什么樣的房子能穿越周期，成為低迷市場下的“硬通貨”？

2025年的寧波二手房市場，正上演著一場意味深長的“分化大戲”。一方面，市場整體面臨掛牌量高企、成交周期延長、價格普遍跳水的局面，不少房源流動性減弱，業主心態從“惜售”轉向“拋售”，二手房市場進入深度調整階段。然而，在高端改善細分市場，卻呈現出截然不同的景象，部分項目依然保持著較高的市場關注度、成交活躍度和價格韌性。

根據CRIC2020數據庫統計（樣本范圍為寧波市鄞州、海曙、江北、北侖、鎮海五區，房齡10年內，成交均價4.5萬元/㎡及以上的二手商品住宅，數據截至2025年11月24日），2025年寧波此類高端改善住宅共成交52套，成交建面約9075㎡，總金額約4.6億元。

進一步分析發現，江山萬里成為市場中的顯著引領者：其旗下項目共成交29套，約占總成交套量的56%，并在成交量前十項目中占據六席。隨著價格門檻提升，該品牌的市占率持續提升——當單價升至5萬元/㎡以上，其市場份額進一步攀升至75%；進入7萬元/㎡以上的頂級區間，江山萬里更是成為唯一有成交記錄的品牌。

再從總價維度觀察，在600萬元以上的成交房源中，江山萬里共成交69套，在該總價段成交房源中占比近四成。若聚焦總價千萬級的頂豪市場，其項目表現尤為突出：

明湖悅府

江山萬里三期昆吾

區域數據進一步印證了這一趨勢。在高端改善項目最集中的鄞州區，江山萬里項目在均價4.5萬元/㎡以上的二手住宅成交中，占比約62%。其價格韌性也尤為突出：交付逾9年的一期項目，近半年成交均價仍保持在3.5萬元/㎡以上，與周邊同期交付小區形成了約萬元/㎡的價差；交付近6年的三期昆吾項目，成交均價超5.3萬元/㎡，其中最高成交單價達到8.1萬元/㎡。

二手房的流動性是衡量資產價值的重要標尺。從市場關注度看，近三月昆吾位居寧波五區樓盤關注度TOP1，數據顯示：昆吾平均瀏覽次數顯著領先，突破4247次，遠超TOP2樓盤（僅36次）。從轉化效率看，在今年成交的同類二手住宅中，江山萬里開發項目的整體成交周期短于市場平均水平（305.59天），部分項目表現尤為突出，如江山萬里二期成交周期僅為50天，遠低于市場均值，表現出“高關注、快成交”的良好流通性。

這不禁令人深思：當房地產市場從“普漲普跌”進入“結構分化”的新階段，決定一套房產長期價值的底層邏輯究竟是什么？什么樣的房子，才能真正穿越周期，成為市場認可的“硬通貨”？

本文將以江山萬里這一品牌為觀察樣本，深入解析其在高階市場持續保有流通性與溢價能力的深層邏輯，

以期

為行業與購房者提供一份

基于實證的

價值

參考

價值韌性探因：構建穿越周期的四大支柱

通過實地考察，我們發現江山萬里的市場韌性，非單一優勢所致，而是源于一個由“先天稟賦”與“后天養成”相輔相成、層層遞進的穩固體系。這一體系為我們理解何為真正的“二手硬通貨”，提供了完整的范本。

其先天稟賦突出體現在兩方面。一是精挑核心地段，正如李嘉誠所說，投資首要考慮地段。江山萬里選地極為嚴苛，聚焦核心板塊，挑選最具潛力的優質地塊，為資產保值增值筑牢基礎、拉升上限；二是開發品質出眾，憑借超越同行的建筑品質、獨特設計審美和精細用料標準，樹立板塊品質典范。

地段與品質決定二手房價值上限，但市場波動時，生活和服務才是決定價值下限的關鍵，優質生活服務能對沖貶值風險，引發業主惜售。

而這，也順勢引出了江山萬里更為深厚、難以撼動的競爭壁壘——一套長期精心構建的“服務－運營－生態－產品”四位一體后天養成體系。該體系緊密相連，將先天優勢轉化為可直觀感知、可充分信賴、可長久傳承的居住價值與情感認同。

