無效房源，正拖垮經紀人！知名中介自研新系統，房源轉化率翻倍

“樂有家提前布局，在房源端率先完成了分級制度，實現經紀人響應速度、轉化效果成倍提升。

文 | 房互君

圖 | 網絡

兩個行業數據，最近頗受關注：

?某平臺當前二手房掛牌量達到650萬套?，較四年前增長60%；

深圳2024年9.29政策以來，二手房掛牌量一路上漲，月均成交量僅在5000套左右，有經紀公司房源系統里，超過半數房源半年沒有帶看和咨詢。

顯然，二手房源掛牌量近逐年上升，無效房源、沉默房源越來越多。這意味著，經紀門店和經紀人管理的房源量在逐步增加。

那么，問題來了，房源量上升意味著轉化率降低，如果房源得不到高效的管理，經紀人在作業時，將無法實現房源和客源的高效精準匹配，從而影響作業效率，拖累門店和經紀品牌。

因此，如何管理越來越多的房源，成了擺在經紀平臺和經紀公司面前的新課題。

數年前，總部位于深圳的知名中介品牌樂有家，就意識到房源管理的新痛點，研發上線了“房源盤點系統”，以解決房源聚焦和高效管理難題。

經過數輪試驗和迭代，以及責任盤、積分制、真房源和AI等多維度的配合，樂有家在房源端率先成功完成了房源分級制度，實現了經紀人響應速度、轉化效果成倍提升。

高掛牌量、低轉化率破局

李明是樂有家深圳南山區某門店經紀人。自2023年從業以來，他陷入“一直很努力卻始終低成交”的困境。

李明說，他日均帶看2-3組，但月度成交經常0單，大量時間耗在房源維護上。因缺乏科學評估標準，他只能憑經驗判斷房源潛力，曾連續1個月跟進一套高端樓盤房源，多次帶看后才發現業主僅為“試探行情”，并無出售誠意，這不僅浪費時間，還錯失了其他優質客源。

經紀人李明的“窮忙”遭遇，并非孤例。樂有家的監測數據顯示，深圳7000多個樓盤中，全年0成交樓盤占比高達54%；市場50%成交量，高度集中在17%的熱點樓盤。

而更為嚴峻的數據是：在深圳，一套房源從帶看到最終成交的轉化率僅為5%。

· 深圳房源去化狀態

數據背后暴露的低轉化率，絕非簡單的業績短板，而是門店與經紀人端不可逆的資源內耗，大量經紀人的時間、精力與核心客源被無效消耗，相當于投入的每一份成本都在“空轉”。

在當下成交量不振的市場環境中，這種低轉化更是關乎生存的致命隱患，長期來看，它會直接打擊李明經紀人的從業信心，進而引發服務質量的連鎖下滑。

不僅在經紀人端，在公司層面，低轉化率會直接拖累整體成交規模與傭金收入，成為制約發展的核心瓶頸。樂有家決策層的測算，若能將5%的轉化率提升1-2個百分點，將直接帶動公司成交量與傭金收入實現顯著增長，反之，持續的低轉化也將不斷侵蝕核心競爭力，在行業洗牌中陷入被動。

因此，如何打通經紀人、房源、客源的高效轉化鏈路，提升轉化率，成為包括房產經紀公司的共同待解的難題。

在二手房交易中，房源的確定性，是提高促成率的必要條件。樂有家的解題思路是，建立房源分級制度，將制度融入到系統中，給經紀人清晰的技術化解決方案，從而實現針對門店和經紀人的房源自動分級管理。

2024年開始，隨著房源問題的逐漸突出，樂有家開始針對原有的房源系統進行調整升級，將房源分級制度融入到房源盤點系統中，以從根本上解決房源管理難題。

但是，從頭開始搭建新的體系，這并非易事。

房源評分和分級需覆蓋多維度指標，且各維度權重分配、賦分標準無現成行業參考，評估模型搭建難度極高，既需從專業視角科學梳理評估維度，也需深度貼合真實交易場景的需求。

如何全面精準評估房源并界定“誠心賣房源”的核心標準，以準確的將符合標準的房源篩選出來？另外，如何將房源分級和管理，以照顧到不同的業主需求？

為攻克這一難點，樂有家項目團隊啟動多輪調研與專項研討。他們的解決方案是:

先基于行業深耕經驗梳理出300+核心評估指標，搭建起評估模型的基礎框架；框架搭建完成后，結合營銷團隊的市場推廣需求明確指標重要性排序；邀請行業專家深度參與方案研討，優化評估邏輯并形成初步模型規則；最終選取近千套房源開展模型試運行，結合一線經紀人反饋校準模型準確性。

經過多輪迭代優化，最終確定5大核心評估維度、200+細分指標的完整評估體系。

房源評估模型是房源盤點系統的核心，但模型落地執行階段同樣面臨關鍵難點：一方面，模型涉及多維度指標，需要經紀人對評分體系形成充分理解；另一方面，核心數據錄入不完整也會直接導致模型評分失真。

針對這些問題，樂有家團隊在房源盤點系統上線初期便啟動全員集中培訓：先對管理人員開展專項培訓，再由管理人員向全體經紀人開展二次培訓，確保全員深度理解評分邏輯。

同時，為進一步提升系統實用性，樂有家建立起房源盤點系統動態優化機制，通過追蹤“誠心賣房源”與實際成交的匹配度，重點關注此類房源的成交占比、存活率；若占比偏低，則結合成交數據及經紀人反饋，及時調整評估維度及權重，確保評估體系始終保持客觀、全面、貼合市場實際的特點。

