這家北京老牌國企，即將更換董事長！

北京住總集團，即將迎來新任掌門人！

11月10日上午，住總集團召開干部大會，一場牽動京城國企地產圈的人事調整正式落定。

經北京城建集團黨委常委會研究決定：城建集團黨委常委、副總經理張鎖全兼任住總集團黨委書記、董事，被推薦為董事長人選；深耕住總20余年的老將謝夫海卸任所有相關領導職務，另有任用。

這一重大人事變動，發生在住總集團并入北京城建集團的第六個年頭。

在會上，城建集團董事長李偉東的表態稱，此次調整是立足“十五五”規劃的戰略決策，核心是強化地產板塊統籌與工程板塊融合。

在房地產行業深度調整、國企整合進入深水區的背景下，這場換帥也引發了市場對北京國有房地產企業整合提速的廣泛猜測。

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人事更迭，城建系老將即將接任

51歲的謝夫海，是住總集團成長起來的管理人才。

據公開資料顯示，謝夫海生于1974年9月，工學博士學歷，從1999年8月開始參加工作。

謝夫海1999年從北京市第六住宅建筑工程公司技術部科員起步，慢慢晉升，曾擔任過鵬麗公寓項目主任工程師、北京住總集團有限責任公司施工管理部部長等職位。

2010年起擔任過北京住總第六開發建設有限公司黨委書記、董事長，2016年后，他歷任北京住總置地有限公司黨委書記、董事長，住總置業公司黨委書記、董事長等職。

2023年10月，謝夫海被任命為住總集團黨委書記、董事長，從基層技術人員到一把手的晉升，他用了24年的時間完成。

此次被推薦為住總集團董事長人選的張鎖全，則是典型的“城建系”猛將。

張鎖全生于1970年11月，博士學歷，在城建集團深耕多年，歷任北京城建集團建筑工程總承包部總經理、北京城建集團投資公司董事長、北京城建集團副總經理等關鍵崗位。

工程上，張鎖全參與過多個大型項目建設，比如北京城市副中心站綜合交通樞紐、國家高山滑雪中心等；投資上，主導過投資業務拓展，探索PPP模式、持有型物業開發等創新業務。

在干部大會上，張鎖全明確表態要“持續優化產業結構、筑牢安全底線”。

這番話精準回應了城建集團對其的核心期待，破解住總集團當前的存貨高企、營收下滑難題。

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多年變遷，住總集團生存空間收窄

1983年，住總集團前身以北京市住宅建設總公司之名誕生，1992年正式組建集團，1996年改制為國有獨資企業，巔峰時期曾參與北京亞運會場館等標志性工程建設。

作為北京市的老牌國企，住總集團以工程建筑、房地產為主業，是北京城市建設的重要力量。

2019年，為優化國有資產配置，住總集團被并入北京城建集團，成為其全資子公司，形成工程施工、房地產、服務三大業務板塊。

并入城建后，住總獲得了資金與資源背書，但也陷入“同業競爭”的尷尬。

兩家企業的業務領域高度重疊，在項目投標、資源獲取上存在天然競爭。

六年過去，這種競爭非但未消除，反而因市場下行加劇了內耗。

2024年，住總集團開始房地產業務整合，將成立8年的住總置業并入住總地產平臺，試圖解決業務分散問題。

然而，2024年住總集團營收373.28億元，同比下降11.36%，凈利潤為5.91億元，同比下降19.08%，負債從2023年851.71億元負債升至2025年3季度的921.64億元。

面對城建、建工等其他國企的擠壓，住總集團的生存空間正持續收窄。

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去化緩慢，項目存貨壓頂

從住總集團近期經營表現來看，新任董事長將面臨不小的挑戰。

住總集團當前的地產項目版圖，堪稱“遠郊圍城”。

旗下地產業務主力在售項目多布局于昌平、密云、順義等郊區，這些項目正遭遇前所未有的去化壓力。

位于昌平區的清樾府項目，一期0013地塊去年7月取證，共416套，目前網簽208套，一年時間去化率約50%，成交均價也一路走低。

為應對市場變化，清樾府近期宣布了對0006號地塊調規，縮減143㎡大戶型、將得房率從80%提升至90%、增設架空層與共享空間。

位于延慶區的住總·山瀾賦主打低密洋房，今年4月15日取得預售許可證，推出167套住宅，半年過去網簽量僅82套，網簽率也才過49%。

2025年住總集團至今僅以聯合體方式競得豐臺岳各莊地塊，拿地力度銳減。

但是，存貨高企又是住總集團旗下房地產業務面臨的另一大問題。

從住總地產2025年半年報來看，2022年末至2025年6月末，住總地產存貨分別為187.03億元、195.94億元、237.48億元和224.48億元。

占公司總資產比重分別為61.72%、57.06%、62.51%和57.57%。

存貨金額較大，又在一定程度上影響了公司資產的變現能力，也存在因存貨的價格波動導致存貨跌價損失的風險。

在新任董事長上任后，既承載著打破業務壁壘、實現深度整合的使命，也肩負著消化224億存貨的重壓。

面對未來的工作重點，會議上也給出了指示，一是全力沖刺年度指標，緊盯營收、利潤等關鍵指標，加快推進收款結算；二是嚴守安全穩定底線，妥善處置各類風險隱患，保障年底各項工作平穩有序；三是全面加強從嚴治黨，通過精準化區域服務與常態化關系維護拓展市場，著力消除業務空白區域。

住總集團此次換帥能否成為企業重返增長軌道的新起點，業界正拭目以待。

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