北京樓市：老破小置換，贏麻了

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號

關(guān)注“北京房姐” 公眾號，進(jìn)行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐你好，經(jīng)朋友推薦關(guān)注了您的公眾號，覺得您給建議實(shí)操性都特別強(qiáng)，前來咨詢，希望得到您的指點(diǎn)。我有換房的需求，現(xiàn)在有3套房產(chǎn)：

第一套：西直門南大街14號樓一套一居（全款學(xué)區(qū)房）；

第二套：豐臺(tái)馬家堡西里一套老破小；

第三套：四季青和泓四季一套經(jīng)適房2居。

預(yù)算大約2000w ，但是肯定要把上述的房產(chǎn)全部變賣掉。

家庭人口情況，3個(gè)大人（夫妻+1名老人），1個(gè)孩子（在西城志成小學(xué)），想問問您我該怎么操作合適？什么小區(qū)值得推薦嗎？

房姐回復(fù)：

首先得給你點(diǎn)個(gè)贊，多套合一很清醒！雖然折騰，但你手里的馬家堡西里、和泓四季，說實(shí)話都不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拿著也是累贅，不如精簡了換套省心的。

核心原則就是：以孩子學(xué)校為中心，5公里半徑內(nèi)挑房。

往南：金融街、月壇學(xué)區(qū)溢價(jià)高，2000萬能選的三居室有限，而且你家已經(jīng)有學(xué)票了，犯不著再進(jìn)學(xué)區(qū)。

往北：西直門、小西天板塊，遠(yuǎn)洋風(fēng)景、金暉嘉園可以重點(diǎn)看。

往西：甘家口、紫竹橋一帶，看看國興家園、中海馥園、中海紫金苑。

往東：什剎海、鼓樓主要是景區(qū)屬性，好房不多，也可以直接PASS！

操作上先把豐臺(tái)、四季青的房子掛出去，西城學(xué)區(qū)房稍微壓后，一套一套推進(jìn)。

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房姐，最近賣房碰到難題了，想請您指點(diǎn)迷津！我要賣的是清河上林溪的房子，掛牌這段時(shí)間，小區(qū)總有人掛價(jià)比我低，我是跟著他降價(jià)，還是扛著等市場回暖？或者怎么預(yù)防這種賣的比你低的人？

房姐回復(fù)：

你這個(gè)問題問的非常好，可能現(xiàn)在市面上絕大部分業(yè)主，都會(huì)遇到這種情況，尤其是體量大、投資客多的小區(qū)，價(jià)格卷起來有時(shí)候真的很讓人頭疼，不過你的小區(qū)還好，不至于沒有底線。

所以到底如何決策？取決于你的核心需求。

如果你賣房是為了置換，我認(rèn)為你沒必要糾結(jié)，便宜賣便宜買，實(shí)際上是等價(jià)交換，你也不吃虧；如果是純變現(xiàn)，那就要看你的急迫度了，都火燒眉毛，該降就降；但如果不著急，那就等著唄，因?yàn)槟氵@個(gè)小區(qū)環(huán)境還可以，地段、品質(zhì)也不錯(cuò)，等低價(jià)房源出清或者市場出現(xiàn)利好政策，還是有機(jī)會(huì)的！

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房姐你好，關(guān)注你好久了，今天鼓起勇氣向您咨詢，我家住房現(xiàn)狀是，17年高點(diǎn)購買的婚房，通州四海公寓105平三居室，目前因?yàn)閱挝话嶂脸柟珗@附近，所以這套房已出租，租金2600元，是我們在十里堡租房一半的價(jià)格，而且孩子目前面臨明年上學(xué)，糾結(jié)要不要把房子賣掉，在朝陽再買個(gè)房子，不過我們手頭的錢大部分都提前還貸了，首付能力有限，所以想咨詢您幫著出個(gè)方案，看我們應(yīng)該怎么做？

房姐回復(fù)：

親愛的，你的情況很典型，我也特別能理解你的糾結(jié)，你的房子戶型是真不錯(cuò)，板樓、南向三面寬還帶陽臺(tái)，比現(xiàn)在很多新房的戶型做的都要好。但缺點(diǎn)也同樣突出：樓齡快30年了，位置快到東六環(huán)了，這種房子等下去，升值空間真的很有限，所以我的建議是：別猶豫，趕緊賣。

賣完之后的操作，取決于你的置換能力：

第一種，如果賣房的錢加上你現(xiàn)在的存款，能在朝陽公園附近淘到一套樓齡15年以內(nèi)、帶電梯、最好是之前價(jià)格偏高，現(xiàn)在回調(diào)幅度比較大的房子，不管是兩居還是小三居，只要能滿足自住和孩子上學(xué)，就是值得的。

第二種，如果置換壓力太大，月供會(huì)影響生活質(zhì)量，那咱就別硬撐，先安心租房住，孩子一樣能就近上學(xué)，沒必要把自己逼得太緊，等手里現(xiàn)金流充裕了，或者碰到合適的房源了，再考慮上車也不遲。

現(xiàn)在最關(guān)鍵的是先把通州的房子掛出去，定價(jià)別太貪心，參考小區(qū)近期成交價(jià)，稍微讓一點(diǎn)利，爭取快速成交。

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