2026年1月1日施行《國稅總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告》

編者按：土地增值稅是調控房地產市場、參與土地收益分配的重要稅種，其征管規范的統一與明晰始終是業界關注的焦點。長期以來，因各地執行口徑不一、清算與預征銜接不清等問題，納稅人在合規遵從上面臨諸多不確定性，亦在一定程度上影響了稅收治理的公平與效率。繼2025年11月29日《關于土地增值稅征管若干事項的公告（征求意見稿）》發布后，2026年1月1日國家稅務總局正式出臺《關于土地增值稅征管若干事項的公告》（國家稅務總局公告2026年第3號，以下簡稱《公告》），對預征清算銜接、計稅依據、扣除項目、尾盤管理等核心征管口徑予以明確，自2026年1月1日起施行。本文旨在結合公告條款及官方解讀，對關鍵變化予以梳理分析，為納稅人理解與適用新規提供參考。

《公告》第一條明確了土地增值稅預征稅款的起止時間規則。起始時間按“首張預售許可證發證當日”或“取得首筆預（銷）售收入當日”孰早確定；關鍵在于，該條界定了預征稅款所屬期的截止時間為“稅務機關受理納稅人清算申報時的前一預征稅款所屬期終了之日”。此前，各地對預征終止時點的執行標準差異顯著，有的以“企業符合清算條件之日”為界，有的錨定“企業提交清算申報之日”，還有的將預征持續至“稅務機關出具清算審核結論之日”，諸多口徑給跨區域經營企業帶來極大合規困擾。此次《公告》從國家層面統一了預征期限的截止口徑，可能與各地目前執行的政策存在顯著差異，企業的預繳稅款納稅義務可能會予以延長，對此應予以充分關注。

與預征期規則緊密銜接，《公告》第三條進一步明確銷售收入、銷售面積的歸集期截止時點，與上述預征期截止時間保持一致，均為“稅務機關受理清算申報時的預征稅款所屬期終了之日”。在此基礎上，第六條規定納稅人在該截止時點后再轉讓房地產的，應當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。其中，預征期結束后至出具清算審核結論期間轉讓房地產所取得的收入，在稅務機關出具清算審核結論后的首個納稅申報期內統一申報。這意味著，即便納稅人對清算審核結論有異議并提起復議訴訟的，在清算審核結論通知書未被撤銷之前，納稅人仍然要以清算審核結論為基準計算尾盤銷售的應繳稅款，并及時申報解繳。至此，第一條、第三條、第六條環環相扣，從制度層面實現了預征范圍、清算范圍與尾盤范圍的銜接，大幅提升了征管的規范性和規則的統一性，是實現《公告》開宗明義提及“更好服務全國統一大市場建設”這一政策目的的生動體現。

結合實務案例更易理解這一邏輯，若某房地產開發企業于2026年4月15日提交清算申報，主管稅務機關于5月10日受理，且當地實行按月預征，則該項目預征期截止至4月30日，對應的銷售收入、銷售面積歸集期也同步截止至4月30日，5月1日起取得的銷售收入不再預征稅款，也不再納入清算范圍，轉而納入尾盤管理。筆者此前在分析征求意見稿時曾指出，此類規則可能引發納稅人客觀上無法避免的申報不實風險，也即企業4月15日提交清算申報時，無法預知4月16日至4月30日可能產生的銷售收入，導致初次申報數據天然不完整，進而陷入非因自身過錯導致的違規風險。

