從“單向供給”到“價值閉環”，保利物業“全域景城模式”改寫城市服務邏輯丨城市服務

城市服務是我國城鎮化進程中持續演進的核心議題。伴隨城市建設目標與重心的動態調整，其核心指向始終是推動“人”與“城”的共生共榮。在此進程中，物業企業參與的城市服務內容不斷拓展深化：從基礎的環衛服務，延伸至精細化的社區管理、智慧化的生活體驗，并進一步覆蓋支撐城市經濟發展的營商環境服務，逐步構建起一個龐大而復雜的服務生態系統。相應地，物業企業在融入城市服務體系時，其服務定位、核心目標及發展策略也隨之進行著深刻調整與升級。

服務內涵的深化：從“基礎保障服務”到驅動“城市價值運營”

今年7月，中央城市工作會議首次提出“人民城市”的概念，即建設“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現代化人民城市。并且部署了七大重點任務：①著力優化現代化城市體系；②著力建設富有活力的創新城市；③著力建設舒適便利的宜居城市；④著力建設綠色低碳的美麗城市；⑤著力建設安全可靠的韌性城市；⑥著力建設崇德向善的文明城市；⑦著力建設便捷高效的智慧城市。

圖源：克而瑞物管整理

在七大重點任務下，克而瑞物管認為當前城市運營已進入高質量發展新時期。物業企業如果想要搶抓中央政策導向下的城市運營新機遇，實現高質量發展，需聚焦三大核心發力點：通過服務升級提升效率、通過空間改造煥發活力、通過內容與價值運營注入靈魂。城市運營需通過“硬件適配+內容迭代”，構建“以運維和服務高效為基礎底座、空間重塑、價值創造為核心的”的全景圖，以實現城市的可持續發展。

圖源：克而瑞物管整理

存量時代下，城市運營市場空間依然具有極大想象空間。根據克而瑞物管預估，2026年僅城市服務營收規模便達1.7萬億元，面對巨大市場空間，企業服務模式創新成為其是否具備市場競爭力的必要因素，也是能否抓住機遇的關鍵路徑。

過往，傳統城市服務模式存在兩大痛點，制約了運營效率與服務品質：

• 激勵機制“門前雪凈”：傳統治理多以“不出事”為目標，缺乏主動溯源、系統治理的動力，導致“整治－回潮”的循環往復，效果難以持續。

• 治理能力投入有限：由于業務分散、合同期不穩定，管理主體往往不愿進行大規模的資本和技術投入，導致城市治理長期停留在人海戰術，模式難以升級。

面對傳統模式的瓶頸，一批頭部企業正積極探索創新的城市運營模式，旨在通過系統性思維重塑城市公共服務的生產與組織流程，有效激活城市運營效率，從而抓住高質量發展的新機遇。

以保利物業為例，2023年就推出了“全域飛輪”模型，以期在城市治理中實現服務升級與效率提升，以“密度增加、減負減壓”為核心，圍繞安全、形象、資產三大維度，打造了文明城市創建、閑置資產盤活、城市微改造等九大應用場景，旨在實現城市服務的乘數效應。

萬物云為順應城市精細化管理需求，搶抓市場機遇，其率先提出的“物業城市”理念已迭代至2.0版本。從1.0的“城市大管家”，到2.0融入系統性思維和流程管理，再到“理想之地”城市模型，萬物云不斷深化其全域智能運營能力。

華潤萬象生活則從“智慧場景統籌、空間價值提升、城市活力運營”三大維度切入，積極探索服務升級路徑。通過構建“需求+場景”的鏈接，不僅提供基礎的物管服務，更著眼于通過專業的活動策劃、內容營銷、資源整合，實現從價值識別到價值提升的全流程服務，最終提升城市空間的活力與價值。

在新的城市服務模式中，物業企業的關注點逐步轉為對“全域、需求鏈接、資產盤活（微改造+策劃運營）、空間價值、智能化”等維度的綜合梳理，并結合企業自身優勢，形成獨具特色的創新模式，共同推進城市發展。

