建設(shè)單位與物業(yè)公司訂立前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力

業(yè)主以未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由，主張不應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)，能否得到支持？近日，福建省連城縣人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，判決被告羅某支付欠繳的物業(yè)費(fèi)。

2019年，某物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商就某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)合同期限、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。

羅某為某小區(qū)業(yè)主。因羅某兩年未繳納物業(yè)費(fèi)，2025年5月某物業(yè)公司將羅某訴至連城法院。

案件審理過(guò)程中，被告羅某以其未與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不能約束羅某為由進(jìn)行抗辯。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”，開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，依法對(duì)業(yè)主羅某具有法律約束力，羅某無(wú)權(quán)以其未與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由不受開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約束。某物業(yè)公司已依約為小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，作為業(yè)主的羅某接受了某物業(yè)公司為其提供的物業(yè)服務(wù)，故羅某應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定及合同約定支付物業(yè)費(fèi)。據(jù)此，法院依法判決被告羅某按照合同約定支付欠繳的物業(yè)費(fèi)。該判決現(xiàn)已生效。

法官說(shuō)法

司法實(shí)踐中，很多業(yè)主認(rèn)為其與物業(yè)公司未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于格式條款，且沒(méi)有告知業(yè)主合同條款內(nèi)容，故合同無(wú)效，其不應(yīng)受物業(yè)服務(wù)合同的約束，不應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

雖然物業(yè)公司沒(méi)有與小區(qū)內(nèi)的各個(gè)業(yè)主分別簽訂書面合同，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)公司已按合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際接受并享受了物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于合法有效合同，因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)。

和諧美好的小區(qū)環(huán)境，需要物業(yè)公司與全體業(yè)主的共同治理和維護(hù)。物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，具有不可分割性。若部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)及時(shí)與物業(yè)公司進(jìn)行溝通、協(xié)商，或者向相關(guān)部門反映并尋求解決辦法。而拒繳物業(yè)費(fèi)，可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的降低，損害多數(shù)已經(jīng)足額繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格按照合同約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造安全宜居的生活環(huán)境。

來(lái)源：人民法院報(bào)