11月熱銷項目全解析：看“確定性”為何成為新硬通貨

克而瑞浙江區域發布「2025年110月杭州熱銷榜」，涵蓋住宅、酒店式公寓、商業、辦公四大子榜單，盤點杭州樓市各類熱銷樓盤，為市場提供一份可參考的“擇優指南”。

住宅榜單中，濱杭濱紛城成交352套房源，居套數榜頭部，成交均價為17010元/㎡；曉瀾玉華軒以244979萬元的成交金額，位列金額榜頭部，成交均價為52930元/㎡。

酒店式公寓榜單中，三江明月成交59套房源，居套數榜頭部，成交均價17210元/㎡；杭州國際金融中心轉化業績84293 萬元，位居金額榜TOP1，成交均價68753 元/㎡。

商業榜單中，瓏望奧城以35套的成交房源位居套數榜TOP1，成交均價23400元/㎡；京港國際實現業績23584 萬元，居金額雙TOP1成交均價37773元/㎡。

辦公榜單中，留和數智科創中心以29套的成交房源登上套數榜頭部，成交均價13444元/㎡；杭州攬溪天目商務中心憑借37974萬元的業績居金額榜TOP1，成交均價25350元/㎡。

11 月，杭州新房市場呈現出“供應高位、去化承壓、熱度分化”的顯著格局，購房者決策愈發理性，價值導向更為明確。

克而瑞開盤監測數據顯示，全市商品住宅共開盤57 次，新增供應房源 3139 套，達到年內次高水平，僅次于 9 月的 3593 套。盡管供應端保持活躍態勢，但市場去化壓力明顯增大，流搖項目占比上升至約 79%，綜合開盤去化率回落至約 45%，較 10 月下降 22 個百分點。

從熱度層面看，結構性分化是本月最為突出的特征。在供應充足、選擇面廣的背景下，多數項目以“流搖”開盤，市場整體情緒謹慎。然而，部分具備突出優勢的項目仍逆市熱銷。例如，云谷的悅海棠單月去化率達92.6%，其吸引力源于“主城地段、綠城品牌、產業規劃與地鐵預期”等多重價值的疊加；運河新城的熙岸曉月則憑借成熟區位與卓越產品力實現100%去化。這類案例表明，擁有確定性利好與強勢品牌背書的改善型產品，仍能有效激發購房意愿。

反觀流搖項目，“以價換量”成為其普遍采用的營銷導向。價格讓利與車位捆綁是常見手段，多個項目推出房價折扣（如97 折至 86 折）或直接贈送車位，部分項目車位優惠后單價已低于 10 萬元，形成實質性價格調整。同時，渠道激勵力度顯著加大，分銷傭金普遍升至數萬至十數萬元/套，并設置階梯獎勵，反映出開發商加速去化的迫切心態。這些策略雖在短期內推動部分項目成交，但也印證了市場購買力收縮與競爭加劇的現實。

再看產品供應結構，則呈現出“剛改與高端改善并重”的多元格局。緊湊三房及經典四房等功能型產品仍是供應主力；與此同時，面向高凈值客群的疊墅、聯排等低密產品也在江灣新城、之江度假區等板塊持續入市。值得關注的是，高端產品市場接受度出現分化，即便位于優質地段的部分項目去化也較為平緩，說明當前部分高凈值客群對產品綜合品質與價格體系的敏感度有所提高。

總而言之，11 月杭州新房市場清晰傳遞出回歸價值主線的信號，預計未來仍將延續“整體平淡、局部熱點”的分化態勢，具備突出稟賦的項目有望持續領跑，而綜合優勢不明顯的項目則需要通過更靈活、務實的價格與營銷策略爭取市場空間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當天數據，不含續銷）

本榜單中的熱銷項目，正是當前市場中最具代表性的“擇優”范本。

金盤點評·住宅榜

濱杭濱紛城：作為濱江集團在東湖新城的首個TOD項目，橫跨9號線二期興元路站（在建）、康信路站（在建）兩大站點，交通便捷。項目推出建面約89-112㎡的多樣化戶型，滿足剛需購房者的不同需求，加之價格親民，為城區少見的“總價百萬起”住宅，性價比高。此外，引入杭二中白馬湖學校優質教育資源，配套優勢突出。憑借優越的區位、豐富的產品線和親民的價格，項目備受矚目，入市以來持續熱銷，頻繁上榜11月以352套的成交量，再次登頂住宅套數榜頭部。

曉瀾玉華軒：位于蕭山經開區，受奧體板塊、錢江新城利好輻射，周邊優質商業、教育、醫療配套環伺，且有四甲河、建設河雙河景觀，區位、配套優勢明顯。加之其為海威置業與綠城中國共同開發，產品力突出，基于容積率2.2及雙河環抱的景觀優勢，打造低密濱水社區，規劃7棟高層及6棟疊拼，共397席，主打建面約186-241㎡高層及237-364㎡疊排產品。具體打造上，做到玻璃幕墻+金屬線條組合的現代立面，內部配備約320米生息玉帶、下沉庭院及多重共享空間。憑借奧體南區位、密集配套資源、低密濱水規劃及綠城系產品力，具備較強的改善型產品屬性與區域價值潛力，自入市來持續熱銷，11月成交房源223套，轉化業績244979萬元，登頂住宅金額榜頭部，同時在套數榜中位列TOP2。

