華潤置地、龍湖做長租公寓，不得不服

小明在之前的文章中講過，四季度是住房租賃市場的傳統低迷期，客源競爭壓力顯著增大。

面對這樣的市場形勢，長租公寓若想有效抵御淡季帶來的沖擊，就必須雙管齊下，一方面要在獲客方式上積極探索，拓寬客源渠道，另一方面需要在經營策略上推陳出新，打造差異化競爭優勢。

這期小明就來盤點下市場上長期接近滿租的公寓，究竟有何制勝之道。

產品篇

談及傳統公寓的戶型，很多人的第一印象是空間局促、通風采光不佳，就連設計風格也是千篇一律，過于單調乏味。

反觀市面上高出租率公寓，其在產品力上面往往有幾個特點：

第一，采用模塊化設計，解決公寓空間局促痛點。

比如龍湖某公寓一個常規的35㎡房間，收納空間竟然高達3000升，相當于100個行李箱的容量。一方面，公寓會在玄關處通過增設洞洞板、吊柜、下層開放儲鞋區、設置可調節板層等舉措，增加和優化收納空間。另一方面，公寓還在床和沙發的底部空間設計了多個抽屜，其中床底設有專門的行李艙，最大可安置24寸的行李箱。

保利某公寓為了增加收納空間，一方面會設置洗切炒全功能操作櫥柜，并配置吊柜和底柜，另一方面會配置洞洞板模數，滿足租客個性化使用需求；同時，生活收納區為通高衣柜、側收納吊柜和床頭柜的組合設計，不僅能避免灰塵積累，還能為租客提供盡可能的收納空間。

第二，產品更多從住戶的實際需求出發，處處可見人性化細節。

比如華潤某公寓的沙發床墊均選用高密度海綿，并通過獨立彈簧來增加舒適層厚度，提升舒適感。另外，書桌、餐桌、床等家具邊緣也都采用倒圓角設計，防止客戶碰撞受傷。

珠海某公寓針對“隔音”這一行業頑固，不僅所有外窗均采用雙層中空玻璃，同時公寓還在戶內墻面及樓板全面施涂加厚隔音涂料，以及在管道包裹、設備基座等隱蔽工程中預先進行隔音處理，從源頭上降低噪音產生。

另外，針對甲醛、防潮問題，項目室內板材選用環保生態板，從源頭杜絕甲醛困擾；公寓外墻采用真石漆7道工序，內墻全屋采用防潮石膏板、防潮乳膠漆，衛生間采用SPC石塑與加高防漏涂層工藝，從根本上解決滲水隱患。

第三，多元風格設計，告別傳統戶型千篇一律痛點。

比如上海某公寓基于目標客群偏好，專門設計了詫寂風格、萌寵風格、現代簡約風格、綠色低碳風格、包豪斯風格5種主題房間，2024年至今實現出租率96%的優異表現。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

北京某公寓的公共區域采用了前沿的元宇宙風格設計，同時還配備了現代化前臺以及時尚就餐區等多設施，科技感拉滿。

第四，推出特色主題房型，滿足不同人群的個性化需求。

比如上海某公寓針對家庭租客，專門開設開設標準化、嵌入式的社區托育“寶寶屋”，并配備了專業的從業人員，解決家長帶娃的“燃眉之急”。

建信某公寓針對不同住客的需求，也專門設計了多款主題房間，比如設立單獨梳妝臺的女神房、以藍色為主色調的都市潮流房，植入貓貓元素的寵物房以及契合環保元素的綠野仙蹤房。

獲客篇

隨著客源競爭愈發激烈，多元獲客也成為高出租率公寓長期致勝的關鍵抓手。

首先是積極拓展大客戶資源。

比如杭州某公寓就在原有渠道基礎上，通過開展“2025春季租房節”活動，積極推進相關企業及園區的聯動。通過戰略合作、租務咨詢、企業地推等動作，開拓相關資源。

一方面，公寓會針對性地給政企高管、企業員工提供涵蓋房源推薦、政策解讀、租賃流程指導等一站式咨詢服務。另一方面，公寓還推出一系列“老帶新”激勵措施，鼓勵老客戶向身邊親友推薦房源，為項目帶來顯著的引流效果。