保利物業：從“治理”到“新運營”躍升

人民城市理念強調城市發展的根本目的是服務于人民生活，體現了以人為本的價值追求。在新課題下，保利物業給出了新的答卷——以“全域景城服務”模式，回應現代化人民城市治理時代命題。

2025年11月27日至28日，保利物業第五屆“鎮長論壇”召開，會議以“全新全域 美好共生”為主題，結合當前政策導向，以“社會治理與協同”和“高質量”發展為核心，探索從“單向供給”到“價值閉環”的保利“全域服務模式”，推動城市服務邁向新高度。

在“現代化人民城市”建設目標下，保利物業以國企使命擔當，以及企業發展規模、多業態管理、高密度覆蓋等企業發展戰略支撐，構建其城市公共服務的新模式：將“全域”作為藍圖底本，“人”為服務主體，“景－城”循環共生為核心的“全域景城服務”模式。

圖：保利物業全域景城模式

• 以景興城、以城亮景

城市發展邁向綜合治理與精細化運營已是必然趨勢。保利物業提出“全域景城服務”模式，正是根植于對“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”城市發展理念的深刻洞察，以及強調城市的人民性，實現人民的“體驗感、獲得感、幸福感”，從而形成獨具特色的實施路徑——“三景”：把生態資源轉化為風景資產，在風景資產中植入多元消費場景，通過風景場景共生、治理運營共融，形成城市長期發展愿景。

保利物業景城模式的核心既是“景”，也是“運營”。

景是以“景觀資源”為基礎，通過融入產業生態和文旅運營促進城市發展。區別于傳統治理模式，這一模式是將景觀資源的挖掘和培育放大，重視景觀營造、體驗感與城市規劃運營的融合，從而讓城市具備景區特質。

運營是打通“景區－城市－產業”，實現資產提效和一體化統籌。將景區納入城市全域資源配置體系，通過專業化運營改變單一游覽的方式，疊加更多“生態保護、休閑消費、民生服務、產業發展”等主題功能，實現同一空間承載多重服務價值。除了景區與城市融合，保利物業放大景區范圍，將景區與周邊城區、社區、產業區整合為統一治理單元，推動治理資源跨區域調配、治理標準全域統一，解決城市治理中“條塊分割、資源分散”的低效問題。

我們認為保利物業景城模式最大的亮點是“價值循環”，在景觀資源的核心支撐下，以運營能力推動“景觀價值→民生價值→產業價值→城市品牌價值”的無限循環，實現城市綜合價值提升。

景城模式不僅讓城市中“景”的價值最大化，也讓“運營”能力在城市服務中的關鍵作用得到最大體現。

• 價值閉環：“景、城、人”循環共生

保利物業希望讓人民在城市中，遇見風景、享受場景、成就愿景。

保利物業基于全國百余城市、70個全域化項目、50多個A級旅游景區的全域服務經驗，沉淀8大類50多個全域服務場景，聯動保利系統內外，以及產業鏈伙伴生態資源，精準研發“景城全域服務體系”的一體化解決方案，以“四大產品”提供全流程保障。

①景城規劃：以“統一規劃+一體化運營”貫穿一張藍圖。梳理各類資源的融合路徑，圍繞環境煥新、設施煥新、服務煥新三大領域，搭建軟硬件增效路徑。

②景城運營：實現國有資產增效、提升景區經營效能，通過文化、業態、資本、數字化四線賦能，讓資源和資產價值煥發新生機。

③景城治理：依托智慧治理中樞平臺，推進城市空間與環境兩大維度的微更新，實現治理模式向“精準高效”的根本性升級，塑造“主客共享、全齡友好”的溫暖城市體。

④景城生態：眾智成城，著力構建開放共贏的“景城生態”。匯聚保利體系內外的廣泛資源，拓寬資金渠道，為項目的高效、可持續落地提供堅實保障，真正實現“眾智成城”的協同發展格局。

