URI城市租住年終盤(pán)點(diǎn) | 2025中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展?企業(yè)篇

2025年，中國(guó)住房租賃行業(yè)在政策持續(xù)賦能與市場(chǎng)需求升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，邁入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。回顧2025年住房租賃行業(yè)玩家們的發(fā)展邏輯發(fā)生深刻變革：國(guó)企從“重資產(chǎn)建設(shè)”向“輕資產(chǎn)輸出”轉(zhuǎn)型，企業(yè)將社會(huì)責(zé)任與服務(wù)升級(jí)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，細(xì)分賽道成跨界爭(zhēng)奪的新賽道，青年夜校變國(guó)企成服務(wù)新風(fēng)口...

本期，URI基于行業(yè)研究，盤(pán)點(diǎn)2025年住房租賃企業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)“共性”，全面剖析其企業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑與發(fā)展趨勢(shì)，以七大總結(jié)，為參與者標(biāo)定前行航向。

01

政策重塑

法治元年 雙輪驅(qū)動(dòng)行業(yè)新平衡

2025年中國(guó)住房租賃行業(yè)頂層設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越。政策體系從原則性的框架搭建邁入精細(xì)化的規(guī)則實(shí)施階段，形成了剛性法規(guī)劃定底線與柔性政策激勵(lì)發(fā)展的雙輪驅(qū)動(dòng)新框架。這一根本性轉(zhuǎn)變，不僅為行業(yè)設(shè)定了清晰的合規(guī)航道，也通過(guò)差異化支持加速了市場(chǎng)格局的重塑與優(yōu)化。

01

條例定綱：

首部全國(guó)性法規(guī)樹(shù)立行業(yè)法治里程碑

2025年9月，我國(guó)首部住房租賃全國(guó)性行政法規(guī)——《住房租賃條例》正式施行，這部共7章50條的條例，從居住安全、租金監(jiān)管、資金賬戶等方面構(gòu)建了全鏈條保障體系，顯著提升了行業(yè)的合規(guī)門(mén)檻與專業(yè)化要求，標(biāo)志著行業(yè)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代的終結(jié)。法規(guī)的出臺(tái)加速了不合規(guī)中小機(jī)構(gòu)的出清，為堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的規(guī)范企業(yè)創(chuàng)造了穩(wěn)定、可預(yù)期的發(fā)展環(huán)境，是行業(yè)走向成熟與規(guī)范的分水嶺。

02

保租強(qiáng)基：

中央地方協(xié)同推進(jìn)保障體系提質(zhì)增效

在租購(gòu)并舉戰(zhàn)略的深化下，保障性租賃住房的發(fā)展重點(diǎn)在2025年從增量籌集全面轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效。中央財(cái)政補(bǔ)助資金同比顯著增長(zhǎng)，并重點(diǎn)支持建設(shè)智慧化、綠色化高品質(zhì)項(xiàng)目；住建部同步出臺(tái)建設(shè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)全裝修交付與社區(qū)服務(wù)配套。地方層面創(chuàng)新實(shí)踐精彩紛呈，形成中央統(tǒng)籌、地方創(chuàng)新的高效供給體系。

02

角色重塑

國(guó)企角色升級(jí) 品牌輸出加速規(guī)模擴(kuò)張

2025年，國(guó)資系住房租賃企業(yè)徹底打破“自建自營(yíng)”的單一模式，以品牌授權(quán)、運(yùn)營(yíng)托管為核心的輕資產(chǎn)輸出模式加速落地，從行業(yè)“規(guī)模壓艙石”轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>“能力輸出標(biāo)桿”。這一轉(zhuǎn)型不僅盤(pán)活了大量存量資產(chǎn)，更通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系的復(fù)制，推動(dòng)行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率提升，成為2025年行業(yè)最顯著的格局變化。

