限購放開在即???外來資金支撐上海豪宅

2025年11月8日，由國家住房和城鄉(xiāng)建設部主管的《中國房地產(chǎn)報》在頭版發(fā)表了一篇社評，直接建議北京、上海、深圳和三亞等城市擇機全域放開限購。官媒的這種表態(tài)被市場人士解讀為主管部門釋放的“樓市新政”信號。

“步子要快一點，辦法要多一點”，社評的這一表述似乎在敦促上海放出樓市“大招”，強調(diào)要通過清理住房消費不合理限制性措施來擴大住房消費，激活低迷樓市。“網(wǎng)友之聲”出現(xiàn)在主媒之前，有網(wǎng)友建議將“穩(wěn)住房價”的提法改為“鼓勵房價上漲”，理由是中國居民家庭財產(chǎn)的70%至80%為房產(chǎn)，房價大跌導致中國居民財產(chǎn)大縮水，“一夜回到10年前”令人心痛。

杭州和廣州放開了限購，北廣深放開限購的日子還會遠嗎？從杭州和廣州等樓市熱點城市放開限購的效果來看，外地人購房對本地樓市的沖擊相當有限，遠沒有預想得那么嚴重，少部分市中心的高端房產(chǎn)價格上揚，大部分次新房和“老破小”的價格則出現(xiàn)幅度不等的下跌，遠郊區(qū)的房價甚至“腰斬”，對折“甩賣”也找不到“接盤俠”。

上海樓市的“分化效應”同樣明顯，冷熱不均，豪宅熱賣，普通房有些無人問津，一旦放開限購，上海樓市最先受到影響的是豪宅市場，富豪多花或少花幾千萬購房，不會對普通大眾的購房需求產(chǎn)生多大影響。

從“新政效應”或“組合拳效應”的視角來看，“限購效應”、“限價效應”和“限貸效應”幾乎旗鼓相當，適從近似性等效原理或等效性近似原理，由此可以將新哲學基本的“等效效應”生動地描述為“旗鼓效應”，將“等效原理”形象地解釋為“旗鼓原理”。

據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國5000萬以上豪宅成交了621套，上海占到其中的482套，占比高達78%，“住在上海”成了頂層富豪的“標配”，外地富豪即使沒有上海戶籍或繳納上海社保，也可以通過公司購房等方式繞開限購，超一線城市對富豪的住房限購實際上成了“一紙空文”。

企業(yè)家和影視明星熱衷于在超一線城市量業(yè)，上海首當其中，魔都確實成了富豪的“夢想樂園”，但與高端市場“紅紅火火”形成鮮明對比的是上海普通住宅市場的“冷冷清清”。上海人口從2023年開始從凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，人口流出和老化的危機逐漸表現(xiàn)為樓市的下行，上海住房存量已達7.4億㎡，2000年僅為2億㎡，普通住宅的供需關(guān)系發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，放開限購顯然有利于上海樓市的穩(wěn)定。