支柱一：服務機制革新——從基礎物業到資產守護者

物業服務是居住體驗的日常界面，其模式直接影響資產的長期維護水平和居住滿意度。研究發現，部分價值韌性強的項目，早期即在物業服務機制上進行了根本性創新。江山萬里2014年便在寧波率先全面推行“酬金制”物業模式，從制度上厘清權責：物業是管家，業主才是真正的當家。

這一模式的核心，在于重構利益關系。屬于普羅物業的收入僅來源于固定酬金（通常為8%，主要用于總部服務于項目的品質、人事、財務、策劃等職能運營），物業每年需公示詳盡預算，次年由獨立第三方審計并公開決算，確保財務公開透明。小區所有收入及結余均歸全體業主所有，真正實現“取之于業主，用之于社區”。

制度保障下，普羅物業呈現出鮮明的不以短期盈利為目的的長期主義導向。例如，2020年春節前，江山萬里一、二期將累計結余約75萬元以“紅包”的形式返還給業主；2023年，利用結余資金對已交付小區進行系統性硬件升級，如將地上和地下單元入戶門全面改造為自動門系統，并在后續持續進行“動態煥新”，進一步提升了小區品質。這些投入有效對抗了小區隨著時間推移的自然老化和過時，讓小區“常住常新”，保持了較高的市場競爭力。

江山萬里一期單元自動門人臉識別系統升級

酬金制從動機源頭也重塑了物業行為邏輯，從傳統包干制物業以盈利為導向，轉向以業主滿意為導向；從傳統的“管理管控”與“經營盈利”，轉向純粹的“服務響應”與“價值守護”。溫暖滲透于日常細節：社區大堂的熱飲機、鞋底清潔機、備用傘具，編織出溫暖的歸家動線。更深層的守護體現在很多關鍵時刻，如業主深夜突發急癥，物業人員全程協助送醫陪護至清晨等。此外，物業還提供婚慶布置、寵物喂養、空置物業代管，甚至秋假兒童托管等多元服務，生動詮釋了“當您需要時，我們就在您身邊”的服務理念。

昆吾人性化設施

嚴格的考核機制支撐著服務品質：一年兩次滿意度調查，一月一次涵蓋客服、秩序、工程、保潔的四條線品質考核。數據顯示，普羅物業的平均響應時間基本控制在15分鐘內，年均客戶滿意度穩定在95%以上，物業費收繳率也領先行業。

服務由此升維為“資產守護”，守護的不僅是物理空間，更是家的安全感與資產的價值感。

支柱二：社區活力運營——從物理空間到情感聚落

高端房產的競爭力，正從硬件比拼轉向生活方式與社區文化的營造，江山萬里深諳此道，通過精細化運營，將社區的“靜態空間”轉化為“動態生活場”。

大面積架空層被打造為全齡段社區空間，這些改造空間的月度活躍用戶數量、設施日均使用時長均處于較高水平，成為業主們休閑娛樂、交流互動的重要場所。

昆吾改造社區空間

如自有健身品牌UF Club定期在江萬已交付小區開展專業健身課程與指導，并保持定期巡場，開展小團課。針對家庭需求，江山萬里教育集團與物業聯動，利用小區配套空間，在寧波第一個推出“童學無憂”非盈利小區陪伴式托管服務，并在9個成熟小區設點，平均每個小區有7至10名孩子參與，一學年下來累計服務近150人。

書香閣“童學無憂”

全年貫穿的六大城市IP活動，如新春馬拉松、山野音樂節、月光生活節、藍鯨靈計劃，與

普羅物業的四季系列品牌活動，持續營造濃厚的社區文化氛圍。據統計，江山萬里旗下社區每年舉辦的各類落地活動超過50場，累計吸引逾2萬業主積極參與，無論是活動舉辦的頻率，還是居民的參與熱度，均顯著高于同檔次小區。

普羅物業四季系列活動

此外，江山萬里專門成立“社區文化運營中心”，以興趣愛好為紐帶，創立垂釣、籃球、戶外等主題社群，鏈接鄰里關系，激活生活趣味，形成“每周固定訓練、每月主題活動、每年大型賽事”的活力體系。

垂釣社&足球社活動

運營的本質是連接——連接人與空間、人與人。當房子從“住所”升維為“生活”的家與“鄰里”的聚落，居住粘性便自然提升，這在二手市場上直接轉化為情感溢價與品牌忠誠度。

支柱三：生活生態構建——從基礎配套到便捷閉環

當房產價值進入存量博弈階段，項目自身及周邊所能提供的生活便利性與資源協同能力顯得尤為重要。江山萬里的特別之處，還在于其構建了一個以社區為中心的微型生活生態系統與強大的資源協同網絡。