從實(shí)踐來(lái)看，國(guó)企輕資產(chǎn)輸出具備三大核心優(yōu)勢(shì)：一是品牌背書(shū)強(qiáng)，依托國(guó)資信譽(yù)獲得項(xiàng)目方與租戶雙重認(rèn)可；二是運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)足，在保租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中積累的標(biāo)準(zhǔn)化體系可直接復(fù)制；三是資源整合能力突出，能高效對(duì)接供應(yīng)鏈、政企資源。

這一趨勢(shì)與行業(yè)整體輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型浪潮相契合，預(yù)計(jì)到2030年，行業(yè)內(nèi)采用輕資產(chǎn)模式的企業(yè)占比將超過(guò)70%。

03

市場(chǎng)重塑

國(guó)企深耕品質(zhì) 民企突圍創(chuàng)新

在政策綱領(lǐng)下，2025年頭部長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張勢(shì)頭開(kāi)始放緩，住房租賃市場(chǎng)告別單一敘事，形成國(guó)資保民生、民企創(chuàng)特色的差異化共生格局。

01

國(guó)企深耕：

成為品質(zhì)與民生保障的壓艙石

地方國(guó)央企繼續(xù)扮演保租房供應(yīng)與品質(zhì)升級(jí)的主力軍，根據(jù)URI數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國(guó)國(guó)資系住房租賃項(xiàng)目占比約64%，標(biāo)桿國(guó)資系項(xiàng)目占比55%，且項(xiàng)目普遍向智慧化、綠色化、社區(qū)化的4.0時(shí)代升級(jí)。

以上海城投寬庭為代表，其項(xiàng)目不僅嚴(yán)格遵循綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，更在社區(qū)規(guī)劃中深度融合全屋智能系統(tǒng)、共享書(shū)房、社區(qū)食堂及豐富的公共服務(wù)配套，以低于同地段市場(chǎng)的租金，實(shí)現(xiàn)了超過(guò)90%的出租率與極高的租客滿意度，重新定義了保障性住房的品質(zhì)標(biāo)桿；此外，杭州安居寧巢、浦發(fā)有家等品牌，通過(guò)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、整合供應(yīng)鏈，顯著降低了單店運(yùn)營(yíng)成本，并將服務(wù)滿意度提升至行業(yè)領(lǐng)先水平，展現(xiàn)了國(guó)企在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)與精細(xì)化服務(wù)上的強(qiáng)大執(zhí)行力。

02

民企創(chuàng)新：

細(xì)分賽道鍛造專業(yè)化壁壘

面對(duì)綜合性競(jìng)爭(zhēng)壓力，民企果斷放棄大而全的規(guī)模競(jìng)賽，轉(zhuǎn)向小而美、專而精的垂直深耕，在三大核心賽道表現(xiàn)強(qiáng)勁活力：

【藍(lán)領(lǐng)公寓】

如爾家、中富旅居、途羚等在該領(lǐng)域持續(xù)深耕，專注于服務(wù)制造業(yè)、物流業(yè)等基礎(chǔ)城市建設(shè)者。通過(guò)與企業(yè)簽訂長(zhǎng)期團(tuán)購(gòu)協(xié)議、提供24小時(shí)安保、智能消防及平價(jià)超市等精準(zhǔn)配套，其項(xiàng)目出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定在95%以上，并與職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，為租客提供技能培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)安居與樂(lè)業(yè)的閉環(huán)。

【青年文創(chuàng)公寓】

以萬(wàn)科泊寓青年產(chǎn)品為代表，部分項(xiàng)目通過(guò)模塊化設(shè)計(jì)、藝術(shù)公區(qū)打造以及定期舉辦脫口秀等社群活動(dòng)，精準(zhǔn)吸引了文創(chuàng)從業(yè)者等年輕客群，實(shí)現(xiàn)了可觀的租金溢價(jià)與超過(guò)90%的出租率。

