香港大火，“吹哨”內地高層住宅老化危機

內地的居民小區需要大修，在未來不長的時間內，一定會集中出現。但不是每座城市都拿得出大筆維修費用，主要費用還是要居民自己想辦法。

撰文丨任大剛

2025年12月1日下午，香港特區政府舉行新聞發布會，介紹大埔宏福苑火災搜救安置等最新進展。警方表示，火災已造成151人遇難，另有30多人失聯。

我所居住的小區，當年就是香港人設計的。看到宏福苑悲劇，哀傷之余，時不時就會聯想到我們小區的“香港特色”。

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我們小區幾幢樓，不像香港的宏福苑那樣密集排列，樓間距比較大，這可能是因為開發之初土地出讓價格還沒有漲上去，屬于外銷房，是所謂“高端住宅”的緣故。

房屋朝向跟香港房屋一樣，不太注意正南正北，而是有的朝東南，有的朝西南，忽視了兩地在緯度和氣候上的巨大差異。我甚至懷疑當初開發商就是把在香港的房屋圖紙直接拿到內地來用也未可知。

內地開發商很快發現住戶很注意陽光和朝向，逐漸改為板式房型，實現了正南正北，南北通透，一直沿用至今。

正因為它不注重房屋采光和光照，所以在房型擺布上，自由發揮，做出了個“X”造型，一層六套房子向各個方向伸展出去，盡量各自獨立，盡量不與隔壁鄰居共用墻面。

這樣設計的好處是，鄰里之間干擾減少，萬一遇到火災之類，可以暫避到對角線的房屋去。

但壞處也很明顯，主要是有的房型不方正，有的房間呈不規則幾何圖形。共用墻面少，不利于防寒保暖，烈日嚴寒之下，多要獨家應對，不能共御炎熱或抱團取暖。

此外，公攤面積太大，吃掉住戶不少使用面積，兩梯六戶的公攤面積，可以擺好幾桌麻將了。在房屋買賣中，這成為買家的最大槽點。

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香港房地產業送到內地來的，不僅僅是房型圖紙，還有一整套的房地產業運作模式。

1994年分稅制改革后，地方政府面臨“事權大，財權小”的問題，城市建設最大頭的開支——居民房屋建設，沒什么資金來源。政府或工作單位要給居民提供住房，當時能想到的辦法，一個是新加坡的組屋制度，但組屋制度的問題，還是繞到政府或工作單位沒有財力的老問題上。另一個就是中國香港模式，也就是后來大家都異常熟悉的房地產開發模式。

當地方政府在香港模式中發現了土地出讓金可以大大緩解“事權大，財權小”的訣竅后，香港模式就在全國推開了。

翻看改革開放歷史，可見上世紀70年代末，上海人的人均住房面積不到5個平方，政府和工作單位費盡心力，到20世紀90年代末上海啟動房地產業啟動前夕，也就10個平方左右，其他城市也寬敞不到哪里去，而當時，香港的人均住房面積，還不到8個平方。

都是差生，卻是一個基礎成績更差的學生在教一個成績還稍許好那么一丁點的學生。這就是歷史的吊詭之處。

客觀而言，在經濟高速增長時期，香港模式為迅速解決內地人民的住房困難，助力經濟高速增長，立下了汗馬功勞。

但是這種模式也存在諸多問題。

首先是住房逐漸越出其功能限定，具有越來越多的金融屬性。在現代經濟生活中，某些商品具有金融屬性并不奇怪。在其他投資渠道少的情況下，住房作為商品，似乎更實在，更有信用價值。

既然有金融屬性，就不可避免地參與市場炒作。在托底保障并不完善的情況下，不少經濟條件較差的居民，本為了解決住房的功能需求，卻也被迫卷入這場金融游戲。

與此相關的是，由于房地產業發展迅速，也帶動與此相關的銀行、股市、建材、家裝、家具、家電等40多個行業迅速發展，堪稱“一業興，百業興”。但它的反面就是“一業衰，百業衰”，爬得多高，跌得多重。

