時隔三年新塘再賣地，增城城投底價競得地鐵上蓋宅地

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今日（10日），廣州成功出讓新塘鎮地鐵13號線沙村站北側18101203220A25127號地塊，成交總價8.05億元，成交樓面價7130元/㎡，由增城城投底價競得。

對于今天地塊的出讓結果,專家點評如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區域首席分析師

截至10月末，新塘板塊一手住宅可售貨量為7629套、79.95萬㎡，去化周期為21.9個月，與全市平均去化水平接近，但在增城區內部屬于去化最優的板塊之一。作為承接廣州東部需求外溢的橋頭堡，新塘板塊樓市以高性價比著稱，也是廣州樓市常年的套數銷冠，在流量上具有保障。近年市場結構調整，增城區土拍成交大幅減少，而本次成交的地塊有望打造高使用率的新規產品，如能快速開發抓住窗口期，在產品力上對比板塊舊規存貨有壓倒性的優勢。

下面我們依次來看地塊的綜合素質及周邊市場表現：

01

地塊計容建筑面積11.29萬㎡，起拍總價8.05億元，起拍樓面價7130元/㎡，容積率2.5。

出讓公告中提到，地塊必須按照裝配式建筑評價標準進行規劃、設計和建造。

也就意味著轉未來地塊化成項目入市后，建設進度加快，減少業主等待時間。

值得一提的是，上周，廣州市智能建造與工業化建筑產業發展工作專班辦公室印發《廣州市大力發展智能建造與工業化建筑加快推進建筑產業現代化的實施意見》。

其中提到2026年起，全市出讓的居住用地100%實施裝配式建筑。

或許可以預見，明年全面鋪開裝配式建筑后，有望一定程度上提升購房者的入市預期。

另一方面，出讓公告中還提到，地塊需建設1015㎡包括社區服務中心在內的公服配套。

在建造要求上，明確指出“鼓勵提高住宅陽臺面積占比，其中滿足連續開敞率不低 40%的主景觀陽臺不限制進深”的要求。

也就是說，增城有望再新增一個新規項目。

從地塊位置上看，地塊位于增城新塘板塊內，廣州“東部中心”核心占位上，板塊發展前景廣闊，距離地鐵13號線沙村站約300米，可無縫銜接廣州各大CBD。

配套方面，地塊西面為在建的樂豐商業體，以及西北面華潤置地公園上城的社區底商加持，海貝公園距離地塊約400米，能滿足日常生活需求。

在教育配套上，新雅新世界實驗學校、廣東外語外貿大學新塘實驗學校、鶴泉小學均已建成招生，地塊北側還規劃有一所教育用地。

地塊缺陷也相對明顯，從官方航拍圖可見，京港澳高速、新塘大道、廣深大道三條高速環繞，未來業主不可避免會遭受噪音、粉塵影響。

對此，為保證業主居住舒適度，出讓公告中也明確提到:“競得人在開發建設過程中須合理優化建筑布局，并采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響，確保建筑室內噪聲達標。”

02

市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，作為全市交投最活躍的區域，2025年1-10月增城區商品住宅成交9657套，其中地塊所處的新塘板塊今年1-10月商品住宅成交3207套，較去年同時期增長4%，長期霸榜廣州83板塊商品住宅成交套數冠軍寶座。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數據監測顯示，近十三月地塊周邊三公里內商品住宅成交3181套，成交均價17687元/㎡。

地塊距離最近的新房項目華潤置地公園上城，克而瑞數據監測顯示，今年1-10月該項目成交727套，成交均價19099元/㎡。

二手房方面， 克而瑞數據監測顯示，近十三月地塊周邊三公里內二手房成交2894套，成交均價13595元/㎡。

在土地市場上，克而瑞數據監測顯示，近五年增城區涉宅用地供應99宗，供應總建面1789.42萬㎡，成交52宗，成交總建面904.55萬㎡。

盡管從總量上看規模相對可觀，但在“去庫存”的號召下，2021年后增城供地節奏急速放緩，年均供求規模不足5宗。

克而瑞數據監測顯示，新塘板塊五年涉宅用地供應16宗，供應總建面231.94萬㎡，成交10宗，成交總建面135.04萬㎡。

此外，克而瑞數據監測顯示，與區域成交節奏一致的新塘鎮，距離最近一次涉宅用地成交已是2022年，彼時為中國鐵建以12.8億元成交總價競得的增城區新塘鎮廣園快速路南側18101226A21188號地塊，目前已轉化為中國鐵建·翰林新語入市銷售。

另一方面，克而瑞數據監測顯示，截至目前，成交的10宗地塊中，9宗地塊目前已轉化入市，7個項目錄得成交表現，其中成交規模最高的項目為金茂萬科都會四季，今年1-10月成交451套，成交均價15542元/㎡，地樓比0.83。

成交規模第二高的項目為路勁·星棠，今年1-10月成交170套，成交均價16164元/㎡，地樓比0.77。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。