【本土的服務(wù)式公寓】

城家依托其華住酒店管理基因，在服務(wù)式公寓領(lǐng)域增長(zhǎng)速度居同類首位；而由雅詩(shī)閣與錦江酒店集團(tuán)合資打造的錦詩(shī)庭也在2025年加速布局，憑借國(guó)際化的品牌標(biāo)準(zhǔn)、酒店式的尊享服務(wù)與靈活的租期選擇，成為管、外籍人士等高端客群的優(yōu)選，客戶復(fù)租率表現(xiàn)突出；2025年8月，上海城投控股官宣落地“寬嵐”，定位市場(chǎng)化高端產(chǎn)品線，首作“寬嵐·大境”落地黃浦豫園核心板塊，以“稀缺區(qū)位+極致產(chǎn)品+情緒價(jià)值”為核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造“居住+社交+生活方式”復(fù)合載體，填補(bǔ)上海核心區(qū)域高端服務(wù)公寓供給缺口...

URI觀察到，2025年高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)打破外資品牌壟斷格局，國(guó)企、酒店系企業(yè)、傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)紛紛入局，成為行業(yè)增長(zhǎng)最快的細(xì)分賽道。不同類型企業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)差異化布局，推動(dòng)高端租賃市場(chǎng)從“小眾定制”走向“規(guī)模化供給”。

從競(jìng)爭(zhēng)邏輯來(lái)看，國(guó)企系憑借核心區(qū)位資源與政策支持，主打“品質(zhì)+性價(jià)比”；酒店系依托成熟的服務(wù)體系與會(huì)員流量，聚焦“專業(yè)服務(wù)+場(chǎng)景體驗(yàn)”；傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓則發(fā)揮社群運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，打造“年輕化+靈活性”產(chǎn)品。

三類主體的共同入局，不僅豐富了高端租賃產(chǎn)品供給，更推動(dòng)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)。預(yù)計(jì)到2030年，中高端服務(wù)式公寓將占據(jù)整體市場(chǎng)55%以上的份額。

03

資源整合：

“國(guó)企資產(chǎn)+專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)”合作生態(tài)加速

面對(duì)資金壓力與資源壁壘，各類企業(yè)尤其是頭部品牌，紛紛主動(dòng)對(duì)接地方國(guó)企、城投公司，形成“國(guó)企供資產(chǎn)+專業(yè)機(jī)構(gòu)供運(yùn)營(yíng)”的合作模式，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張。這一模式下，國(guó)企提供閑置樓宇、存量地塊等核心資產(chǎn)，專業(yè)機(jī)構(gòu)輸出運(yùn)營(yíng)管理體系與客戶資源，雙方共享收益。

2025年此類合作項(xiàng)目占行業(yè)新增項(xiàng)目總量的比例超55%。

04

產(chǎn)品升級(jí)：

從“一張床”到“一個(gè)家”的價(jià)值躍遷

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向價(jià)值戰(zhàn)，企業(yè)在產(chǎn)品端精準(zhǔn)細(xì)分客群，強(qiáng)化空間體驗(yàn)與社區(qū)服務(wù)，提升租金溢價(jià)與租客粘性。

產(chǎn)品升級(jí)呈現(xiàn)兩大方向：一是針對(duì)年輕家庭、單身白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)青年等群體設(shè)計(jì)差異化產(chǎn)品，如親子戶型、共享辦公空間；二是延伸服務(wù)場(chǎng)景，覆蓋社區(qū)社交、生活服務(wù)、職業(yè)賦能等領(lǐng)域。

05

觸角聚焦：

收縮戰(zhàn)線穩(wěn)守基本盤(pán)

面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分化，企業(yè)放棄“全國(guó)撒網(wǎng)”策略，暫停三四線城市布局，將資源集中投向一線及新一線城市（杭州、成都、合肥等），確保穩(wěn)定入住率與現(xiàn)金流。2025年上半年，鄭州、上海、深圳、合肥、杭州位列樣本企業(yè)新增開(kāi)業(yè)項(xiàng)目前五，合計(jì)占比達(dá)49%。