房地產業的起落，香港地區有過多次上演。房價增長時期，一些香港人以全部身家投入其中，賺得盆滿缽滿，房價下跌，也有人傾家蕩產。

其次，在直觀層面，如果排除掉香港的山地因素，中國內地大中城市景觀，幾乎就是香港的復刻版。

比如除了少部分別墅區，居民區基本都是高層建筑，這背后遵循同一套邏輯，即開發商需要在有限的土地資源上，實現利益最大化，于是不約而同，向空中發展。

如果你在新世紀初前往香港旅游，它那鱗次櫛比的城市景觀會驚掉你的下巴，但過了10年再去香港，你不會再對香港的城市景觀感到驚訝，因為你的城市就是大大小小的香港。

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既然從內在機理和外觀上，內地城市和香港之間有如此高的相似度，一定程度上簡直是互為鏡像，那么完全有理由說，香港城市建設的長處，也是內地城市的長處，而兩地城市建設存在的問題，對面城市很可能一樣不缺，可能還不只是照單全收。

面對宏福苑火災，內地城市一樣需要從中認真吸取教訓。

不像農房、別墅和多層等小型建筑，高層建筑多是大型建筑，在整修時，不僅工程浩大，而且危險點很多，不僅火災隱患很多，而且涉及高空作業，動輒二三十層以上，稍有不慎，操作不規范，極易發生人身安全事故。

此外，內地城市基本上是十幾年間集中興建起來的，相應地，建筑老化問題也會在十幾年中集中爆發，建筑整修也集中在十幾年中，到時候會面臨城市集中整修，出現層出不窮的問題。

以我所居住的小區為例，3年前有過一次大的整修，包括樓頂防水，墻面噴涂，消防設施整修，地面重新鋪裝，地下管網重新鋪設，工程歷時一年有余，預算總花費近3500萬元，全部由城市改造專項資金支付，居民并未花一分錢。

這是個個案，但是卻很有解剖意義。

第一，不要指望土地租期到了的時候，樓宇才需要大修。

香港的宏福苑建成于1983年，到今年42年，外墻瓷磚出現裂縫、混凝土剝落，樓梯扶手斑駁，電梯等公共設施需頻繁維修，還有部分居民反映房屋存在滲水、隔音不佳、消防系統存在老化或維護不足等問題。

我居住的小區建成于1997年，曾獲得過建筑界的最高獎“魯班獎”，按理說建筑質量沒有任何問題，但不到30年就到了需要大修的地步。那些偷工減料建造的高層住宅質量如何，可想而知。

第二，維修費用從何而來？

香港法律規定，樓齡達30年或以上的私人樓宇，業主需承擔公用部分的維修責任。宏福苑業主立案法團（類似業主委員會）通過業主大會決議，制定了總額3.3億港元的維修方案，要求8座共1984戶業主分6期繳納16萬至18萬港元的維修費。

內地的新居民小區都有維修基金，是居民購買新房時一并繳納，不繳納就買不了房子；賣了房子，維修基金不能帶走；買了二手房，自動繼承小區維修基金。

有的小區有公用房出租，廣告位出租，有停車費收入，可以繼續填充維修基金，有的甚至有業主分紅。但大量的小區，除了停車費，實際上沒有其他收益，小修小補已經使維修基金日益減少。到需要大修的時候，估計早就沒有錢了。

仍以我居住的小區為例，大修前有過一次全小區電梯大修，已經把維修基金花到只有100萬元，按規定已經不能再動用。按香港的辦法，要大修，就只能是居民集資。

在產權意識不強的內地，集資大修居民小區這種事，基本搞不成。我小區在大修過程中，打算趁便給各幢樓新造一段坡道，便于腿腳不便的人士進出，況且也不需要居民掏錢。但也有一幢樓的修造動議未獲樓內居民一致同意，最終沒有修成。

不花錢的事都有搞不成的，況且還要花錢辦事？一定要搞，定會有人使出一哭二鬧三上吊的本領，把事情攪黃。

資金來源問題，連作為世界金融中心的香港都縮手無策，而只能采用最傳統的“集資”，我們有沒有新辦法？

第三、安全問題如何保障？

內地的居民小區需要大修，在未來不長的時間內，一定會集中出現。但不是每座城市都拿得出大筆維修費用，主要費用還是要居民自己想辦法。

而維修費用捉襟見肘的一個后果是，負責維修的工程公司利潤微薄，客觀上導致安全與質量保障任務更加艱巨。此番香港宏福苑火災，已經爆出使用不合格產品的問題。

我們以何種信心保證，在今后大修工程的各個環節上，不犯類似錯誤？

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