自有高品質配套矩陣深度融入日常生活：“悅鄰匯”為業主提供每天清晨元氣滿滿的早餐；“江山小廚”與“谷雨小館”定位為“業主家的廚房”，以“食在安心”為理念，不放味精等添加，也很平價；“普羅農場”以供港標準種植，當天采摘當天送達，實現新鮮蔬果從田間直達業主家的餐桌。

昆吾江山小廚

業主通過“普羅邨”、“普羅農場”等小程序便捷下單，管家配送上門，解決了“最后一公里”的生活痛點。

普羅邨&普羅農場小程序

支柱四：產品長期主義——從交付亮點到歷久彌新

一切價值的基石，最終回歸產品本身。“硬通貨”特質的產品力，不僅在于交付時的驚艷，更在于經得起時間考驗的“耐用”與“耐看”，江山萬里的產品便是如此。

前瞻性設計如空中花園、精裝車庫，至今仍顯領先。扎實的用料與工藝讓歷久彌新的外立面、郁郁蔥蔥的園林成為價值的直觀代言。對“安全”的極致重視，更催生了全國首創的電梯17年廠方維保模式，從采購合同源頭約定由原廠直接提供超長期維保、極低故障率及半小時應急響應，從源頭管理上杜絕搶修。如此優秀的產品力，也讓房產價值隨時間流逝而愈發清晰。

明湖悅府空中花園&昆吾精裝車庫

江山萬里一期實景（本文已獲授權使用，版權歸存在建筑所有）

產品力更深層的“力”，在于交付以后產品依然有“力”，而這個“力”來源于江山萬里十幾年來所堅持的長期主義。以發生在2017 年的一件小事為例，當時交付不到一年的江山萬里一期遭遇臺風后出現滲漏，因石材干掛幕墻結構，漏水點難尋，為此江山萬里投入300多萬對外墻全部重新打膠，徹底解決隱患。意識到建筑業產業工人的臨時性，江山萬里由此開始構建以建筑總包、精裝修、景觀、幕墻、新材料等于一體的生產鏈閉環，從而進一步建立自己的品控標準，培養自己的骨干技術工人，并不斷研發新的防水性能更好的窗墻體系、分層幕墻體系。

事實上，這四大支柱并非孤立，而是相互賦能、循環增強的有機整體。例如，2023年“梅花”臺風期間的應急響應，便是完美例證：完善的硬件設施、高效的物業服務、溫暖的社群互助、可靠的商業配套協同作用，共同守護了社區安全，證明了其價值生態系統的強大與穩固。

結語

江山萬里的案例，回應了市場最初的疑問：在行業調整期，真正的“硬通貨”并非僅依靠地段與產品，而是一個社區完整、健康、可持續的價值生態系統。江山萬里銷售的從來不只是房子物理意義上的產權，更是一套經得起時間考驗的“高端生活方式解決方案”，其價值在交付后仍可持續增長。

這為行業帶來了三重啟示：

·從“開發思維”到“運營思維”：房地產的競爭主場，正從售樓處轉向交付后十年、二十年的社區。能否持續為業主創造價值，決定了資產的長期活力。

·從“資源占有”到“價值創造”：好地段是入場券，但唯有通過優質的服務、溫暖的社群、便利的生態持續創造增量價值，資產才能抵御周期波動。

·信任是最深的護城河：通過長期、穩定、透明的服務建立起的業主深度信任關系，是品牌最寶貴的無形資產，也是最難以被模仿的核心競爭力。

展望未來，房地產行業的下半場，注定屬于兼具“產品主義”精神與“長期主義”視野的實踐者。如江山萬里所示，堅持投入于那些“難而正確”的環節——無論是制度設計、服務深化還是生態構建——表面看是成本與耐心的考驗，實則是在為資產積淀最堅實的保值基因。這條路或許漫長，卻最終能贏得市場的持久認可與價值回報。那些能夠像江山萬里一樣，注重品質、服務、運營和生態建設的企業，將更有可能在激烈的市場競爭中脫穎而出，成為行業的佼佼者。

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】