典型案例：龍湖冠寓將80%的新增資源投向12個(gè)核心城市，關(guān)閉3個(gè)三四線城市低效項(xiàng)目，核心城市平均入住率保持90%以上；華潤(rùn)有巢聚焦長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)，三大城市群新增項(xiàng)目占比超75%；合肥保租房堅(jiān)持“一線三區(qū)”布局，70%的項(xiàng)目位于地鐵站1公里輻射圈內(nèi)，精準(zhǔn)對(duì)接就業(yè)中心破解“職住分離”；爾家調(diào)整原定華東區(qū)域全域布局策略，聚焦回歸、深耕無(wú)錫核心市場(chǎng)。

04

科技重塑

數(shù)智深化與租賃+生態(tài) 重構(gòu)增長(zhǎng)邏輯

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，向內(nèi)要效率、向運(yùn)營(yíng)要利潤(rùn)、向生態(tài)要增長(zhǎng)成為企業(yè)共識(shí)。數(shù)字化與場(chǎng)景融合，構(gòu)成了企業(yè)破局前行的核心雙引擎。

01

數(shù)字化建設(shè)邁入深水區(qū)全鏈條賦能運(yùn)營(yíng)提效

數(shù)字化已全面滲透至投資、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)乃至資產(chǎn)管理的全鏈條，成為企業(yè)降本增效和決策智能化的基石。頭部企業(yè)積極自建系統(tǒng)，而第三方SaaS平臺(tái)則助力廣大中小企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)數(shù)字化升級(jí)。

例如，城家升級(jí)CAS系統(tǒng)，通過(guò)打通人、事、物、賬信息流，有效降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)維修響應(yīng)速度提升；華潤(rùn)有巢搭建獨(dú)創(chuàng)的3i體系數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，覆蓋智慧生態(tài)、軟件、硬件全場(chǎng)景，依托AI智能管家小巢象等數(shù)字工具，實(shí)現(xiàn)管家人房比達(dá)1:150；爾家自主研發(fā)智慧管理平臺(tái)（簡(jiǎn)稱“云屋數(shù)智”），集成租務(wù)管理、能耗監(jiān)測(cè)與租戶服務(wù)，續(xù)約率大幅提升；沃塔智能的無(wú)線通訊智能設(shè)備，采用LORA通訊技術(shù)實(shí)現(xiàn)無(wú)網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的正常使用，保障租住體驗(yàn)。

02

租賃+ 生態(tài)：

場(chǎng)景融合，打破邊界實(shí)現(xiàn)增值創(chuàng)造

面對(duì)日益多元的租客需求，領(lǐng)先企業(yè)已不滿足于提供單一居住空間，而是通過(guò)租賃+積極與辦公、商業(yè)、健康、教育等多元場(chǎng)景融合，構(gòu)建一站式生活服務(wù)生態(tài)圈，極大提升租客粘性與資產(chǎn)價(jià)值。

【租賃+辦公/商業(yè)】

龍湖冠寓，與集團(tuán)產(chǎn)業(yè)辦公品牌藍(lán)海引擎協(xié)同，在項(xiàng)目中規(guī)劃職住融合空間，并為毗鄰龍湖天街的項(xiàng)目帶來(lái)下樓上班、出門(mén)逛街的極致便利。

【租賃+社群/文化】

華潤(rùn)有巢打造IP化的“巢玩社群”，通過(guò)潮流、運(yùn)動(dòng)、文化等多元主題活動(dòng)，為社區(qū)注入活力。浦發(fā)有家則在社區(qū)配置獨(dú)立商業(yè)和豐富共享空間，定期舉辦主題活動(dòng)，營(yíng)造濃厚的友好型社區(qū)文化。

除此之外，越來(lái)越多像漫柏、爾家等的頭部企業(yè)以社區(qū)為載體，通過(guò)公區(qū)打造、社群活動(dòng)與情感陪伴，增強(qiáng)租戶歸屬感與幸福感，讓租房生活更具溫度。