奧映鳴翠府：項目地處奧體核心區，距地鐵6號線奧體中心站直線約900米，周邊教育資源密集，區位價值突出。作為杭州奧體板塊首個“不限價”項目，產品定位高端改善，規劃7幢高層與2幢疊墅，主力戶型225–350㎡，加之由濱江集團開發，在產品力上實現跨越式升級：外立面設計獨具特色，地下會所功能豐富，室內選用嘉格納等高端品牌，公區與室內大量使用石材，呈現出超越周邊次新房的產品質感。憑借硬核產品力與品牌實力，項目突破此前46000元/㎡的限價，以8萬/㎡+的單價重塑區域價格標桿。盡管套均總價達2000萬級，但市場站位顯著，仍受到高凈值客戶青睞，歷次開盤中簽率均處低位，11月加推延續高熱度，并轉化業績19億+，位列住宅金額榜TOP2。

悅海棠軒：位于西湖區云谷板塊，地處主城區高新技術產業核心區，緊鄰在建地鐵4號線西湖大學站。周邊聚集西湖大學、阿里云及菜鳥云谷園區，形成“高校+產業”雙輪驅動格局，板塊成長潛力突出，并享有主城區教育配套。作為綠城開發的不限價品質改善盤，項目基于土地新規進行抬高設計，并配置立體花園、下沉庭院、光明車庫等，立面采用四面鋁板進行打造，建面約125-168㎡純改善戶型設計兼顧實用與舒適性，精裝標配全屋柜體、智能家居、地暖新風等高端配置，即住性強。項目憑借“西湖區+綠城造+產業規劃+地鐵+教育”等多重利好，即使較原限價上漲約5000元/㎡，仍次次熱銷，11月成交176套房源，轉化業績8億+，包攬居住宅套數&金額雙榜TOP3。

金盤點評·酒店式公寓榜

三江明月：位于蕭山義橋，受“濱蕭一體化”政策利好輻射，不僅集合兩地商業、交通等配套優勢，同時承接產業、人口的外溢紅利。項目定位新青年社區，規劃上格外注重年輕化打造，自帶超5000㎡互動式景觀、24小時復合商業空間等，產品主力面積為建面約36㎡雙鑰匙、43㎡Loft兩種戶型，層高達4.79米，全裝修交付，加之總價僅69萬起，兼具性價比，頗受投資客青睞，單月成交59套，穩居酒店式公寓套數榜TOP1。

杭州國際金融中心：由新鴻基、華潤聯手打造的金融城板塊大型高端綜合體項目，直線距離地鐵三堡站約300米。其作為全球第四座IFC，自帶IP熱度，匯聚高凈值客群關注。項目總建面約82.2萬方，涵蓋購物中心、寫字樓、高端住宅、摩天輪等多元物業和配套。其中，公寓「天璽?西岸 Cullinan West」作為其重要組成部分，延續了新鴻基地產旗下“天璽”品牌線的高端定位與運營經驗，其設計由知名建筑事務所扎哈·哈迪德操刀，立面做獨特“C”造型與錯位玻璃幕墻設計，兼具現代科技感與經典美學，產品規劃上聚焦300至700㎡的大尺度戶型，為實現空間感與景觀面的更大化，融合超廣角落地窗設計，并享集團旗下高端服務式公寓品牌“國金匯”的酒店式尊享服務與設施，共計59席的有限供應，進一步強化了其稀缺屬性與圈層專屬感，備受高端客戶青睞。

金盤點評·商業榜

瓏望奧城：位于錢江世紀城，無縫銜接奧體、錢江新城、濱江等核心板塊，地鐵2號線/7號線雙軌環繞，構建“30分鐘杭州商務圈”，通勤效率與資源吸附力兼具；自帶3.2萬方商務綜合體，涵蓋寫字樓、商業街區及重餐飲鋪，與3公里內SKP高端商業形成互補，形成“外部客流+內部商務+社區消費”閉環，滿足多元需求，商業潛力較大。

（后位項目成交量較低，故取前十）

金盤點評·辦公榜

繽印愛達城：項目位于崇賢新城板塊，坐擁規劃地鐵15號線起點站TOD核心區位，交通樞紐優勢顯著，高效連接城市南北核心。項目作為約51萬方大型綜合體的一部分，可零距離共享自帶約24萬方招商花園城商業旗艦及周邊成熟商業、生態公園與文教資源，配套能級強大。其規劃約2萬方品質寫字樓，置身于集住宅、商業、文體于一體的復合“微型城市”生態中，實現了產城融合與職住平衡，為企業和人才提供了兼具高效通勤、完善配套與活力氛圍的高價值辦公體驗。

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