繃不住了！上海的二手房砍價越來越狠

　　現在賣房就像上刑場，自己砍一刀，中介剁一刀，買家再補一刀。

　　似乎得“死透了”，才能讓人放心。

　　這不是我非要危言聳聽，而是當前上海二手房市場的真實寫照。

　　我們很多時候在一線市場感受到的是房東的無奈。

　　之前一個楊行頂樓的一套房子，一個月前買家出價220萬。

　　一個月后能收到最高出價竟然只有165萬。

　　這種短短個把月時間就大幅度縮水的殘酷現實正在上海很多小區上演。

　　這不是個別現象，更像是買家漸漸形成的買房習慣。

　　“新常態”

　　屠龍刀式砍價似乎正在成為“新常態”。

　　能參照歷史成交，愿意理性對比一下的買家已經算很好了。

　　比較“惡劣”的買家，現在根本無視市場，無視歷史成交價。

　　屬于是隨心所欲了，想報多少就報多少。

　　最近一個中介朋友和我說，一周前帶看一套周浦的房子，掛牌價560萬。

　　買家開口就是，450萬賣不賣。

　　房東當時的臉已經比炭還黑了。

　　1年多之前，市場上比較兇殘的買家，大概是先報個9折的價格。

　　轉眼過去，買家已經隨口就砍掉兩三成。

　　還有極少數巴不得直接半價開始談。

　　當然，這些買家是不是沖著成交去的，不敢完全確定。

　　有些人可能就是試著報一報，房東不同意他也無所謂，就是繼續觀望，或者去別的地方繼續砍。

　　房東要是同意了，他也不見得會買，甚至可能會覺得房東答應如此之快，是不是砍少了。

　　房東賣房都是盡力找優勢，1萬、2萬、5萬的把買家拉回現實的談判桌上。

　　但誠意的買家真不多。

　　這種非理性砍價已經在深刻影響樓市預期。

　　買家之所以敢如此“狠”，背后是供需關系的根本性變化。

　　以近期的慧芝湖花園為例。

　　這個曾經一房難求的優質小區，如今同戶型掛牌量就多達十幾套。

　　當供應量激增，那些急于變現的房東便開始“砸盤”。

　　有人因生意周轉需要資金，有人擔心未來價格更低，有人則面臨斷供壓力。

　　這些“著急的賣家”成為了市場價格的突破口，他們的降價行為迫使其他房東跟隨，形成連鎖反應。

　　也讓買家變的更為大膽。

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　　情緒市場

　　現在的樓市，理性的分析已經失去了作用。

　　可以說是變成了情緒市場。

　　砍價變成了情緒宣泄的一種方式。

　　買不買的是另一回事，先砍爽了再說。

　　這種情緒的作用下，市場陷入了惡性循環。

　　而且是負面情緒的自我強化循環：

　　房東越降價，買家越不敢買；買家越觀望，房東越不得不降價。

　　有中介朋友就說：

　　我現在幫房東找買家，不管買家是否真的了解過樓市，反正第一句話就是，“再等等，可能還會降”。

　　這種情緒一旦形成，就會不斷驗證自己——因為大家都在等，房東短期必須要賣掉的，那就只能繼續降價。

　　這種極端市場環境下，還催生出了一種人：抄底人。

　　現在的買家市場分四類：不買的、純砍價湊熱鬧的、猶豫要不要買的、只盯抄底的。

　　一些優質地段的優質小區會成為目標標的。

　　如果迅速大幅度跌價，也會出售抄底。

　　就比如慧芝湖花園，其實有一部分在關心7萬的慧芝湖是不是可以抄底了。

　　當然，這種抄底人還是少數，畢竟對于抄底的要求非常苛刻。

　　而且敢于在現在的樓市做左側交易的人，很需要勇氣。

　　轉變

　　而在這場價格博弈中，中介的角色也發生了微妙變化。

　　過去在上漲的市場中，中介為了促成交易往往是勸房東適當做做讓步。

　　這其實是多賺還是少賺的問題，這種對房東影響有限。

　　而在下行市場中，中介為快速成交，往往會加入“砍價大軍”，勸說房東接受更低報價。

　　甚至在找到買家之前就已經開始大幅度壓價。

　　中介朋友和我說的原話就是：

　　市場下行時，我們必須幫助房東認清現實，否則房子掛半年也賣不掉。現在能賣就賣，后面可能更難。

　　不管中介真實的目的到底是什么。

　　這種趨勢都已經形成了。

　　現在這種看似荒誕的砍價市場，背后也有著合理的經濟邏輯：

　　首先，買賣雙方的價格認知出現嚴重時滯的。

　　房東定價往往參考三個月甚至半年前的成交價，而買家預期則基于最新的降價新聞和未來預期。

　　這種認知差就導致雙方心理加個差距越來越大。

　　其次，流動性的“成本”正在顯現。

　　在市場下行期，能夠快速變現的資產必須提供足夠的價格折扣，這就像是為流動性支付的“成本”。

　　買家現在買房很可能面臨“剛買就跌”的風險，因此就會要求足夠的價格安全墊。

　　再者，部分房東確實面臨負債壓力，不得不接受遠低于預期的價格。

　　特別是那些在高點加杠桿購入的投資客，如今面臨房貸和經營貸的雙重壓力，被迫“割肉”離場。

　　現在的市場，買家、賣家都得不到安全感。

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　　數據情況

　　只是市場現象可能有點空，我也整理了現在的議價率數據。

　　議價率從3月開始有了進一步下滑，近幾個月成交價下滑斜率較大，一方面價格夠低才能成交，一方面結構上成交以低總價段為主。

　　3月議價率93.88%，9月議價率93.11%。

　　房外房研究院制圖

　　從環線上看，越往外，議價率越低。

　　去年10月新政后市場價格降幅是在收窄，議價率回升。

　　但是從6月之后，各環線間又有了逐漸擴大的趨勢。

　　房外房研究院制圖

　　樓齡方面，房子要么夠老夠核心，房子要么夠新，砍價空間相對較小。

　　房外房研究院制圖

　　郊區次新房拉胯，市區次新房砍價空間加大。

　　市區老破小和市區老破大折價率平穩且略有回升。

　　房外房研究院制圖

　　上海二手房市場仍處于探底過程中，買賣雙方的激烈博弈還將持續。

　　對于真正有需求的購房者，這或許是一個難得的“買方市場”。

　　市場從來不會只有單邊行情，在恐慌與貪婪之間，需要的不僅是勇氣，更是理性判斷。

　　上海二手房市場的這出砍價大戲，還在上演中。