“以退為進”，私有化的大悅城下一步要干啥

作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

以退市換空間，大悅城正用資本市場的退，換取商業(yè)運營的進。

2025年11月17日晚，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）在港交所發(fā)布公告，宣布公司私有化方案獲得計劃股東高票通過。出席法院會議并投票的28.11億股股份中，99.32%支持退市決議，標志著這家在香港上市多年的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)即將告別資本市場。

根據(jù)公告，大悅城地產(chǎn)將依據(jù)公司法第99條以協(xié)議安排方式回購股份，每股作價0.62港元，較停牌前收盤價溢價約67.57%。按此價格計算，本次私有化總額約29.32億港元。公司股份預計將于2025年11月27日下午四時起正式撤銷上市地位。

退市背后的核心原因

大悅城地產(chǎn)此次選擇從港股退市，深刻反映了當前市場環(huán)境下房企面臨的共同挑戰(zhàn)。受行業(yè)周期性波動影響，港股市場對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)估值普遍偏低，流動性持續(xù)不足。大悅城地產(chǎn)的股價長期在低位徘徊，截至2025年7月停牌前報0.37港元，市值約53億港元，與凈資產(chǎn)形成明顯倒掛。由于股價長期低于1港元，上市平臺的融資功能已難以有效發(fā)揮。在此背景下，公司以溢價回購方式退市，既為中小股東提供了優(yōu)于市價的退出通道，也是應(yīng)對當前市場流動性困境的務(wù)實選擇。

除了應(yīng)對估值壓力，私有化更是大悅城優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)、提升戰(zhàn)略執(zhí)行效率的關(guān)鍵舉措。目前，大悅城控股集團持有大悅城地產(chǎn)約64.18%的股份。私有化完成后，股權(quán)將高度集中，由大悅城控股集團（約96.13%）和得茂有限公司（約3.87%）持有。這一結(jié)構(gòu)將有效簡化目前復雜的管治架構(gòu)，降低管理成本，縮短決策鏈條，使公司能夠更靈活地應(yīng)對市場變化。

從戰(zhàn)略層面看，退市標志著大悅城集中資源、聚焦核心賽道的重要轉(zhuǎn)折。私有化后，大悅城控股將更直接、高效地統(tǒng)籌大悅城地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向與資源配置，推動公司進一步聚焦“商業(yè)引領(lǐng)”的發(fā)展主線。企業(yè)將更專注于提升其持有的32個“大悅城”“大悅匯”等商業(yè)項目的運營質(zhì)量與資產(chǎn)價值，堅定推進以“年輕力”為核心的“1123”戰(zhàn)略體系，持續(xù)強化運營護城河。

這一安排在財務(wù)層面也將帶來直接增益。私有化完成后，大悅城控股對大悅城地產(chǎn)的持股比例將從約59.59%大幅提升至約86.19%。這意味著大悅城地產(chǎn)旗下穩(wěn)定的租金收入和利潤將更多地并入大悅城控股的報表，直接增厚其歸母凈利潤。據(jù)華泰證券測算，僅此一項，以2024年數(shù)據(jù)為參考，便可增厚商業(yè)資產(chǎn)權(quán)益口徑租金及相關(guān)收入至少6億元。

更深層次看，退市為“大悅城”體系內(nèi)部資源的全面整合與協(xié)同潛力釋放鋪平了道路。股權(quán)關(guān)系更清晰、指揮更統(tǒng)一的管理架構(gòu)，將促進兩大主體在業(yè)務(wù)、資金、品牌和管理上的深度融合，從招商聯(lián)動、運營提效到會員體系打通，有望發(fā)揮“1+1>2”的聚合效應(yīng)。

大悅城的主動私有化退市抉擇，并非孤例。其退市背后，是整個房地產(chǎn)行業(yè)在資本與戰(zhàn)略層面深度調(diào)整的縮影。

行業(yè)趨勢與戰(zhàn)略啟示

隨著私有化方案落地，大悅城地產(chǎn)的發(fā)展即將進入新階段。退市后，公司將擺脫上市所需的頻繁業(yè)績披露和短期市場預期壓力，管理層得以更專注于購物中心等持有型物業(yè)的長期運營與價值提升。這一轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰氉鞯纳虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造了更適宜的制度環(huán)境。與此同時，權(quán)益結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將持續(xù)惠及A股平臺大悅城控股，更多穩(wěn)定的商業(yè)租金收入并入報表，將增強整體盈利能力的可見性與韌性。

