松榆里“精神小伙兒”地塊，120㎡要賣1400w？

11月25日東三環(huán)松榆里地塊 入市，8家房企經(jīng)166輪競拍，最終由懋源以50.24億的價格拿下。成交樓面價約為6.21萬/㎡，溢價率18.21%。

一個月了，這宗東三環(huán)旁的 “熟地”，至今仍在改善圈層中持續(xù)發(fā)酵。

市場討論最多的是：在當城芯熟地的稀缺性遇上低密產(chǎn)品的舒適性，購房者該如何取舍？

畢竟，2020-2024年5年間，東三環(huán)及四環(huán)核心帶僅出讓3宗涉宅用地，總供應建筑面積不足12萬平方米，平均每年能提供的改善型新房不足30 套。

而松榆里作為近5年該區(qū)域供應規(guī)模最大的純住宅地塊，8.08萬平方米的建筑控制規(guī)模，意味著它將承接大量被核心區(qū)“老破小”困住的置換需求，其產(chǎn)品定位和價格區(qū)間，更將直接影響朝陽改善市場的格局。

核心底氣：東三環(huán)的 “熟地紅利” 能讓房企爭相角逐，松榆里的價值核心從不是產(chǎn)品噱頭，而是無可復制的 先天稟賦。

地塊位于潘家園街道，直線距離14號線北工大西門站僅200米，步行3分鐘即可進站，3站直達國貿(mào)，換乘10號線、17號線能快速銜接金融街、望京等就業(yè)核心區(qū)。

更難得的是，未來規(guī)劃的11號線將在此形成雙軌交匯，地塊已預留地下通道與地鐵銜接，長期通勤便利性再升級。

比起多數(shù)需要等配套兌現(xiàn)的新區(qū)項目，松榆里的生活配套堪稱飽和狀態(tài)。

2公里內聚集了朝陽合生匯、燕莎奧特萊斯、芳圓里三大商業(yè)綜合體；教育資源覆蓋垂楊柳中心小學、陳經(jīng)綸中學等9年一貫制學校；3公里內有中國醫(yī)學科學院腫瘤醫(yī)院等三甲資源，對于有老人小孩的家庭來說，這種步行可達的便利度遠比規(guī)劃藍圖更安心。

地塊周邊不利因素為東側60米處有一處高壓線塔，會不會入地還未明晰，另外就是北側和東側分別臨近規(guī)劃的11號線和現(xiàn)有14號線地鐵，對于地鐵噪音和震動需要實地評估。

產(chǎn)品層面，懋源的操盤也值得期待。這家開發(fā)商長期深耕北京高端市場，擅長打造豪宅產(chǎn)品，懋源松榆里的產(chǎn)品風格大概率會延續(xù)其高端路線。

區(qū)域成交數(shù)據(jù)顯示，140㎡以上戶型占比，從2020年的45%猛增至2024年的78%。核心區(qū)的購買力，正在用真金白銀投票，表達對“一步到位”式大戶型、改善型產(chǎn)品的剛性需求。

因此，松榆里地塊未來的產(chǎn)品脈絡不難預測：主打120-180㎡的三至四居，既覆蓋地緣置換的剛需改善，也有180㎡以上大平層瞄準高收入人群。

樓面價再疊加契稅、建安、財務等成本，其未來售價大概率會落在10-12萬元/㎡這個區(qū)間，剛好填補了區(qū)域改善型新房的空白。

也就是說，一套140㎡的主流戶型，總價將指向1400-1700萬。

競品PK：核心區(qū) VS 低密區(qū)的選擇邏輯

松榆里入市后，直與紫京宸園、璞樾、中海時光之境形成完整的區(qū)域改善版圖。

中海時光之境是最直接的競爭對手。項目位于小紅門板塊，距東三環(huán)1公里，容積率2.5，比松榆里更低密，戶型面積105-155㎡，得房率高達 90%-92%，800萬起的總價門檻也更友好。

但短板也很明顯，通勤到國貿(mào)的距離比松榆里遠3公里左右，周邊配套成熟度稍遜，更適合預算有限、看重居住舒適度的年輕改善家庭。

紫京宸園的定位則更高端，主打140-278㎡純改善戶型，總價1200萬起。項目背靠朝陽公園資源，圈層純粹性更強，更適合追求生態(tài)環(huán)境和高端圈層的客群，與松榆里形成 “核心便利” 和 “圈層舒適” 的分流。

璞樾則側重居住的靜謐感，容積率2.6的低密社區(qū)搭配150-258㎡戶型，距東三環(huán)約 3 公里，更適合對通勤時間不敏感、偏愛低密社區(qū)環(huán)境的改善客，目前成交均價在9-10萬/平。

對比來看，松榆里的核心競爭力在于平衡。

既保留了城芯的通勤效率和成熟配套，又通過合理的產(chǎn)品設計滿足了改善需求。而周邊競品要么犧牲區(qū)位換低密，要么抬高門檻換圈層，沒有一個能像松榆里這樣同時覆蓋 “通勤、配套、空間” 三大核心訴求。

核心熟地：永遠是改善的 “壓艙石” 開頭我們提到了，東三環(huán)的新房稀缺性早已是既定事實。

2020-2024年，東三環(huán)及四環(huán)核心帶僅出讓3宗涉宅用地，而區(qū)域年均改善需求達120套，供應卻不足30套，缺口率超 75%。松榆里地塊預計提供約600套房源，能有效填補這一缺口。

更值得關注的是區(qū)域二手房市場的現(xiàn)狀。松榆里周邊以房齡超20年的“老破小”為主，最新二手均價僅4.48萬元/㎡，總價230萬左右的房源占比超六成。

這些小區(qū)的業(yè)主普遍面臨置換需求，卻長期缺乏合適的新房選項，松榆里的入市恰好承接了這部分地緣改善客群。

對于購房者來說，當下的選擇邏輯其實很清晰：如果你的核心需求是“通勤效率+成熟配套”，愿意為城芯位置適度讓步密度，松榆里無疑是首選。

在樓市分化加劇的當下，核心區(qū)的熟地價值永遠比新區(qū)的規(guī)劃紅利更抗跌。

東三環(huán)的土地，賣一塊少一塊。

松榆里的166輪競價，本質上是房企對北京核心區(qū)樓市的信心投票；對于真正的改善客群來說，區(qū)位的確定性，遠比盲目追求低密更重要。

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