05

責(zé)任重塑

社會(huì)責(zé)任 用民生實(shí)踐傳遞居住溫度

2025年6月商務(wù)部發(fā)布《住宿企業(yè)ESG管理體系要求》，此舉標(biāo)志著ESG從加分項(xiàng)變?yōu)楸剡x項(xiàng)。企業(yè)在綠色運(yùn)營(yíng)、民生保障上的持續(xù)發(fā)力，將推動(dòng)行業(yè)責(zé)任實(shí)踐走向標(biāo)準(zhǔn)化、可量化。

01

綠色運(yùn)營(yíng)：

從概念到實(shí)效的低碳實(shí)踐

綠色低碳發(fā)展已成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的自覺(jué)行動(dòng)。例如，城家通過(guò)推廣裝配式裝修、使用光伏供電及建立智慧能耗管理系統(tǒng)，大幅降低了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能耗；與此同時(shí)，上海城投寬庭2025年旗下8大社區(qū)系統(tǒng)開(kāi)展“無(wú)廢社區(qū)”主題活動(dòng)超10場(chǎng)，累計(jì)超1000人參與，構(gòu)建了“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、住戶參與”的三方協(xié)同治理格局，取得了顯著環(huán)境效益。此外，萬(wàn)科泊寓設(shè)立公益書(shū)架、自如開(kāi)展鄉(xiāng)村教育公益項(xiàng)目等，都彰顯了企業(yè)的公民擔(dān)當(dāng)。

從案例可見(jiàn)，2025年行業(yè)ESG實(shí)踐呈現(xiàn)兩大特征：環(huán)境層面聚焦綠色建筑、節(jié)能降耗與環(huán)保改造，綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目占比已達(dá)29%；社會(huì)層面?zhèn)戎厝瞬虐簿印⒕蜆I(yè)支持與社區(qū)融合，形成“居住保障—成長(zhǎng)賦能—社會(huì)價(jià)值”的正向循環(huán)。

02

民生保障：

精準(zhǔn)服務(wù)新市民群體

企業(yè)主動(dòng)補(bǔ)位，聚焦新市民、畢業(yè)生等群體痛點(diǎn)，推出專項(xiàng)服務(wù)，解決社會(huì)痛點(diǎn)：

【助力畢業(yè)生】

上海、廣州等地國(guó)企走進(jìn)“校園”，推出畢業(yè)安居計(jì)劃，提供租金優(yōu)惠與就業(yè)指導(dǎo)，如上海臨港LIN舍，為應(yīng)屆生提供首年租金直降25%，月均成本≈在校生活費(fèi)，入職能量包三選一服務(wù)等。

【深耕人才服務(wù)】

漫柏集團(tuán)以“安身更立業(yè)”為核心邏輯深耕人才服務(wù)，依托政企協(xié)同模式打造全周期人才生態(tài)：從運(yùn)營(yíng)全國(guó)首例大型五星級(jí)人才社區(qū)起步，以智能化拎包入住居所與多元商業(yè)配套筑牢安居基礎(chǔ)，更通過(guò)特色社群活動(dòng)、專屬管家服務(wù)強(qiáng)化情感聯(lián)結(jié)，同步嵌入省級(jí)眾創(chuàng)空間與產(chǎn)業(yè)對(duì)接資源，構(gòu)建“居住-社交-創(chuàng)業(yè)-成長(zhǎng)”一體化服務(wù)鏈，讓人才服務(wù)從基礎(chǔ)保障升級(jí)為全維度生態(tài)賦能。

