免除675億境外債！融創能重回牌桌了嗎？

融創中國（01918.HK）境外96億美元（約合人民幣675億元），全部進行債轉股，這意味著675億元債務得到豁免。輕裝上陣的融創中國能夠重回牌桌了嗎？

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12月23日，融創中國（01918.HK）發布公告，境外債重組成功，96億美元債務全面解除或免除。這是融創自債務危機爆發之后最大的利好。本期，知酷文旅將通過一組問題，詳細解讀融創中國的前景，以及旅游業曾經的霸主融創文旅能否重回文旅的牌桌。

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問：96億美元境外債得到免除，具體情況是怎樣的？

答：全部是債轉股，融創沒有出一分錢現金。應該說，海外債權人損失慘重。融創推出兩種強制可轉換債券，置換96億美元境外債，半年內強制轉換成融創中國的股票。且債權人拿到的股票每股面值6.8港元，大大高于目前融創中國每股1.29港元。以這筆債務折價計算，相當于96億美元的債務，現金回收率僅20%。當然，最終實際現金回收率是多少，取決于未來融創中國股價的走勢，如果未來半年內股價飆升到6.8港元以上，那么債權人不僅沒虧，還能撈一筆。

問：這么不利的條件，債權人為什么會答應呢？

答：這和境外債的本身特點有關。境外債債權人大多數是金融機構，相對集中，易于談判。這些金融機構也清楚，投資中資企業的境外債，本身就是高風險、高收益。融創中國發行的境外債，利息率普遍在7%-10%，遠高于正常大型企業的融資成本。例如，騰訊在海外發行的債券，利率只有2%-3%。所以，中資房企的境外債的投資風險，早就體現在了融資利率里，海外金融機構對此是有心理預期的。

同時，境外債債權人在談判中處于弱勢地位。中資房企的境外債，基本無任何抵押物，全憑信用。債權人即使去法院起訴、申請清盤，也不會得到任何財產，因為中資房企的絕大多數財產在中國國內，不受境外法庭裁判權的影響。境外債投資人能做的只有盡量談判，爭取更有利的條件。20%的現金回收率雖然低，但總比什么都沒有強，另一大房企恒大的海外債基本上已經價值歸零。

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問：免除了675億元的境外債務，融創可以重獲新生了嗎？

答：并沒有，融創的債務規模比675億大得多。

財報顯示，截至2025年6月30日，融創中國的總負債是8059億元，其中一年內到期的流動負債就有7590億元。其中還有大量的債務訴訟，融創財報顯示，單筆金額超過5000萬元的訴訟約455宗，合計約1663億元。

此次豁免的境外美元債約675億元人民幣，不到其流動負債的10%，并沒有徹底改變融創艱難的財務處境。更不利的是，融創持續下滑的營收，2025年上半年營收199億元，同比下滑了41.7%。而2024年的營收又比2023年下滑52%。這種坐滑梯一樣的營收下滑，是融創最致命的問題。而這一現象是整個房地產大環境導致，不是融創一家的努力就能解決。

問：免除了這么多債務，還不能拯救融創，那這次事件的意義何在？

答：相比免除的債務本身，這次重組成功更像是一個提振信心信號，以及對后續國內的債務處理，提供了一個參考系。

債務危機的處理，沒有什么萬全之策，通常只能讓債權人平攤部分損失，并拉長時間換緩沖空間。只有這樣才能保持企業的經營，避免走到極端的破產清算。境外債的重組成功，一方面表明了融創的債務問題正在逐步緩解，另一方面也會影響境內債權人，引導其接受類似的債轉股方案。最終使融創輕裝上陣，在后續的經營中做高股價，以股價上漲來填補債權人的損失。

問：房地產市場不可能再回到過去的黃金年代，那融創后續即使輕裝上陣，憑什么把業務拉上去，把股價拉上去呢？

答：融創有三塊業務，房地產、文旅和物業。純住宅開發的房地產，確實很難回到過去的黃金年代。但以文旅驅動的，文旅、房地產、物業聯合的綜合開發依然有機會。

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融創的文旅業務核心是冰雪旅游，室內冰雪場聯動大型商業mall，帶動周邊酒店、商業街配套等，這就是典型的文旅、地產和物業聯動的綜合業務。

深圳前海冰雪世界

例如，2025年9月開業的深圳前海冰雪世界，原本就是融創文旅的項目，只是后續因債務壓力出售給珠海華發，目前融創正與珠海華發協商回購項目的股權。前海冰雪世界自開業后，試營業首月累計接待游客超40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次，其30%的客流來自港澳游客，客單價和消費力都很旺盛。國盛證券研報分析指出，作為目前全球規模最大、緯度最低的室內滑雪場，其整體配置水平更高，年接待游客量有望超過125萬人，預期年營收6.5億元，項目成熟期每年將貢獻凈利潤1.3億元。

深圳前海冰雪世界

前海冰雪世界周邊還配套了室內深潛基地、超創方舟辦公群、城市中軸綠洲客廳、JW萬豪酒店、純粹人才社區、新運動社群商業等七大業態。這些既是文旅，也是商業和住宅地產開發，還有大量的物業管理的需求。

所以，融創未來的出路在文旅賽道上。2024年融創的文旅板塊營收52億元，這個收入水平在各大文旅上市公司中已經名列前茅，并占到融創總營收的7%。2025年上半年，隨著融創房地產收入的進一步減少，文旅板塊的營收占比約11%。

總結

整體來看，此次融創中國的境外債務重組成功，雖然并不能徹底使融創走出債務深淵，但這是個極大的利好信號。后續有望以此事為參考系，推動境內債務問題的解決。而真正解決債務矛盾、維護債權人的利益，需要融創在經營上做出成績，帶動股價回升。這一切都需要融創以文旅為驅動，大舉發力，帶動文旅、地產、物業等三大業務的全面回暖。

作者｜王薪宇

編輯｜小知知

圖片來源｜融創官網、社交媒體