“景城規劃－景城運營－景城治理－景城生態”四大產品，構成了“景城全域服務體系”，它是一套從頂層設計到運營一體化的解決方案，也是保利物業實現“景、城、人”的和諧共生，共建現代化人民城市的實施路徑。

• 落地實踐：三大項目，驗證景城模式價值

研究頭部企業的最大價值在于其系統性和務實性，他們往往憑借其規模、資源和先發優勢，率先探索并形成了一套從戰略規劃、資源整合、精細化運營到持續迭代的成熟范式。保利物業從提出“全域飛輪”到“全域景城”歷時兩年多，但其總結驗證周期更久，并且分別在街區、景區等不同類型的城市空間中進行落地和驗證。

在廣州市長洲街道，保利物業通過“治理+運營”雙驅動，聯動激活街區、社區與文旅資源，實現街區閑置資源的活化，成功推動長洲街道向“網紅地標”轉型。

該項目累計盤活超7000平方米閑置土地，打造多個高品質旅游配套項目，包括打造智慧停車場、文塔夜市，以及將閑置驛站升級為便民咖啡屋，反哺設施管養等。一系列舉措成效顯著，有效帶動就業，并榮獲3項市級治理獎項，吸引50+批次省內外調研；通過治理效能提升與成本優化，提升了街道服務水平并大幅降低了運營成本。 長洲由此蛻變為“一步一景、宜居宜游”的基層治理示范樣板，有力驗證了資源活化與降本增效路徑的可復制性。

圖：長洲街道智慧停車場

在廣州海珠濕地，保利物業通過系統性運營和場景構建將生態資源轉化為市民共享的活力空間。以“景區IP打造+商業運營”的方式，構建花朝節、花神大賽、觀鳥大賽等五大主題場景，顯著提升了公眾參與度；配套推出的自然學堂等活動，有效實現了創收；同步升級服務配套，讓濕地兼具“旅游目的地”和“日常休憩地”雙重功能。

截至今年10月，海珠濕地游客接待量達到85萬人次，同比增長超70%；更以全國唯一身份斬獲世界級城市公園大獎，驗證了生態資源向城市名片和民生福祉的高效轉化路徑。

圖：海珠濕地“自然研學課堂”

在深圳西涌國際濱海旅游區，保利物業以“服務+運營”重塑濱海價值，將其變為復合型文旅目的地。有效撬動大規模產業資本落地；聯動市政開通旅游專線服務10萬+游客；以全國沖浪賽助推大鵬獲評國家級戶外運動目的地；“五一”熒光派對主題活動，顯著提升游客吸引力與收入水平；全域營銷策略，助力西涌打響全國知名度。保利物業入駐服務不到一年，就讓西涌實現政企民游四方共贏，讓景城融合紅利持續釋放。

圖：“五一”西涌熒光沙灘派對

小結

從“城市服務”“城市治理”“城市運營”等概念的涌現，到“物業管家”“城市管家”“大物管”“智慧城市”等模式的提出，其核心都是回應城市發展進程中一個根本性課題：如何在推進城市建設、提升治理效能的同時，更好地滿足民生需求、實現人本價值的回歸。這些探索本質上是在尋求城市建設、精細治理與民生福祉三者之間的動態平衡與協同發展。

保利物業“全域景城模式”服務體系是以現代化人民城市建設為目標，創新以“景”為核，突破景城邊界，驅動“景、城、人”和諧共生。通過“治理夯實基地、運營激活價值、服務聯結共生”三位一體，重塑城市空間價值，推動物業行業向城市綜合運營商躍遷，也通過廣州長洲街區、海珠濕地、深圳西涌等標桿項目，成功探索出“資源活化－場景構建－產業賦能” 的閉環路徑，進一步驗證了城市價值再造需從空間資產提效破題——以輕資產運營撬動經濟民生雙收益，為行業開辟“政企民游共贏”的高質量發展新航道。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。