【踐行社會(huì)公益】

自如攜手社會(huì)企業(yè)鄉(xiāng)村筆記開(kāi)展未來(lái)之旅公益游學(xué)項(xiàng)目，萬(wàn)科泊寓攜手深圳南山區(qū)團(tuán)委和書(shū)城投控設(shè)立泊閱會(huì)，落地深圳泊寓各個(gè)項(xiàng)目約5000余冊(cè)圖書(shū)，定期舉辦讀書(shū)會(huì)和各式講座，邀請(qǐng)各大領(lǐng)域的專家領(lǐng)袖到場(chǎng)分享，彰顯企業(yè)公民擔(dān)當(dāng)。

03

青年夜校：

國(guó)企主導(dǎo)的服務(wù)新風(fēng)口

2025年，住房租賃企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯從“硬件比拼”轉(zhuǎn)向“價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)”，在國(guó)企引領(lǐng)下，青年夜校等社群服務(wù)快速普及，推動(dòng)行業(yè)從“提供居住空間”向“營(yíng)造生活生態(tài)”全面轉(zhuǎn)型，已成為國(guó)資系住房租賃品牌的核心服務(wù)載體。多家國(guó)企聯(lián)合工會(huì)、高校、企業(yè)等政企資源，圍繞職業(yè)技能提升、興趣愛(ài)好拓展、心理健康支持三大方向構(gòu)建課程體系，形成“居住+學(xué)習(xí)+社交”的生態(tài)閉環(huán)。這種模式既滿足了Z世代青年的成長(zhǎng)需求，也通過(guò)社群粘性提升項(xiàng)目出租率與復(fù)租率，成為國(guó)企踐行社會(huì)責(zé)任與提升運(yùn)營(yíng)效益的雙贏選擇。

例如，合肥濱紛公寓作為地方國(guó)企標(biāo)桿，聯(lián)合包河區(qū)總工會(huì)、團(tuán)包河區(qū)委推出青年職工夜校，構(gòu)建“技能+興趣+社交”三位一體成長(zhǎng)平臺(tái)，首期課程涵蓋AI工具應(yīng)用、商務(wù)英語(yǔ)、非遺手工等多元化內(nèi)容，并啟動(dòng)“千人賦能計(jì)劃”，年內(nèi)將覆蓋1000名職工學(xué)員，聯(lián)動(dòng)企業(yè)提供技能認(rèn)證與就業(yè)推薦通道。這一模式迅速被各地國(guó)企復(fù)制，成為2025年行業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的核心亮點(diǎn)。

06

供應(yīng)重塑

非居轉(zhuǎn)保替代新建成主流路徑

2025年全國(guó)租賃國(guó)企掀起存量資產(chǎn)收購(gòu)熱潮，通過(guò)收購(gòu)房企自持租賃用房、閑置商品房等，改造后轉(zhuǎn)為保租房，既盤(pán)活市場(chǎng)存量，又高效補(bǔ)充保障供給。合肥安居、杭州安居、上海城投等成為標(biāo)桿，依托政策工具與資金優(yōu)勢(shì)推動(dòng)“資產(chǎn)存量”向“保障增量”轉(zhuǎn)化。

URI城市租住研究發(fā)，現(xiàn)受土地成本高企、建設(shè)周期長(zhǎng)等因素影響，企業(yè)改變“拿地新建”的擴(kuò)張邏輯是必然，將“非居改租”（老舊辦公樓、商業(yè)設(shè)施、閑置廠房改造）作為新增房源的核心渠道，未來(lái)占比會(huì)超70%。該模式成本較新建項(xiàng)目低30%-40%，周期縮短1-2年，且多位于城市核心區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，租賃需求旺盛。

典型案例：深圳龍崗天然慧谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將3棟閑置倉(cāng)儲(chǔ)建筑改造為993套保租房，配置共享辦公空間，租金低于周邊市場(chǎng)價(jià)20%；重慶重發(fā)置業(yè)將閑置10年的半島逸景公租房配套商業(yè)樓宇，改造為336套“財(cái)融相寓”長(zhǎng)租公寓，入住率持續(xù)保持90%以上，帶動(dòng)樓下商業(yè)裙樓同步盤(pán)活；杭州安居集團(tuán)2025年通過(guò)改造主城核心區(qū)閑置商辦房源，新增保租房5000余套，平均改造周期僅8個(gè)月...

