青島樓市黑天鵝，開始砸盤了！

青島樓市黑天鵝出現了，年底直接放大招！

青島北站旁的越秀天悅海灣，兩棟人才公寓轉成商品房，含精裝不到1.2萬/㎡就能拿下，創下市內四區近10年新房最低價！

▲越秀天悅海灣售樓處排隊看房

青島樓市的這個冬天，被一只突如其來的“黑天鵝”攪得熱火朝天，甚至有點燙手。

就在這兩天，位于李滄區青島北站旁邊的越秀天悅海灣，突然扔出了一顆重磅炸彈：兩棟原本滯銷的人才公寓，搖身一變改成了商品房公開出售。更要命的是價格——含精裝修單價不到1.2萬元，總價118萬起就能拿下主城區百平海景房。

要知道，這個項目當年的商品房售價可是高達2.4萬到2.8萬元一平。一夜之間，價格直接腰斬，比同小區的二手房還要便宜4500元一平。

▲越秀天悅海灣售樓處

售樓處瞬間被擠爆，看房不僅要排隊，甚至出現了“一下午賣掉20多套”、“報備幾百組客戶”的瘋狂景象。這種久違的搶房場面，讓在寒風中的青島樓市，瞬間感受到了某種詭異的燥熱。

1、

這一波降維打擊，把誰的臉打腫了？

越秀這一招“人才房轉商品房”的棋，下得是真狠，也真絕。

▲越秀天悅海灣實景

這次拿出來賣的是6號樓和7號樓，原本是作為項目配建的人才住房。因為門檻高、戶型差、位置偏等原因，這批房子一直沒怎么消化掉。現在開發商不想玩了，直接補繳了土地出讓金，把性質轉成了商品房，來了個“清倉大甩賣”。價格確實香到讓人失去理智：

起步價：精裝現房，單價1.1萬多，不到1.2萬。

門檻：100平米的套二，總價只要118萬左右；119平米的套三，總價145萬左右。

▲越秀天悅海灣實景

這意味著，買這套房的月供，和在附近租一套好點的房子差不了多少。對于那些原本只能去城陽、白沙灣甚至流亭看房的剛需客來說，這簡直就是降維打擊。

更諷刺的是，當年買了同小區商品房的老業主，當年可是掏了2萬多的單價。現在眼看著自家房子旁邊這兩棟樓，以“膝蓋斬”的價格甩賣，心里的陰影面積估計比膠州灣還要大。

▲越秀天悅海灣開盤備案價（資料圖片）

不僅如此，這波操作直接把周邊的二手房市場給“凍”住了。李滄北、城陽南的剛需盤，面對這個價格，基本是被按在地上摩擦。試問，當主城區、精裝修、現房只賣1.15萬的時候，誰還會去買那些偏遠的大餅盤？

▲越秀天悅海灣售樓處，用展板對比周邊二手房

2、

便宜是真便宜，但硬傷也是真要命

買房，最怕的就是光看價格便宜，腦子一熱就交了定金，住進去才發現全是坑。這批“人才轉商品”的房子，既然能便宜到這個份上，肯定有它不可告人的苦衷。

噪音問題，這是最大的死穴

這兩棟樓的位置，堪稱“立體環繞聲”體驗區。

西邊：緊鄰安順路、環灣路和鐵路線。環灣路那是青島的大動脈，車流量大，車速快；安順路上的大型運輸車，頻次也極高；旁邊還有火車道，時不時給你來一首的噪音交響樂。

▲越秀天悅海灣西側視角

北邊：更要命的是，規劃中的唐山路高架，未來大概率會連接環灣路，而且就在這兩棟樓的北側。這就意味著，你這房子以后可能是被高架橋和鐵路包圍的。

實測：房產君去現場感受過，不開窗還好，一開窗那就是車水馬龍。對聲音敏感的的，這房子可能會讓你懷疑人生。

戶型設計，穿越回了十年前

因為原本是按照人才公寓標準建的，戶型設計上，完全不符合現在的市場主流。

▲越秀天悅海灣鳥瞰圖

100平米居然只做了套二： 在現在這個90平米都能做套三的年代，100平米做兩房，而且北次臥還特別小，得房率感人。雖然可以改造，但這本身就說明原始戶型有硬傷。

119平米的東西廳奇葩： 這個戶型的客廳是東西向的，這在青島這種講究南北通透的城市，屬于典型的被淘汰產品。

公攤與密度： 三梯五戶的大高層（26層）設計，居住密度大，等電梯可能得有點耐心。

配套的“尷尬”距離

雖然號稱青島北站旁，也說是地鐵房，但實際上距離地鐵1號線滄安路站有1.7公里的距離。這個距離就很尷尬：走路吧，得20多分鐘，如果沒有小電驢，每天通勤最后一公里能讓你走到懷疑人生。 至于學校，雖然周邊有學校，但別指望什么名校，也就是普普通通的配置。

所以，這房子就是個典型的“偏科生”：價格滿分，位置勉強及格，戶型不及格，環境（噪音）直接掛科。

3、

人才房“變性”，撕開了樓市遮羞布

越秀天悅海灣的火爆，不僅僅是一個樓盤的熱銷，它更像是一個風向標，揭示了青島樓市目前最尷尬的真相。

人才房的“回旋鏢”，扎到了自己

前幾年，青島為了搶人才，配建了大量的人才公寓。初衷是好的，但執行層面出了問題：位置偏、戶型差、門檻高、質量不如商品房……結果就是，真正的人才看不上，想買的剛需沒資格。大量的房子空置，成了開發商手里的燙手山芋。

▲越秀天悅海灣實景，別談什么品質了

現在政策口子一開，允許補錢轉商品房，其實就是承認了之前的供需錯配。開發商為了回籠資金，不惜以成本價甚至虧本價甩賣，把原本就脆弱的新房價格體系，砸了個稀巴爛，這讓周邊的競品怎么活？

購房者的心態變了，只看價格

以前買房，大家還要看看景觀園林、挑挑戶型、談談未來升值空間。現在呢？什么海景、什么未來規劃，統統不如“便宜”兩個字好使。一下午賣20多套，看房排長隊，說明青島缺的不是購買力，缺的是讓大家覺得“占了便宜”的房子。 這也給所有開發商提了個醒：在現在的行情下，別整那些虛頭巴腦的高端概念，降價到位，才是硬道理。

對二手房，是一場毀滅性打擊

如果你手里有李滄北、滄口的老破小，或者同區域的次新房，現在估計想哭都哭不出來。新房帶裝修都干到1.15萬了，你的二手房還要稅費、還要中介費，憑什么賣得出去？這波操作，直接重塑了該區域的價格錨點。以后這一片的房價天花板，恐怕就要被越秀這兩棟樓死死地壓住了。

▲越秀天悅海灣，精裝修樣板間實景

這房子能不能買？

如果你是兜里預算有限的剛需，必須要留在主城區，不想去城陽流亭，且能忍受噪音、不介意戶型落伍，那這確實是個千載難逢的上車機會。畢竟，100多萬買個帶裝修的海景現房，還要啥自行車？

▲越秀天悅海灣實景

但是，如果你是對居住品質有要求，受不了車流聲，那趁早打消這個念頭。這就是個用來“過日子”的剛需過渡房，別給它加太多戲。

▲越秀天悅海灣實景

這世界是公平的，價格便宜的背后，一定有它便宜的道理。開發商不是慈善家，他們只是在斷臂求生。作為購房者，要看清楚這只“斷臂”上，有沒有無論如何也咽不下去的毒刺。如果你能接受每天伴著車流聲入睡，那恭喜你，你撿到漏了。