湛江房價陰跌探因：與全國同質城市的共振及差異，未來房價何處生根？

湛江房價陰跌探因

與全國同質城市的共振及差異

未來房價何處生根？

墨心人

自從十幾年前寫了幾萬字的《為什么要賣掉你的房子》之后，我已經多時不談房事，皆因退出房地產“江湖”已久。或許是因為我曾經是業內人士，朋友見面免不了會問問房價走勢——這個連上蒼也難以回答的問題。

近年我常駐湛江，就以此地為例，隨便說幾句，兼答朋友問。

以后盡量不說這些了，因為這不符合我的自媒體風格，屬于“偶一為之，下不為例”的范疇。另外，由于此文較長，不適合視頻號同步播出，就只在公眾號發出吧。

本地很多人可能搞不清楚房價具體是從什么時候開始下跌、繼而持續陰跌的。我來告訴大家準確的時間：二手房從2023年6月開始下跌，次月，新房價格下跌。至2024年10月，核心區域新房均價跌破萬元大關；至現在（2025年11月），無論是新房還是二手房，價格依然處于環比下跌狀態。這個過程中，價格雖有小起伏，但陰跌大趨勢沒有發生變化。算起來，赤坎區、霞山區和開發區這個核心區域，二手房累計跌幅已達11.5%，新房跌幅累計超15%——這個數據可能會令某些同質城市羨慕：才跌這么點兒？當然不是。具體到赤坎區核心區域，2022年10月二手房價11000元/m2，2025年10月降至8600元/m2，跌幅達21.8%，新房跌幅與此大致相當。其他縣、市、區跌幅各不相同，雷州、麻章相對穩定，徐聞跌幅最慘烈，從7428元/m2跌至現在的4059元/m2，三年累計跌幅高達83%。其他區域數據略過不提。

在全國三四線城市樓市深度調整的浪潮中，湛江房價陰跌態勢已持續近三年。這座擁有綿長海岸線的粵西城市，既深陷人口、產業等內生困境，又受國內外經濟環境、宏觀政策調整等外部因素沖擊，其樓市軌跡既是區域發展矛盾的集中體現，也是全國三四線城市共同困境的縮影。剖析房價陰跌根源，對比全國同質城市的發展軌跡，能更清晰地預判湛江樓市的未來走向。

（金沙灣片區夜景）

一、湛江房價陰跌的核心動因：內生短板與內外環境的多重擠壓。

湛江房價持續下行，是內生矛盾與外部沖擊交織作用的必然結果，既包含人口、產業等長期積累的問題，也疊加了國內外經濟環境與政策調整的短期影響。

（一）內生根基薄弱：人口與產業的結構性失衡。

人口流動的結構性失衡，是需求端的核心痛點。作為廣東人口凈流出規模僅次于茂名的城市，湛江每年約有160萬人外出工作，其中青壯年勞動力占比極高。這些本應是購房主力的群體，大量涌到一二線城市就業、定居，導致本地剛需持續萎縮。每年但凡有20%的外出人口留下，房價也不致如此。盡管常住人口每年都保持小幅自然增長（新生兒），但新增人口缺乏即時購房能力，穩定的人口基數未能轉化為有效購房需求。

產業支撐的薄弱直接制約了購房能力。湛江雖坐擁臨港優勢，但產業結構偏傳統，缺乏高附加值的核心產業，優質就業崗位有限，人均工資水平長期偏低，多數普通勞動者月薪僅3000元至5000元區間，2000元上下的也大有人在，與近萬元的新房均價形成嚴重背離。薄弱的產業基礎既無法吸引外來人口流入，也難以讓本地居民收入實現實質性增長，購房意愿和購買力被雙重抑制。

