北京樓市：這種房子，不能留，統統賣掉吧

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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房姐你好，經朋友介紹關注了你們公眾號，我有一套西城月壇學區建邦禮仕閣的次新房，83平大一居，價值800多萬，目前租金16萬一年。現在糾結的是不是留著這套房，買了十多年了升值不是太好，但又因為是月壇學區的，總感覺賣了可惜，以后西城區幾乎不可能有這種房子了，想聽聽您的看法。

房姐回復：

你這個房子樓齡新，但是戶型很小眾，西城房源一般都是經濟實惠型的，剛需小兩居、緊湊三居才是主流，你這83平的大一居，在西城樓市里算“奢侈品”，但這奢侈不頂用啊！

一居的硬傷太明顯：功能性拉跨。一家人在一起生活，肯定得改兩居，但改完之后，居住體驗就差很多，而且這小區一居還都是東向或西向，采光差點意思。

所以，我的建議你如果用不到學區，還是要盡快賣掉，一方面是房子本身有短板，升值乏力不是偶然；另一方面隨著新生兒數量減少，未來生源下降，學區房是不是還像現在這么緊俏這都說不好，盡管你是月壇的學區，本身比較強勢，但是如果整體生源下來了，再厲害的學區，還是會受一些影響的，不如換成真金白銀踏實。

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房姐，我關注您好久了！23年前聽了你的建議，把豐臺老破小賣了，現在看也算是賣到高點了，真的十分感謝您。我現在住在望京西園，這房子是父母很早之前買的，戶型不太好。因為孩子在后沙峪上國際學校，所以想換到后沙峪去，還想一步到位買個別墅。但望京這邊的中介說，別墅不如普通住宅，我有點納悶，您是怎么看的啊？

房姐回復：

特別感謝你這么久的關注！首先得肯定你的想法，后沙峪離孩子上學的地方近，而且別墅的居住品質確實比普通住宅高，要是你單純就是想住得舒服，換別墅肯定沒問題，完全不用太糾結保值增值、漲漲跌跌的事。買房本來就是為了滿足自己的需求，你需要住品質好的，那換過去就值。

不過有一點需要注意，別墅和普通住宅相比，在流通方面天然就有劣勢，一方面是總價高，能承擔這個預算的買家本來就少；另一方面是位置遠，不像市區普通住宅，受眾面更廣。

而且別墅還有個容易被忽略的點，別墅的裝修和后續維護，通常要花不少錢。這部分費用等以后賣房的時候，很難通過房價溢價收回來，買家大概率不會為這部分費用買單。

所以總的來說，還是得從你自身需求出發。當下這個市場，不用太糾結“值不值”，你需要它，它能解決你的問題，那它就值。你要是想清楚了住別墅的好處和要承擔的成本，那就大膽換，別被中介的話影響了自己的判斷！

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房姐好，經常閱讀你的文章，覺得十分受用。本人在金融街工作，房子在長陽半島兩居，居住和通勤尚可。但因為父母要來北京養老，所以有換大面積的想法。另外孩子在長陽上學，也有到西城小升初的想法。請問您有什么建議？或者請幫忙分析一下思路，包括在長陽本地置換。現有房子賣掉后能有200余萬，加儲蓄與貸款預計買700或800萬左右的。

房姐回復：

先給你潑個冷水：長陽本地置換直接PASS！700-800萬的預算買房山，純屬性價比倒掛，現在買進去，以后想換房，大概率是“砸手里賣不上價”的結局。

目前置換的話，主要看你孩子的情況，要是孩子已經四五年級，馬上要小升初，那別猶豫，一步到位置換西城！這個預算在西城能淘到不錯的兩居或小三居，自住兼顧上學。

但如果孩子還小，或者你沒那么執著于頂尖學區，那豐臺是個好選擇。沿著4號線、19號線、10號線往南看看，草橋、大紅門、新宮板塊，到金融街通勤半小時內，這個預算能買個品質不錯的次新小區，住的舒服了，學校肯定就沒那么好，看你自己怎么取舍了。

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