上海某公寓還采用通過“前置營銷+資源整合+精準獲客”的三位一體模式，精準開拓大客戶資源。

一是KA團隊將目標市場劃分為多個網格區域，實行“專人負責、分區突破”，以精細化管理確保客戶開發無死角；

二是在拓展新項目時，團隊綜合分析區域GDP、產業結構、企業密集度、交通便利性等數據，精準鎖定最具潛力的區域，確保項目選址的科學性與前瞻性；

三是通過專業數據工具，衡量篩選維度，讓每一次客戶拜訪更有針對性，實現高效轉化。戳這里，了解線上AI銷售員

其次是借助小紅書等線上平臺，增加品牌曝光度。

比如某頭部公寓就針對95\00后年輕人客群，逐漸在一線門店構建以小紅書、抖音平臺為主的“2+N”新媒體運營體系，通過房型視頻介紹、房間美圖、公區設施探店，年輕人社會活動等方向切入，將公司的產品品牌理念輸出，實現低成本引流。

服務篇

小明之前講過，過去長租公寓由于過于追求人房比，導致其在服務方面一直存在諸多痛點，比如服務內容單一、響應速度慢、缺乏增值服務等等。

反觀這些高出租率公寓，它們很早就意味到這個問題，并且率先以星級酒店為標桿，卷起了服務。

首先是對標酒店，提供管家式服務。

比如保利和寓就提出5X5矩陣式5A服務體系，包括看房/選房/簽約/交租/返租全流程服務、五分鐘響應機制、五個一對一服務（包括一戶一禮、一房一驗、一房一證、一戶一檔、一家一冊）等等。

上海某公寓也推出了標準化服務體系，包括24小時管家守候、一站式拎包入住、360°數字化智能服務、5分鐘線上維修響應、寵物管家等。戳此，了解云租賃系統“分層減免”功能

其次是多次舉辦社群活動，為租客提供情緒價值。

比如招商伊敦一年就累計舉辦超120場社群活動，既有輕松愉快的各式DIY活動、演技碰撞的劇本殺活動、輕松愜意的音樂節party，還會在中秋節、元宵節等中國傳統節日舉辦生動有趣且濃情蜜意的民俗活動等。

微領地通過設立學長制度，邀請社區內有特長的住戶擔任“學長學姐”，組建社群，目前公寓已經有跑團、網球、羽毛球、微醺酒吧、閱讀寫作、美食攝影等多個活躍運營社群。

最后是提供增值服務，提升客戶粘性。

比如義烏某租賃社區就推出“人才碼”權益，不僅可以在咖啡店免費領咖啡，還能享受健身房VIP折扣、創業就業培訓等服務。

上海某公寓還特別認證了一批寵物管家，為租戶提供專業寵物護理知識以及48小時寵物愛護、喂食服務等。

保利和寓還在全國各門店開展萌寵義診、絕育服務、愛心捐贈等活動，受到一眾租客的好評。

配套篇

隨著租客群體愈發年輕化和多元化，其對居住環境的訴求已不再局限于基礎居住空間，而是渴望擁有更多能兼顧社交、娛樂與工作的多元場景。

然而，受限于空間與成本控制，很多住房租賃項目顯然難以滿足租客對閱覽室、電競游戲室、健身房、影音室等公區配套的需求。

而這點，也是高出租率公寓能夠吸引租客的關鍵之一。

比如城家某項目就配套了超2000平公區，近4800平綠化植物面積，還自帶2600多方商業及439個地上地下停車位，而且每棟樓都設置各類公共娛樂功能和景觀休閑區，比如共享廚房、健身房、瑜伽室、洗烘房、觀影廳、圖書館、共享辦公室、寵物友好區等。

深圳某公寓不僅配有健身房、景觀大陽臺、休閑閱讀吧等休閑設施，樓下還有羽毛球場、籃球場等休閑運動場所。

杭州某租賃社區還專門打造了7000㎡園林綠化和800平方米共享空間，內部配置了健身房、瑜伽室、桌球室、多功能廳、自習室、閱覽室、寵物驛站、風雨廊等功能區域。此外，社區還在公共空間規劃中打造“寵物驛站”功能復合化空間，并引入第三方專業寵物診所。