市場供需的嚴重失衡進一步加劇了下跌壓力。2025年初，湛江樓市庫存量達75225套，可售總面積770.91萬平方米，去化周期長達20.5個月，大量房源待售讓開發商不得不“以價換量”，回籠資金。同時，老城區大量房齡超20年的老舊小區，因戶型落后、設施老化等問題，導致價格大幅跳水，跌幅普遍達25%至55%之間，直接拉低了全市房價整體水平。而購房者的觀望情緒，則形成了惡性循環，2025年10月商品住宅成交面積同比下降33.9%，市場流動性不足讓房價缺乏回升動力。

（二）外部環境沖擊：國內外經濟與政策的傳導影響

國際經濟環境波動，通過貿易鏈條間接拖累樓市。

湛江作為外向型經濟特征明顯的城市，水產、小家電等支柱產業高度依賴出口。而近年來中美貿易摩擦中的關稅調整，對相關產業造成了顯著沖擊。2023年美方曾對中國水產品加征最高145%的“自殺式關稅”，導致湛江羅非魚等核心出口產品成本激增，部分中小企業訂單縮減、利潤承壓，甚至出現裁員減支情況，直接影響相關從業者的收入穩定性與購房能力。盡管湛江企業通過墨西哥中轉、越南分切包裝等方式規避關稅壁壘，且2025年10月中美經貿談判后羅非魚關稅降至45%，但長期貿易不確定性仍抑制了產業擴張與就業崗位增長，間接削弱了樓市需求支撐。

國內宏觀經濟政策與樓市調控導向形成疊加影響。

（觀海長廊片區）

一方面，全國層面“房住不炒”定位持續深化，房地產金融審慎管理不斷加強，房企融資“三道紅線”等政策雖有所優化，但三四線城市房企融資環境仍偏緊，湛江本地房企資金鏈壓力較大，不得不通過降價促銷快速回籠資金，進一步拉低房價；

另一方面，國內經濟增速放緩背景下，居民消費信心不足，預防性儲蓄意愿上升，購房作為大宗消費被普遍推遲。此外，盡管多地推出購房補貼、房票安置等政策，但三四線城市政策刺激效果邊際遞減，湛江也未能通過單一政策扭轉市場下行趨勢。

全國三線城市樓市疲軟的傳導效應不可忽視。

2025年10月全國三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，同比下降3.4%，超六成三四線城市新房價格同比下跌，縣城層面去化周期高達47.6個月。湛江作為其中一員，在市場信心、交易活躍度等方面均受大環境拖累，難以獨善其身。

二、與全國同質城市的對比：共性困境下的差異化特征。

湛江的房價陰跌并非個例，在全國范圍內，眾多人口凈流出、產業支撐不足的三四線城市都面臨相似困境，但湛江也憑借區位與資源優勢呈現出獨特的抗風險特征。

（一）共性困境：人口、產業與外部環境的三重制約

全國同質城市如安徽安慶、內蒙古烏蘭察布等，與湛江共享核心痛點。

其一，人口外流導致剛需斷代，安慶因工業基礎薄弱，大量畢業生涌向合肥及長三角，迎江區房價跌幅高達72%；烏蘭察布的年輕人紛紛脫離傳統農牧業，涌向大城市，集寧區房價跌幅同樣達到72%，與湛江青壯年外流引發的需求萎縮邏輯一致。

其二，產業結構單一易受外部沖擊，山西部分煤炭縣城、黑龍江鶴崗等資源枯竭型城市，因產業轉型乏力且受能源價格波動影響，人口流失與房價下跌形成惡性循環，這與湛江依賴出口型產業、易受關稅沖擊的問題本質相通。

