JLL聯(lián)合興業(yè)研究、中國(guó)建研院發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理白皮書

當(dāng)前中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正處于多重變革交匯點(diǎn)：一方面，“十五五”期間經(jīng)濟(jì)潛在增速中樞預(yù)計(jì)維持在4.5%左右，“三新”經(jīng)濟(jì)（新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式）占GDP比重已于2024年升至18%，推動(dòng)企業(yè)空間布局加速重構(gòu)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)，城市家庭人均居住面積達(dá)36.52平方米，需求重心已從“有房住”轉(zhuǎn)向“住得好”；疊加中央城市工作會(huì)議明確“內(nèi)涵式發(fā)展”主基調(diào)，城市更新成為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化城市功能的核心抓手。

在此宏觀與行業(yè)雙重變局下，不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理的使命正從傳統(tǒng)的“空間供給”躍升為“價(jià)值創(chuàng)造”。

白皮書首次提出不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域的五大核心趨勢(shì)：策略差異化、價(jià)值證券化、設(shè)計(jì)定制化、運(yùn)營(yíng)專業(yè)化、管理智慧化，形成覆蓋資產(chǎn)全生命周期的完整生態(tài)圖景，并提煉出不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理的范式框架和管理要點(diǎn)。

· 房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“運(yùn)營(yíng)收益增值”，通過(guò)“輕重并舉”的資產(chǎn)組合部署提高管理效益；

· 自用型企業(yè)強(qiáng)調(diào)“戰(zhàn)略協(xié)同與成本優(yōu)化”，將不動(dòng)產(chǎn)支出（僅次于人力成本的第二大運(yùn)營(yíng)成本）納入集中化、扁平化管理體系；

· 投資機(jī)構(gòu)則以“穩(wěn)定現(xiàn)金流與資本退出”為核心，構(gòu)建多元資產(chǎn)組合對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)。

截至今年10月底，中國(guó)公募REITs總市值約2206億元，僅占滬深兩市股市總市值0.2%，對(duì)比國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示出巨大的發(fā)展空間。白皮書通過(guò)對(duì)類REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系統(tǒng)探討企業(yè)如何實(shí)踐“重資產(chǎn)變現(xiàn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，從而完成資本閉環(huán)。

錢煒武｜興業(yè)研究

基礎(chǔ)行業(yè)部總經(jīng)理助理、高級(jí)研究員

“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于從重開發(fā)邏輯向經(jīng)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期。證券化不僅是融資方式的轉(zhuǎn)變，更是資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重構(gòu)。通過(guò)REITs、私募基金等工具，不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)效率和ESG表現(xiàn)將直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)定價(jià)依據(jù)。這要求資產(chǎn)持有方必須建立以長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)為核心的資產(chǎn)管理能力。”

· 辦公場(chǎng)景強(qiáng)調(diào)健康、協(xié)作與靈活性，模塊化家具、親自然設(shè)計(jì)成標(biāo)配；

· 新能源技術(shù)如“光儲(chǔ)直柔”系統(tǒng)可降碳10%以上，裝配式改造助力工業(yè)空間功能升級(jí)，智能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)預(yù)測(cè)性維護(hù)——新能源與新建筑技術(shù)正深刻重塑傳統(tǒng)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估體系和運(yùn)營(yíng)模式；

· 此外，通過(guò)環(huán)境效率（降本）、社會(huì)認(rèn)同（提升品牌與忠誠(chéng)度）和治理優(yōu)化（強(qiáng)化風(fēng)控）三條路徑創(chuàng)造“ESG溢價(jià)”，亦將提升資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值。

