哪些才是更抗跌的核心資產？學區房底層邏輯大揭秘！

房產，往往占據多數家庭資產的大頭，現在考慮買房的，往往顧慮很多！

如今買房，除開自用價值以外，已經很少人要求保值增值了，更多的是要求抗跌，少跌就是贏！

樓市下行正是檢驗核心資產的試金石，本文就來解密什么樣的房子更抗跌，本文看到最后有彩蛋。

01

用事實說話，用數據說話，幫我們撥開迷霧！

我們來看下近三年的二手房成交數據，看看哪些才是更加抗跌的核心資產。

據不完全統計，3年以來長沙二手房成交均價從10300降到了8400，平均降幅約為19%（2025年尚未結束，這里為估值），相信大家都有體感。

成交量前十名的樓盤中有這樣幾個特點：

一是這些樓盤 往往體量比較大，基本都是 小戶型為主的剛需樓盤；二是90%以上都是帶初中學位的學區房；三是前6名的樓盤均價都高于全市均價，更加抗跌。

特別是前2名八方小區和鈺龍天下，因為配套超一梯隊的名校，二手均價一直是全市均價的2.5倍到3倍之間。

換句話說就是，頭部學區房也會受到宏觀市場的影響，但是溢價能力不受影響，這才是更加抗跌的核心資產！

以上是全市整體橫向對比的角度，我們再看局部橫向對比。

在市府板塊，配套超一梯隊初中的八方和鈺龍，對比北京御園（僅有頂級小學配套，初中派位），房價高出200%！

在梅溪湖板塊，配套一梯隊初中的萬科里梅溪郡，對比配套二類初中的卓越淺水灣，房價高出49%！

在省府板塊，配套一梯隊的初中的江悅和鳴， 2022年新房價格1.4+萬，進入二手房市場之后，目前穩定在1.7萬左右。 對比初中派位的保利花園，房價高出134%！

在高鐵新城板塊，配套南雅本部的雅致名園，對比初中派位的鳳凰嘉園，房價高出239%！

在青竹湖板塊，配套青竹湖湘一的水映加州，對比初中派位的攬湖苑，房價高出343%！

由此，大家都能得出毋庸置疑的結論，在長沙頭部學區房更加抗跌，房價上漲的時候必然領漲！（2021年八方小區法拍房拍出4.5萬的高價就是最好的 例證）

注意，這里所說的頭部學區，必須是超一梯隊或者一梯隊的本部，超一梯隊的毫無例外都有超高溢價，其他學校最多有利于房子的流通性，溢價空間并不大。

02

這個背后的邏輯在于，長沙實際上是一座學區房之城！

一方面， 長沙基礎教育在全國名列前茅，四大名校獨步天下，幾乎無人不曉無人不知，很多家長一來就說要買長郡雅禮的學區房。

教育質量好、辦學水平高已成為長沙吸引外地人來長安家落戶的重要因素。

另一方面， 長沙優質學區房價格不高，頭部學區房的價格只有一線城市的一半不到，性價比極高。

因此，長沙吸引了全省、甚至全國的家長帶著孩子來到長沙，長沙最近十年來新增人口300萬人以上，他們來到長沙的目的，多少都有追逐優質教育資源的因素。

根據長沙教育局的官方數據，長沙市小學生數量從2017年的57.4萬飆升至2024年的89.5萬，增幅全國第一。

這就導致長沙學區房的需求非常旺盛！

同時，長沙學區房遍地都是，但是真正抗打的頭部學區房數量極其有限，明顯供大于求，這就是頭部學區房價格堅挺的主要原因。

注意，市面名校滿天飛，看起來供應量很大，但是新學校絕大多數都是合作辦學委托管理，也就是掛牌分校，包括四大名校新校區所謂的初中部，大家不要被蒙蔽了眼睛。

03

家長們為什么會更傾向于選擇頭部學校？這背后是長沙中考的競爭之殘酷。

五五分流，是目前教育部制定的總體框架，也就說公辦普高率控制在50%左右，全國各地基本都是這個比例。

考不上公辦高中的50%只能被迫就讀民辦高中或者中專，學費貴且升學成績一般，未來可想而知。

因為長沙中考人數逐年增加，造成公辦高中錄取率常年不足50%，這兩年長沙加速新建擴建高中，才略微超過了50%。

但是高中學位的增速，仍然趕不上中考人數的增速。

從下圖中，我們可以看到各階段學生人數的峰值將分別出現在2023年幼升小、2029年小升初、2032年初升高。

2025年，長沙中考人數為65934人，相比去年中考人數增加了6413人，，至2030年長沙城區中考人數將突破9萬人大關，比2022年增長了62.7%。

當然，有人會說，若干年后，中考人數達到峰值之后會逐步下降，這是不爭的事實，但是我們做決策都是一段一段的，過于久遠的事情提前預判，改變策略即可。