其三，政策刺激效果有限，淮南、鹽城等城市推出的購房補貼、房票安置等政策，均未能扭轉市場下行趨勢，反映出三四線城市樓市調整的深層性與復雜性。

（二）湛江的差異化特征

相較于鶴崗、雙鴨山等資源枯竭型收縮城市，湛江具備明顯的區位與資源優勢。作為粵西中心城市和北部灣城市群重要節點，湛江擁有港口、濱海旅游等獨特資源，且依托東盟十國發起的15國簽署的《區域全面經濟伙伴關系協定》（RCEP）生效所帶來的紅利，2023年對RCEP國家進出口總值達165.2億元，同比增長11.2%，外向型經濟具備一定韌性。同時，湛江人口基數龐大（2023年戶籍人口871.38萬），常住人口仍呈小幅增長態勢，并未出現人口空心化，抗風險能力顯著強于人口持續減少的資源型城市。

與廊坊、西雙版納等依賴概念炒作的城市相比，湛江房價泡沫相對有限。廊坊曾依托環京區位炒作“睡城”概念，房價峰值達2.8至3.2萬元/㎡，如今跌幅超60%；西雙版納借旅游地產概念推高房價，勐臘縣跌幅達68%。而湛江核心區域房價長期圍繞萬元/㎡上下波動，下跌主要源于供需失衡與購買力不足，而非泡沫破裂后的斷崖式下跌，因此調整幅度相對溫和。

此外，湛江在珠三角城市群輻射范圍內，能承接部分產業轉移與政策紅利，如廉江小家電技術性貿易措施研究評議基地的落地，助力本地產業“走出去”，這與遠離都市圈的獨立型三四線城市相比，具備更強的產業升級潛力。

三、湛江房價未來走勢預測：短期陰跌難止，長期分化企穩。

結合湛江的發展現狀、國內外經濟環境、發展趨勢及同質城市經驗，未來湛江房價將呈現“短期承壓陰跌、中期結構性分化、長期企穩回歸居住屬性”的態勢，而外部經濟環境改善與政策落地效果將成為關鍵變量。

請大家重視這個“回歸居住屬性”，不要對房子有太多其他想法。

因此，對湛江未來房價走勢，可有以下參考性推測——這些推測純屬我的個人瞎掰，不構成買賣建議，請朋友們慎重對待，風險自擔。

1.短期房價陰跌態勢持續，跌幅逐步收窄。

未來一到兩年，湛江房價仍將處于陰跌通道，但跌幅會較此前有所收窄。

從需求端看，人口凈流出的基本面難以快速改變，貿易關稅波動帶來的產業不確定性依舊存在，有效購房需求短期內難以大量釋放；

從供給端看，現有庫存仍需消化，房企“以價換量”的策略仍將延續，尤其偏遠區域房源可能面臨更大降價壓力。

同時，全國三四線城市樓市整體疲軟的大環境，短期內難以逆轉。世界最大的金融巨頭“瑞士聯合銀行集團”的研究報告指出，我們的三四線城市房價，相比于峰值，還需要額外下跌10%，才能完成庫存出清。湛江作為三四線城市的一員，同樣受到這個趨勢影響。

當然，我們完全可以無視瑞銀的研究報告，就當它是胡說八道。

政策層面，預計湛江有可能會跟進全國三四線城市的政策優化方向，擴大購房補貼覆蓋面、提高公積金貸款額度等，但短期內難以改變市場預期。預計，這一階段核心區域新房均價可能圍繞9000-9500元/㎡波動，二手房因流動性不足，價格仍將小幅下探。

2.中期結構性分化顯現，核心區域率先企穩。

隨著湛江臨港工業、濱海旅游等特色產業的逐步發展，以及RCEP等自貿協定帶來的貿易紅利持續釋放，若水產、小家電等出口產業能穩定增長，將帶動就業吸引人口回流，居民收入提升，未來三至五年內，可能會為樓市注入基礎性需求。同時，交通基建的持續完善（如海灣大橋免費通行帶來的區域價值提升），將推動樓市出現明顯的結構性分化。

赤坎、霞山等核心老城區，因教育、醫療等配套成熟，人口聚集度高，房價將率先止跌企穩；坡頭區等新興片區，若能持續完善配套、吸引產業落地，有望成為房價穩定增長的潛力板塊。而遠離市區、配套滯后的遠郊樓盤，可能因去化困難而繼續降價，甚至面臨“有價無市”的困境。