01

人才公寓放量：

政策紅利 城市“搶人”白熱化

2025年各地人才公寓成為各地國(guó)企“必建項(xiàng)”，無(wú)論主動(dòng)布局還是政策要求，國(guó)企均承擔(dān)核心責(zé)任，海量房源集中入市，疊加多元化補(bǔ)貼政策，城市“搶人戰(zhàn)”進(jìn)入白熱化。人才公寓已從“配套福利”升級(jí)為城市吸引人才的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”，85%的畢業(yè)生將“住房政策”列為城市選擇前三因素。

企業(yè)發(fā)展深度綁定地方人才政策，將住房保障與產(chǎn)業(yè)培育、城市發(fā)展深度融合，形成“人才公寓+產(chǎn)業(yè)基金+企業(yè)孵化”的生態(tài)模式。各地政策呈現(xiàn)分階段支持、政企協(xié)同、產(chǎn)城融合三大亮點(diǎn)，從短期補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期生態(tài)營(yíng)造。

典型案例：廣州南沙為新引進(jìn)落戶的本科生、碩士、博士每月分別發(fā)放1000元、2000元、4000元生活補(bǔ)貼，連續(xù)支持30個(gè)月；武漢按學(xué)歷分層減免租金，博士免租2年、碩士1年，疊加8000元?jiǎng)?chuàng)業(yè)補(bǔ)貼；深圳前海新區(qū)向人工智能企業(yè)發(fā)放算力券，通過(guò)住房保障吸引高匹配度人才，形成“人才吸引—產(chǎn)業(yè)培育—城市發(fā)展”正向循環(huán)。萬(wàn)科泊寓與各地團(tuán)委共建29個(gè)青年驛站，累計(jì)服務(wù)超80萬(wàn)青年，提供免費(fèi)住宿超100萬(wàn)天次，配套創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)，形成“政府定標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”協(xié)作范式...

02

爛尾樓改造：

打通“保交樓”與“保租房”通道

2025年，爛尾樓改造成為保障性住房重要來(lái)源，多地國(guó)企主動(dòng)承接爛尾項(xiàng)目，通過(guò)收購(gòu)、盤(pán)活、改造，將停工樓盤(pán)轉(zhuǎn)化為人才公寓或保租房，既助力“保交樓”，又補(bǔ)充租賃房源，形成“救市+保障”雙贏格局。鄭州城發(fā)安居開(kāi)創(chuàng)大規(guī)模爛尾樓改造的“鄭州模式”，成為行業(yè)標(biāo)桿。

07

金融重塑

金融工具創(chuàng)新發(fā)力 破解資金難題

2025年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)金融支持全面發(fā)力，形成“政策引導(dǎo)+工具多元+區(qū)域創(chuàng)新”的立體化服務(wù)體系，除公募REITs外，各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品與專項(xiàng)金融支持協(xié)同發(fā)力，為市場(chǎng)注入充足活水。國(guó)家層面，央行延續(xù)保障性住房再貸款政策提供低成本信貸，財(cái)政部安排超900億元專項(xiàng)資金，專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)化為保租房，發(fā)改委800億元城市更新專項(xiàng)資金精準(zhǔn)支持存量改造項(xiàng)目。