續(xù)晨｜中國(guó)建研院建筑設(shè)計(jì)院

環(huán)境、健康、可持續(xù)發(fā)展中心主任“在‘雙碳’目標(biāo)與高質(zhì)量發(fā)展要求下，建筑的綠色屬性已從加分項(xiàng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)準(zhǔn)入的基本門檻。白皮書所倡導(dǎo)的技術(shù)路徑不僅關(guān)乎環(huán)保合規(guī)，更關(guān)鍵的是構(gòu)建了一套可量化、可交易、可融資的綠色資產(chǎn)價(jià)值體系。未來(lái)，綠色性能將成為資產(chǎn)估值的核心變量之一。”

· 辦公樓市場(chǎng)面臨供應(yīng)高峰與租金下行壓力，業(yè)主須以“文化認(rèn)同+綠色租約”鎖定核心租戶；

· 零售商業(yè)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式消費(fèi)，非標(biāo)商業(yè)、濱水公園、奧萊等融合文旅體驗(yàn)的模式快速崛起；

· 酒店業(yè)加速分化，精選服務(wù)型酒店因聚焦睡眠體驗(yàn)、削減低效公區(qū)而提升回報(bào)；

· 長(zhǎng)租公寓則借力REITs通道，在一線及新一線城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)打造高品質(zhì)、私密化產(chǎn)品，并探索商改住的“再中心化”路徑。

技術(shù)應(yīng)用從單點(diǎn)提效邁向整合智能新階段，這一轉(zhuǎn)型在仲量聯(lián)行的實(shí)踐中已經(jīng)顯現(xiàn)——

· 拓新：AI智能體可自主執(zhí)行客戶挖掘、招商推廣等復(fù)雜任務(wù)；

· 提效：端邊云一體化架構(gòu)使算法應(yīng)用下沉至樓宇巡檢等邊緣場(chǎng)景；數(shù)字孿生平臺(tái)“筑視Visioneer”助力成都某科技企業(yè)精裝項(xiàng)目巡檢頻次降低5倍、問(wèn)題解決提速3倍；

· 控風(fēng)險(xiǎn)：仲量聯(lián)行獨(dú)家一站式租約管理工具“睿界智管”則實(shí)現(xiàn)全國(guó)租約數(shù)據(jù)統(tǒng)一管控，顯著降低合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

基于五大趨勢(shì)，白皮書進(jìn)一步提出“全周期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營(yíng)”創(chuàng)新模型，聚焦三大關(guān)鍵切入點(diǎn)：精細(xì)規(guī)劃、空間運(yùn)營(yíng)、資本退出。

未來(lái)的資產(chǎn)管理不再孤立看待空間、資本或技術(shù)，而是強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)整合能力——通過(guò)金融工具激活資產(chǎn)價(jià)值，借助定制設(shè)計(jì)改善用戶體驗(yàn)，依托智慧運(yùn)營(yíng)保障穩(wěn)定收益，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在整個(gè)生命周期中的持續(xù)增值。

白皮書特別指出，資產(chǎn)管理正從“價(jià)值守護(hù)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值共創(chuàng)”。資產(chǎn)本身邁向“數(shù)字孿生”雙線管理——基于物聯(lián)網(wǎng)與AI的數(shù)字線程，實(shí)現(xiàn)全生命周期的“價(jià)值可視化”，讓企業(yè)在動(dòng)態(tài)變化中把握確定性，以“預(yù)見”驅(qū)動(dòng)決策。未來(lái)，資產(chǎn)管理將成為企業(yè)戰(zhàn)略的“感知器官”與“決策中樞”，在綠色可持續(xù)、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)、價(jià)值運(yùn)營(yíng)提升等系統(tǒng)性變革中，構(gòu)建新型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

隨著“十五五”規(guī)劃臨近，城市更新、新質(zhì)生產(chǎn)力、ESG等國(guó)家戰(zhàn)略將持續(xù)重塑不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值邏輯。企業(yè)唯有打破傳統(tǒng)空間運(yùn)營(yíng)的邊界，以前瞻策略為引、專業(yè)運(yùn)營(yíng)為基、智慧工具為翼，方能在變革中把握確定性，于變局中開新局。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作