這一階段，若國內宏觀經濟回暖、居民消費信心回升，將加速樓市企穩進程。參考浙江義烏、福建晉江等依靠特色產業穩定房價的案例，產業興則樓市穩，這將是湛江樓市突圍的核心路徑。

5.五年以后，房屋基本回歸居住屬性，房價與收入適配。

什么叫“房價與收入適配”，可能各有各的解釋。我的解釋是：兩個月工資能買一平方米住宅，就叫適配，請大家各自對照。

長期來看，隨著湛江產業結構優化、城市配套完善及人口流動趨于穩定，疊加國內外貿易環境常態化，房價將逐步企穩，徹底回歸居住屬性。

一方面，房地產“從支柱變配套”的定位已明確，投資性購房需求將持續退潮，房價不再依賴資本炒作，而是與本地居民收入水平、居住需求相匹配；

另一方面，隨著老舊小區改造推進、新興片區配套成熟，存量房價值將得到提升，新房供應將更貼合剛需與改善需求，市場供需將逐步實現動態平衡。

同時，若湛江能持續深化自貿協定利用、拓展多元化出口市場，降低單一貿易伙伴關稅波動的影響，推動產業向高附加值轉型，將進一步夯實居民收入基礎，為房價穩定提供長期支撐。屆時，湛江房價將進入平穩波動期，核心區域房價可能圍繞合理區間小幅調整，遠郊區域則根據配套完善程度形成差異化定價。

對于購房者而言，房產的保值、升值功能將讓位于居住功能，性價比與實用性將成為購房決策的核心考量。

結語：

湛江房價的陰跌，是內生結構性矛盾與外部經濟政策沖擊共同作用的結果，也是全國三四線城市樓市調整的一個縮影。短期內，樓市調整的壓力仍將持續，但從長期來看，憑借龐大的人口基數、獨特的區位資源、外向型產業的韌性及產業升級的潛力，湛江房價終將擺脫陰跌困境，實現與城市發展水平相適配的穩定態勢。

對于這座粵西濱海城市而言，樓市的健康發展，既需要破解人口外流、產業薄弱的內部難題，也需要應對國際貿易波動、宏觀政策調整的外部挑戰，而核心在于通過產業升級筑牢經濟根基，通過人口集聚激活住房需求。這既是湛江樓市突圍的關鍵，也是所有同質城市突破樓市困境的共同答案。

我雖然曾經長期在房企工作，但一向不贊成朋友們買房，而是喜歡租房，有個住處就行。人生一世，草木一秋，地球上是否有一套房寫著我的名字，實在是一點兒都不重要——與朋友們共勉。

（全文完）

注：

本文主要數據來源：湛江市人民政府2023年統計公報、紅黑人口庫戶籍與常住人口統計數據、湛江本地人力資源市場薪酬調研數據、2025年11月湛江樓市均價監測報告、湛江海關外貿統計數據、2025年中美經貿磋商成果公告、央行房地產金融統計報告、易居房地產研究院政策效果評估報告、國家統計局2025年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況、易居房地產研究院《全國百城庫存報告》、安居客2023-2025年城市房價監測數據、中國社科院《中國城市競爭力報告》、諸葛找房樓市政策數據庫、鏈家歷史房價數據庫、諸葛找房樓市泡沫指數報告、《北部灣城市群發展規劃》《廣東省“十四五”區域協調發展規劃》、瑞銀《2025—2026年中國房地產市場展望》、湛江樓市均價歷史波動模型預測、湛江市“十四五”交通基建規劃、坡頭區產業招商白皮書、義烏市統計局產業經濟報告、住建部《“十四五”住房發展規劃》、湛江老舊小區改造實施方案。

謹此致謝！

（本號文章皆為原創，未經授權禁止轉載。）

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