FO觀察|張欣、潘石屹夫婦重拾老本行，用的是家族辦公室！

共1600字 約 3分鐘

文 |知我

FOTT責(zé)編投稿郵箱：lynda.zeng@fott.top

會員及合作請加惠裕小秘微信：huiyuxiaomi

前言

當(dāng)國內(nèi)眾多民營地產(chǎn)巨頭身陷困局的時(shí)候，張欣、潘石屹夫婦在美國重操舊業(yè)，做起了開發(fā)商。這也反映了一個(gè)趨勢：越來越多的企業(yè)家，正在通過家族辦公室重建財(cái)富治理體系——追求穩(wěn)健安全、代際傳承的資產(chǎn)布局。

那些曾經(jīng)傳奇的地產(chǎn)大佬，如今境況截然不同。

許家印身陷囹圄、王健林忙著還債，而張欣、潘石屹夫婦，則在美國回歸了老本行——開發(fā)房地產(chǎn)。

圖片來源于張欣夫婦在個(gè)人社交平臺上發(fā)布的照片

張欣、潘石屹重拾老本行

張欣與潘石屹在美國的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以家族辦公室Seven Valleys（七谷家辦）為核心平臺，通過旗下實(shí)體Closer Properties在紐約上東區(qū)購入五塊相鄰地塊，總價(jià)約6250萬美元，并計(jì)劃收購第六塊地，開發(fā)豪華公寓。

谷歌地圖顯示，這六個(gè)地塊均位于上東區(qū)東79大街與列克星敦大道交叉口的十字路口偏東南，距離中央公園僅三個(gè)街區(qū)，不到500米，地理位置優(yōu)越。

為什么張欣夫婦以家族辦公室的方式重拾老本行？他們以怎樣的理念在運(yùn)營家辦，從而與國內(nèi)曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬有了不同的境遇？

七谷家辦的注冊地址位于曼哈頓公園大道280 號，管理資產(chǎn)超過50億美元。核心管理團(tuán)隊(duì)以張欣為主導(dǎo)，聚焦三大板塊：核心商業(yè)物業(yè)持有、城市更新項(xiàng)目開發(fā)、文化及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域股權(quán)投資。

如今，七谷家辦已在紐約和波士頓持有十余處核心地段物業(yè)，包括早年收購的General Motors Building部分股權(quán)、Park Avenue Plaza等地標(biāo)性物業(yè)。都是低杠桿、帶長期運(yùn)營租約，是穩(wěn)定的“現(xiàn)金奶牛”。

這次在紐約曼哈頓上東區(qū)買地，就采取的是全現(xiàn)金支付。

這種保守背后是國內(nèi)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式帶來的警戒。張欣、潘石屹夫婦的SOHO 中國，巔峰時(shí)期負(fù)債率曾達(dá) 68%，2012 年差點(diǎn)因現(xiàn)金流斷裂出售核心資產(chǎn)。

張欣早在2021年接受美媒專訪時(shí)就提到，自己已不再關(guān)心“規(guī)模有多大”，而更關(guān)心“資產(chǎn)能否代代相傳”。

七谷的投資委員會里，既有前高盛投行高管，也有美聯(lián)儲前經(jīng)濟(jì)顧問，每筆交易都要通過“壓力測試”—— 模擬利率上漲 3 個(gè)點(diǎn)、空置率翻倍的極端場景。

張欣夫婦采用強(qiáng)現(xiàn)金流策略，注重長期復(fù)利與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這很像“老錢”，已經(jīng)在追求永續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流。

黃金夫妻搭檔位置輪轉(zhuǎn)

張欣和潘石屹這對黃金夫妻搭檔，在家辦的運(yùn)營上也配合得非常好。只不過，現(xiàn)在是潘石屹逐漸退居幕后，張欣逐步走上前臺。

在七谷家辦的內(nèi)部架構(gòu)圖上，張欣的頭銜是“首席投資官”，潘石屹的名字僅出現(xiàn)在“家族顧問” 一欄。

其實(shí)早在2013年，張欣聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權(quán)的時(shí)候，兩人在公開場合的分工就愈發(fā)清晰——潘石屹負(fù)責(zé)國內(nèi)公關(guān)與品牌維護(hù)，張欣掌控海外資本運(yùn)作。