2024年8月，搭載了房源盤點系統的“房源管理體系3.0”終于正式上線。

從盲目到精準對接，轉化率攀升

上線后的樂有家“房源管理體系3.0”包含了房源評估模型、房源盤點、房源維護任務、房源維護分、丟單分析等，核心聚焦在選房、維護、成交等方面。

其核心的房源評估模型，圍繞價格合適度、業主意愿、客源熱度、房源品質五個維度，從根本上解決了經紀人依賴“憑經驗”對房源進行分類管理的難題——經紀人只需要在系統內“看數據”，就能一目了然房源的狀態。

·樂有家房源盤點系統五大評分維度

籠統來看，對于經紀人來說，房源管理系統對兩類需求進行了明確的區分：對那些誠心要賣的業主，集中資源、精準推廣和對接；對那些還在觀望、試探行情的業主，持續提供市場動態和成交數據，幫他們把握時機。

監測數據顯示，系統上線后，無論是需求較為明確的房源，還是試探性的業主房源，在響應速度和服務質量上，都有明確的改善。明確需求的房源，響應速度加快了85%；試探房源的業主，滿意度也明顯提高。

· 樂有家房源管理系統上線前后對比圖

根據系統對經紀人李明的數據監測，其工作效率在房源管理系統的幫助下顯著提升。

數據顯示，李明的高意向房源帶看響應速度加快了88%，帶看轉化率從5%升至8%，月度成交突破4單實現翻倍。

2025年7月憑借系統匹配的“高意向房源”，李明為一對剛需客戶實現從帶看到成交僅1天的轉化，創下門店當月“最快成交紀錄”。

不光是對李明這樣的經紀人，對門店的管理者，房源盤點系統也極大的改善了他們的工作狀態和管理效率，通過系統針對管理者研發的“對接、跟蹤、反饋”全流程系統化管理，可實現對門店和經紀人的精準管理督導服務。

樂有家深圳寶安區某門店店長張濤曾因自己對房源分配失誤，導致門店經紀人連續2個月跟進一套零咨詢量房源。直到月底復盤張濤才發現，由于自身的判斷失誤，錯失了多套優質房源的推廣時機。

系統上線后，張濤這樣的店長可通過系統的后臺清晰查看每套房源的評分等級、經紀人跟進進度等核心數據，實現可視化管理；可按房源等級優化分配，將高意向房源交給經驗豐富、客源優質的經紀人，觀望型房源分配給新人，實現人力資源最優配置。

熟練使用系統功能后，張濤的門店迎來快速增長。2025年8月，其門店躋身片區成交排行榜前三。

樂有家方面表示，房源管理體系本質是讓門店、經紀人以及業主，都從“盲目服務”轉向“精準對接”，讓經紀人更清晰地聚焦于高意向房源、管理者更扎實地跟進服務質量、讓每位業主的需求都能得到真正有效的回應。

多維度配合，終結內耗

如果說房源管理問題是造成門店和經紀人的低效的外因，門店的內部管理問題造成的“內耗”同樣不可忽視。

當跨門店、跨經紀人合作成為房產交易的普遍現象，而部分經紀品牌仍然由于權責不清晰等因素，同區域門店爭房源“委托權”、同門店經紀人因“業績分配”紅臉、管理層每天需要抽大量精力當“裁判”最終不僅造成了大量內耗，也損害了客戶的服務體驗。

樂有家提出“責任盤+積分制”的解決方案，用“公平分配、正向激勵”的規則，替代傳統的人情化的資源分配。

在樂有家體系內，一單房源成交，被分為多個角色，通過“責任盤”機制，將權責與收益透明化。比如，錄入房源可獲得“錄盤業績”，完善信息得“責任方業績”，房源拍攝照片得“實勘業績”。所有貢獻都能獲得相應收益，從根源上杜絕了搶單與推諉，讓團隊得以專注服務本身。

·樂有家責任盤/共享盤管理系統

“積分認領制”是樂有家針對房源管理獨創的制度。在樂有家體系內，門店和經紀人通過相應的貢獻和服務，均可獲得不同的積分，服務好、口碑佳的門店和經紀人積分就越多。而積分的使用用途也更為多樣，在房源方面，門店每季度可以用積分競拍樓盤的維護權。

也就是說，服務和口碑越好的門店，通過積分拍賣，獲得的好資源會更多。這樣的競優制度，不僅能讓好房源獲得優秀的門店的服務，也能讓門店和經紀人更專注于服務本身。

·積分制優勢分析

“責任盤+積分制”，從根本上瓦解內耗核心，解決了長期以來經紀人“搶資源”和管理層被當成“調解員”的難題，使門店和經紀人自我實現良性循環。

此外，從2008年開始，樂有家累計投入1億元治理虛假房源。通過搭建“樓盤字典”實現逐套核實房源戶型、面積、配套、產權等信息，并通過系統自動排查、人工多層核查、社會監督等多重方式，建立動態驗真體系等多重方式，徹底解決虛假房源頑疾。

數據顯示，通過“系統+人工+社會”三重防線的持續構建與迭代，樂有家真房源率大幅提升，常年保持在99.98%。

在房源服務和運營中，經紀人的能力方差，在一定程度上也影響著房源維護質量和成交效率。樂有家運用AI技術，在經紀人側開發了“智能文案助手”、“智能帶看反饋助手”、在業主側研發“業主自薦AI”等智能工具，將“優秀經紀人經驗”轉化為可復制的標準化能力，通過輔助工具幫助經紀人提升房源管理能力。

當下，房產交易市場已經逐步從房源稀缺時代過渡到房源相對飽和的新階段，房產經紀行業已經告別“鋪人、鋪量”時代，這意味著行業的競爭將轉向房源精細化管理和高效的服務。

樂有家針對房源管理的組合拳動作，使自身成功擺脫了低效束縛，也為行業集體步入精細運營、高效轉化的未來提供了可參照的樣本。（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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