2026年房地產怎么“穩”？“現房銷售”怎么看？

2025年12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。

這一會議對2026年房地產市場，以及未來5年房地產市場的發展走向起著關鍵作用。

會議指出，2026年，要著力抓好4方面工作。

1、推進現代化人民城市建設，重點是：高質量開展城市更新。

2、著力穩定房地產市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優供給，適時調整優化房地產政策，推進現房銷售制。

3、加快建筑業提質升級，重點是：推動產業轉型升級。

4、夯實高質量發展基礎支撐，重點是：提升法治建設水平，完善標準體系。

其中“推進現房銷售”成為市場最為關注的話題。

我們認為，在當前的市場環境下，現房銷售不可能“一刀切”，2026年應該是作為試點的一年。鼓勵現房銷售，并不意味著預售的終結，住建部會議也留了一個口子：繼續實行預售的，要規范預售資金監管。

就像全國住房城鄉建設工作會議強調的那樣，住房問題既是民生問題，也是發展問題。現房銷售還需政府、企業等多部門協同配合，市場無需太過擔心，同時企業也應做好準備。2026年“穩定房地產市場”“穩中求進”仍是重點。

在中央政治局會議、中央經濟工作會議之后，12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議（下稱：住建部會議）在北京召開。

會議全面盤點了2025年工作。2025年城市更新取得重要進展、保交房任務全面完成、“中國建造”多點發力、“好房子”建設起步成勢、基礎支撐不斷夯實。

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2026年要貫徹落實中央經濟工作會議、中央城市工作會議精神，堅持穩中求進工作總基調，大力實施城市更新，推動房地產高質量發展，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設等。

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在未來工作方面，住建部會議延續了中央經濟工作會議“著力穩定房地產市場”的表述，并指出多個重點：

第一，因城施策控增量、去庫存、優供給

這一表述與經濟工作會議一致，短期來看，為加快改善庫存壓力，預計新房新增供應規模將維持低位，這一點對未來成交的約束還將持續。但隨著“好房子”建設發展，伴隨著改善性住房需求的合理釋放，市場中仍將存在點狀優質發展機會。

第二，進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求

2025年9月22日，金融監管總局局長李云澤在國新辦“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上表示，“十四五”期間，金融監管總局牽頭組建城市房地產融資協調機制，“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付，有力保障廣大購房人的合法權益。

我們一直認為，房地產主體的最終穩定是整體市場穩定的重要標志之一。2025年11月，65家典型房企的融資總量為432.79億元，環比增長24%。從全年的累計數據來看，1-11月，65家典型房企的累計融資總量為3902.36億元，仍較以往有一定差距，融資難問題依然突出。2026年需進一步支持房地產企業合理融資需求。

第三，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求

當前房地產市場大部分限制性措施皆已退出，僅剩部分城市還有所保留，其中，北京、上海、深圳的限購政策最受關注。

2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后調整限購政策。三城均采用“分區域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側重。

接下來，北京、上海、深圳的“限購”政策有一定的優化空間，但北京、上海完全取消的可能性不大，同時，首套與二套住房的差異化、公積金跨區采取等限制性措施或有取消可能。

第四，推進現房銷售制，實現“所見即所得”

“現房銷售”是本次住建部會議最受關注的一點。事實上，2024年的全國住房城鄉建設工作會議也曾提過“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”。

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2024年起，從中央到地方一直在不斷推進現房銷售，全國至少32個省市發布推進現房銷售試點相關文件。

2025年上半年，“現房銷售”加速落地（詳見：）。

然而，在實際操作過程中，現房銷售制度仍面臨難以全面鋪開的問題，大多數現房銷售并非主動選擇，而是受新房交付事件影響，以及在市場下行壓力下從期房賣到“現房”。

2025年下半年，在整體市場承壓下，“現房銷售”的推進再次放緩。

此次住建部會議再次提及，一方面是保持政策的一貫性，另一方面，“現房銷售”也需要一個試點的過程。在試點的過程中，還需要相關的政策配套以及各部門的相應配合。

我們認為，2026年是“現房銷售”試點的一年。在部分城市、區域、項目上取得一些試點經驗后，才會逐步推進，這個過程可能還需要一定的時間。住建部會議原文除了“推進現房銷售制，實現‘所見即所得’，從根本上防范交付風險”之外，還涉及“繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益”。因此“現房銷售”并不會像市場所猜測的那樣過早到來，也不會直接“一刀切”地推進。當然“現房銷售”作為一個整體的大趨勢，企業仍需做好相應的準備。

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住建部會議強調，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉建設工作意義重大。

在抓好4方面工作部分，將“推進現代化人民城市建設”放在了“著力穩定房地產市場”的前面；去年的會議，則是將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”排在2025年工作的第一位。這說明2026年“穩樓市”將放在更宏觀的背景下進行。

“推進現代化人民城市建設”部分重點是：高質量開展城市更新。這與“貫徹落實中央經濟工作會議、中央城市工作會議精神”相呼應。

住建部會議強調：以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造；高質量實施“兩重”、“兩新”項目建設；高效能推進城市治理；高標準建設文明城市，完善歷史文化保護傳承體系；高水平推動城鄉融合發展，建設宜居縣城等。

當前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展也正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段。高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。

2021年以來，在構建房地產行業發展新模式的背景下，解決的正是住房“好不好”的問題。

住建部會議指出，“十五五”時期推動房地產高質量發展，要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，看到我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

可以預見，隨著未來“好房子”的供給和迭代，將率先滿足改善需求，支撐新房市場成交，形成新的價格基準，并與次新房、二手房等拉開一定的價格梯度，最終實現新的供求關系動態平衡。

2026年是“十五五”開局之年，對未來工作的意義重大。要加快構建房地產發展新模式，還需處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險等關系。

對于企業而言，要準確把握房地產市場供求關系的改變，在推動高質量發展的過程中主動適應行業變化，持續提升產品競爭力，把每一個項目都做好。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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