這樣的分工，與兩個(gè)人的性格特點(diǎn)與經(jīng)歷有關(guān)。

張欣是薩塞克斯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士和劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾入職巴林銀行，后被調(diào)往紐約高盛工作。這樣的履歷讓其更容易獲得美國銀行的低息貸款，七谷家辦的融資成本比同類機(jī)構(gòu)要低。

而潘石屹則是在中國土生土長、摸爬滾打出來的商人，對市場一線的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會的感知能力更強(qiáng)，并且點(diǎn)子多，有創(chuàng)意。

有意思的是，七谷在波士頓的首個(gè)項(xiàng)目，仍沿用了SOHO 標(biāo)志性的 “玻璃幕墻 + 開放空間” 設(shè)計(jì)。遙想當(dāng)年，潘石屹的每一個(gè)建筑作品都以城市標(biāo)志性符號引領(lǐng)這個(gè)城市的建筑潮流。

除地產(chǎn)外，七谷家辦還涉足藝術(shù)與內(nèi)容產(chǎn)業(yè)投資。2021 年張欣投資英國流媒體平臺 MUBI 并進(jìn)入董事會，這筆看似跨界的布局，實(shí)則與地產(chǎn)形成協(xié)同。她曾在多個(gè)場合提及：讓空間不僅是資產(chǎn)，更是內(nèi)容的載體。

張欣、潘石屹的發(fā)展路徑，也反映出一個(gè)明顯的趨勢：越來越多的中國企業(yè)家，在告別高杠桿時(shí)代后，正在通過家族辦公室重建財(cái)富治理體系——追求穩(wěn)健安全、代際傳承的資產(chǎn)布局。

不過，如今紐約高端公寓的空置率一直在上升，開發(fā)商們大多都在觀望。張欣這種”精品化“的定位能不能精準(zhǔn)抓住目標(biāo)客戶群，還有待市場檢驗(yàn)。

您如何評價(jià)張欣、潘石屹的這番操作？

歡迎在評論區(qū)留言。也歡迎成為（高端會員），可以免費(fèi)獲取一張，與業(yè)內(nèi)人士共同探討如何通過家辦穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)代際傳承。

【近期熱點(diǎn)文章回放】

惠裕全球家族智庫介紹及免責(zé)聲明

惠裕全球家族智庫(FOTT）是國內(nèi)面向本土家族辦公室提供專業(yè)服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)，致力于幫助家族辦公室建立和完善FO運(yùn)營能力，打造FO數(shù)字化服務(wù)優(yōu)選平臺，出版行業(yè)垂直媒體《家族辦公室》雜志，調(diào)研發(fā)布行業(yè)研究報(bào)告，運(yùn)營家族辦公室圈層會員，評選中國家族管理領(lǐng)袖TOP50獎(jiǎng)項(xiàng)等。

本公眾號以行業(yè)垂直媒體《家族辦公室》雜志（國內(nèi)統(tǒng)一刊號：CN44-1563/F）內(nèi)容為依托，定位于有腔調(diào)的行業(yè)敦促者，面向家族、SFO、MFO、金融機(jī)構(gòu)等高端財(cái)富人群。

免責(zé)聲明：內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成買賣任何投資工具或者達(dá)成任何交易的推薦，亦不構(gòu)成財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)、投資建議、投資咨詢意見，觀點(diǎn)只來源于受訪者的看法，不代表惠裕的立場。對任何因直接或間接使用本微信涉及的信息內(nèi)容進(jìn)行投資等所造成的一切后果或損失，不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

FOTT媒體矩陣：

雜志：《家族辦公室》

官網(wǎng)：https://www.fott.top

公眾號：惠裕全球家族智庫、榮纓家族會客廳

新媒體：搜狐號、雪球號、知乎號、新浪微博、頭條號、企鵝號、網(wǎng)易號、百家號、騰訊視頻、Apple Podcasts、小紅書、喜馬拉雅、微信視頻號、小宇宙