與此同時，中考并不是選拔性考試，難度不大，造成高分段非常集中，比如2025年人數最多的分段出現在636分段，有1193人，這意味著1分最多可以打敗597名學生。

一分之差，可能就決定了上哪一所高中，上哪一所高中也在一定程度上你是否能夠考上大學，考上什么樣的大學。

當然，也有人會說，未來可能會普及高中，我想說的是清華北大永遠不會普及， 只要高中分三六九等， 頭部學區房就會有溢價。

04

頭部學區房作為核心資產，除開供求關系的基本面之外，配套學校抗打也很關鍵。

二手房配套的老學校因為有成績，所以無需多說，當時房價也已經兌現了學校的實力，往往性價比不高。

這種高位的學區房，不僅沒有預期差，而且往往會存在高位接盤的風險。

這種預期差往往就存在新學校之中，因為新學校尚未出成績，學區房的溢價幾乎沒有，如果這所新學校潛力巨大，未來成績一鳴驚人，其配套的學區房價格必然水漲船高！

這種學區房不僅抗跌，甚至能夠逆勢飄紅，保值增值！

我們以十多年的觀察，總結出了一套底層邏輯，學校的成績主要來源于內外兩個方面。

一是內在因素，包括成熟的管理團隊、強大師資力量，核心在于加工能力；二是外在因素，就是優質且穩定的生源。

上圖是長沙2018年之前的十大初中，能夠保持江湖地位的學校，諸如長郡雙語、青竹湖湘一等名校，無一例外都是內外兼修，師資和生源并重的好的學校。

如何物色到這種有潛力的學校？

這里有一個新學校務必引起大家的重視，湘郡培粹隆平校區。

湘郡培粹作為長沙超一梯隊名校，品牌無需多言，關鍵是這個新校區憑什么能夠傲視群雄？

在我看來，它有諸多無人能及的特殊性，讓我堅定地看好它。

1.特殊的辦學模式：“雙直屬”

湘郡培粹新校區屬于市教育局直屬+本部直屬（一校兩址），新學校中僅此一家。

市教育局直屬學校，行政級別更高，調動的資源更多，教職工的發展空間更大干勁更足。

本部直屬，一校兩址的辦學模式，就意味著新校區無需新建領導班子，書記、校長與副校長直接由老校區平移過來，只是擴大管理半徑。

2.帶高中部的名校新校區，長沙沒有第二家

意味著辦學重心都會轉移到新校區，老校區過來的管理團隊和骨干教師數量超過50%，這個數量級吊打掛牌分校，遠超一般的一校兩址。

此外，2028年之后新增的優質高中，將就近分配指標生，也就是說，湘郡培粹初中畢業生有降分錄取到高中部的政策傾斜，能享受到這個權益的新學校僅此一家。

3.為高校、科研機構配套的名校新校區

學校因湖南農大、岳麓山實驗室而生，他們是長沙打造全球研發中心城市主要支點。

新校區是有重大的歷史使命，其配套的生源有兩大特點：

一是優質，高級知識分子的家庭，基本都是知識改變命運的受益者，家長都會重視教育，非一般家庭可比。

長沙類似的學校就是師大附中本部初中部和國防科大附中，其實力和中考成績是獨一檔的存在，遠超長郡雙語、長郡外國語等所謂的公辦前幾名。

二是穩定，屬于子弟學校，沒有房子也可以直接就讀，無需微機派位，也不屬于國家明令禁止擇優掐尖行為，未來的政策風險小。（如果嚴查擇優掐尖，將對長沙部分學校的生源質量影響巨大）

2025年教育部辦公廳發布《關于開展義務教育陽光招生專項行動（2025）的通知》截圖

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中建作為學校的出資方之一，其開發的博萃府屬于搭便車，配套湘郡培粹新校區，潛力巨大的學區房就此橫空出世。

當然，這里的搭便車并不是說學位不穩，教育部文件已經明確，入學優先級與湖南農大子弟一致，大家可以放心。

博萃府還是新規樓盤，都是兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，得房率高達110%，園林公區的品質都在線，外部環境非常好，公園、高校、高新產業聚集，居住價值很高！

放眼全長沙，在相同總價區間和品質水平的新房樓盤中，配套學校能與博萃府相提并論的幾乎沒有。

再看二手市場，同等級別配套學校的二手房，其小區整體品質、戶型產品力，以及外部配套等方面，均被博萃府所吊打。

正是由這樣獨特的優勢，我個人非常看好其未來潛力。

不出意外的話，我會在近期入手一套，不管是未來孩子讀書自用，還是保值增值，都是非常不錯。

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備注：本文對項目的介紹為個人理解，僅供參考，不作為要約或承諾。