地方層面，CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）與ABS（資產(chǎn)支持證券）成為國(guó)企盤(pán)活存量的核心工具，創(chuàng)新案例頻出：上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司發(fā)行市場(chǎng)最大規(guī)模保租房CMBS，儲(chǔ)架規(guī)模70億元，首期37.01億元期限長(zhǎng)達(dá)21年，發(fā)行利率低至2.2%；湖南金陽(yáng)投資集團(tuán)推出全國(guó)首單“中部崛起+長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶+革命老區(qū)”三貼標(biāo)住房租賃CMBS，規(guī)模2.27億元，將4個(gè)公租房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期融資，每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用超400萬(wàn)元；大連成功發(fā)行遼寧首單租賃住房類REITs產(chǎn)品，規(guī)模3.22億元，吸引社會(huì)資本參與存量資產(chǎn)盤(pán)活。ABS產(chǎn)品進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募創(chuàng)新，建信住房租賃基金推出市場(chǎng)首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS擴(kuò)募項(xiàng)目，新增南京兩個(gè)保租房底層資產(chǎn)，擴(kuò)募規(guī)模4.53億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)7.8倍，覆蓋上海、杭州、武漢等多座核心城市...

與此同時(shí)，多元化金融服務(wù)持續(xù)擴(kuò)容：工商銀行“融e借·租房貸”、中國(guó)人壽“租房無(wú)憂”保險(xiǎn)等產(chǎn)品覆蓋企業(yè)運(yùn)營(yíng)與租客支付全場(chǎng)景；供應(yīng)鏈金融聚焦裝修、采購(gòu)環(huán)節(jié)降低企業(yè)資金壓力；公積金政策全面升級(jí)，深圳上調(diào)租房提取比例至80%，合肥、北京推行按月直付租金，多地降低保租房公積金貸款首付比例，形成“資產(chǎn)證券化+專項(xiàng)信貸+保障型金融”的多元支撐，徹底打通住房租賃市場(chǎng)“投融建管退”的資本循環(huán)鏈條。

01

公募REITs發(fā)力：

金融創(chuàng)新破解資產(chǎn)退出難題

2025年，公募REITs成為國(guó)企住房租賃業(yè)務(wù)的核心金融創(chuàng)新工具，各地國(guó)資系企業(yè)紛紛推進(jìn)保租房公募REITs發(fā)行與擴(kuò)募，通過(guò)“投融建管退”全鏈條閉環(huán)，破解長(zhǎng)期以來(lái)的資本沉淀難題，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活與規(guī)模擴(kuò)張的良性循環(huán)。

這一趨勢(shì)的核心邏輯在于：保租房具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策支持力度大等優(yōu)勢(shì)，契合公募REITs的發(fā)行要求；通過(guò)REITs上市，國(guó)企可將沉淀的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，再投入新的租賃住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或存量資產(chǎn)收購(gòu)，形成“建設(shè)/收購(gòu)—運(yùn)營(yíng)—REITs退出—再投資”的資本循環(huán)。

2025年，全國(guó)新增4單保租房公募REITs，均由地方國(guó)企主導(dǎo)發(fā)行，募集資金規(guī)模合計(jì)超120億元。

2025年，中國(guó)住房租賃行業(yè)企業(yè)完成了從“規(guī)模擴(kuò)張”到“價(jià)值深耕”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。國(guó)企角色升級(jí)、服務(wù)體系升級(jí)、產(chǎn)品賽道升級(jí)，共同推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。未來(lái)，隨著政策支持的持續(xù)加碼、運(yùn)營(yíng)模式的不斷創(chuàng)新、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的日益完善，住房租賃企業(yè)將進(jìn)一步發(fā)揮“住有所居”的保障作用，同時(shí)通過(guò)多元化賦能，實(shí)現(xiàn)“住有優(yōu)居”的更高目標(biāo)，為租購(gòu)并舉住房制度的完善提供堅(jiān)實(shí)支撐。

行業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略仍需企業(yè)在實(shí)踐中持續(xù)探索，無(wú)論是輕資產(chǎn)模式的規(guī)模化復(fù)制，還是增值服務(wù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，亦或是高端市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，都將成為未來(lái)行業(yè)創(chuàng)新的核心方向。期待更多企業(yè)以用戶需求為核心，以社會(huì)責(zé)任為底色，共同推動(dòng)中國(guó)住房租賃行業(yè)邁向更成熟、更規(guī)范、更具溫度的未來(lái)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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