于2020年同區域綠城地塊（奧海明月）的3.74萬/㎡和首開地塊（奧森ONE）的3.8萬/㎡，低大概14%-15%。
拿地的住宅成本價比五年前每平低了五六千塊。
地塊東側的奧森ONE和奧海明月2021年的成交均價分別為5.8萬/平和5.9萬/平。
數據源自地產營銷人
如果0001地塊項目住宅還按照6萬/平左右的價格賣，有足夠的利潤縫差。
當然，0001地塊因為拿地價便宜，再加上地塊不限價，所以未來也有非常充分的定價主動性。
而新地塊周邊的新房二手房方面呢，我們找不到太多的對比。
其中奧森ONE和奧海明月是限競房時代的產物，兩個項目都是2023年交房，按照“五年限售期”，二手房能進入市場流通大概在2028年。
其中奧森ONE有2263套，奧海明月有1908套，只兩個限競房項目，就有超4100套房子，這對于新地塊未來面臨的二手房流通，會是壓力。
另外，新地塊北側直線2公里左右的回龍觀板塊的新房紫金書院，目前尾盤的成交均價大概在5.6萬/平。
東小口地塊周邊二手房分布
而新地塊周邊的二手房方面，具備參考性的不多。
地塊東側的森林大第，20年+樓齡的項目，二手房掛牌均價4.3萬/平，中東路121號院1區二手房掛牌均價在4.8萬/平左右。
此外，新地塊東北側華鴻家園二手房掛牌均價在7.1萬/平左右，富力桃園也在7萬/平左右，但這些項目都屬于海淀，基本上不存在可比性。
綜合來分析，東小口地塊自身具備“產業+交通+教育+生態+商業”等傳統的區域優勢，此外區域內長期沒有純住宅用地供應本身也有購房需求的積攢。
最重要的是，東小口地塊因為底價拿地，住宅樓面價只有3.2萬/平，即使在市場環境下行的當下，賣不到巔峰期的價格，也能有充分的利潤空間。
這個充分的利潤空間，也能反哺北京城建在項目“好房子”產品打造上更加游刃有余，尤其是東小口的新房還停留在“限競房時代”。
北京城建在東小口，只要用心做產品，就能是區域第一個吃螃蟹的人。
以上。
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