然而，退出港股市場也意味著大悅城失去了重要的境外融資平臺。未來，公司發(fā)展將更依賴于母公司的支持、自身的經(jīng)營性現(xiàn)金流以及境內(nèi)融資渠道。在當前行業(yè)資金面整體偏緊的背景下，這對大悅城的財務(wù)管理能力提出了更高要求。

睿和智庫分析，房企退市已成為資本市場的顯著趨勢。一方面，被動退市成為主流——自2023年新力控股開啟先河后，A+H兩市已有約23家上市房企被迫離場；另一方面，主動退市案例也在增多，2021年以來選擇私有化的房企達到7家。這種“被動退市與主動選擇并存”的局面，構(gòu)成了當前市場的鮮明特征。業(yè)內(nèi)研判，隨著行業(yè)調(diào)整深化，這一趨勢預計在未來2-3年內(nèi)仍將持續(xù)。

大悅城地產(chǎn)的退市舉措，為行業(yè)提供了重新審視戰(zhàn)略方向的重要啟示。對眾多房企而言，上市地位曾被視為融資與品牌擴張的重要依托，但當這一平臺難以發(fā)揮實際功能時，堅守反而可能成為負擔。

除了融資功能弱化，維持上市地位所需的審計、信息披露、合規(guī)等各項成本也不容忽視。當這些成本持續(xù)高于上市帶來的收益時，主動退市便成為合理的商業(yè)選擇，有助于企業(yè)將有限的管理資源集中于更具戰(zhàn)略價值的領(lǐng)域。

退市并非企業(yè)發(fā)展的終點，而往往是開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的起點。私有化后，企業(yè)能夠擺脫上市規(guī)則的層層約束，有效精簡管治架構(gòu)，顯著提升決策效率。更重要的是，非上市身份讓管理層得以擺脫短期業(yè)績壓力的困擾，更加專注于長期戰(zhàn)略的推進。

從行業(yè)演進視角看，大悅城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向清晰指明了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向——從“增量開發(fā)”向“存量運營”轉(zhuǎn)變已成為必然選擇。這意味著企業(yè)的核心能力需要從“拿地、蓋樓、賣房”的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向“招商、運營、服務(wù)”的新維度。穩(wěn)定的租金收入相比一次性的銷售收益，能夠提供更具持續(xù)性的現(xiàn)金流，幫助企業(yè)更好地應(yīng)對行業(yè)周期性波動。

與此同時，存量資產(chǎn)的盤活與價值釋放成為關(guān)鍵課題。大悅城退市后，其母公司通過股權(quán)整合進一步增厚商業(yè)租金收入的做法，為行業(yè)提供了有益借鑒。對持有優(yōu)質(zhì)投資性物業(yè)的企業(yè)而言，通過資產(chǎn)證券化、REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)“投融管退”的良性循環(huán)，正成為構(gòu)建企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的重要路徑。

睿和總結(jié)

睿和智庫認為，大悅城地產(chǎn)的退市，是其在行業(yè)轉(zhuǎn)型深水區(qū)的一次主動戰(zhàn)略調(diào)整。它通過犧牲部分股權(quán)流動性和獨立的上市平臺，換來了更靈活的決策機制、更清晰的資產(chǎn)邊界以及更直接的業(yè)務(wù)協(xié)同。

展望未來，“大悅城”品牌的核心競爭力依然在于其成功的購物中心運營能力。如果退市后能成功整合資源，強化商業(yè)地產(chǎn)的護城河，這次私有化或許將為集團的整體轉(zhuǎn)型與未來發(fā)展奠定更堅實的基礎(chǔ)。

在行業(yè)深刻變革的今天，勇于打破路徑依賴、果斷聚焦核心能力，才是企業(yè)穿越周期、贏得未來的關(guān)鍵所在。與其被動地跟隨市場下沉，不如冷靜地評估手中的所有選項，包括像私有化這樣看似激進實則務(wù)實的舉措，勇敢地邁出轉(zhuǎn)型的步伐。