值得欣慰的是，《公告》雖未在條文正文直接規定補充申報機制，但通過配套解讀案例給出了解決方案。稅務總局官方發布的《公告》解讀列示的一則案例顯示，如果一公司于4月30日提交清算資料，稅務機關于5月8日受理，其銷售收入歸集截止日為4月30日。因該公司4月申報時僅將銷售收入歸集至3月底，稅務機關受理后，甲公司需通過補充申報將數據更新至4月底。這一解讀案例回應了此前的顧慮，因稅務機關受理時間不確定或企業自身歸集收入錯誤導致的收入數據偏差，并非納稅人主觀過錯，偏差需待稅務機關正式受理后方能最終確定，納稅人在受理后按要求補充申報即可彌合偏差，不會被認定為虛假申報或偷稅。這一案例為補充申報提供了政策層面的執行口徑，既通過補充申報消化了制度銜接產生的技術性問題，也充分保護了納稅人的合法權益，體現了稅收征管的合理性與人性化。

《公告》第二條聚焦預征計稅依據的統一，明確房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發房地產項目的，土地增值稅預征計征依據=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）。該規則與增值稅、企業所得稅的預繳計稅邏輯保持一致，核心目的是在全國范圍內統一預征稅基計算標準。此前實務中，各地執行口徑存在差異，有的采用“預收款-應預繳增值稅稅款”的差額法，有的允許納稅人在差額法與“預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）”價稅分離法中選擇。統一采用價稅分離法后，不僅消除了地域間的稅負差異，更讓納稅人形成穩定的稅負預期，同時為基層稅務機關提供了清晰的執行標準，進一步提升了政策確定性。

針對長期爭議的“紅線外支出”扣除問題，《公告》第四條明確，納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關部門在土地出讓合同及補充協議中約定，在項目規劃范圍外為政府建設公共設施所實際發生的支出，可計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。實務中，地方政府為完善區域配套，常要求開發商在紅線外承擔市政道路、社區公園、公立學校等公共設施建設義務，但此類支出能否在土增稅清算中扣除，此前各地政策差異極大。有的地區明確禁止扣除，有的地區則要求以土地出讓合同約定為前提方可扣除。《公告》將部分地方的成熟實踐上升為全國統一規則，并設置四項扣除前提條件，一是約定依據為土地出讓合同或補充協議，而非口頭約定；二是約定主體為縣級以上人民政府或其相關部門；三是建設內容限定為公共設施，排除企業自行開發的商業配套；四是支出已實際發生且有合法有效憑證支撐。這四項要件形成完整的審核鏈條，既確保了政策的可操作性，也有效防范了扣除權濫用，同時引導企業規范留存相關資料，降低合規風險。

《公告》第五條優化了印花稅與地方教育附加的扣除規則，一是納稅人因轉讓房地產繳納的印花稅，直接計入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除，二是因轉讓房地產繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。與征求意見稿相比，正式稿的核心變化是刪除了印花稅扣除需“按企業會計準則規定計入‘稅金及附加’科目”的限制條件。這一修改回歸了稅收扣除的本質，也即稅收扣除的核心是支出與應稅行為的直接相關性，強調扣除基于實際發生的、與轉讓行為直接相關的稅金支出，而非企業的會計處理方式。此舉不僅消除了因會計政策選擇不同導致的稅收待遇差異，確保了稅收公平，還簡化了納稅人的證明責任，讓規則更符合征稅原理。

《公告》第七條明確了尾盤銷售單位扣除項目金額的計算規則，各類型房地產單位建筑面積扣除項目金額=稅務機關審核確定的該類型房地產扣除項目金額合計÷相應類型房地產的可售建筑面積。

此前征求意見稿中“扣除項目金額包括與轉讓房地產有關的稅金”的表述存在歧義，未明確稅金歸屬期間，可能導致各地解讀不一。本次《公告》特別澄清，計算得出的單位扣除項目金額，不包括清算時已歸集的相關稅金；尾盤銷售當期實際發生的稅金，按據實扣除原則處理。這一規定借鑒了北京、海南等多地的成熟做法，既避免了將清算期間的稅金負擔不合理轉嫁至尾盤，又實現了尾盤稅金與當期收入的精準配比，核算口徑更清晰合理。

同時，公式明確“相應類型房地產”的扣除項目金額、“相應類型房地產”的可售建筑面積，與土地增值稅分類型清算的基本原則保持內在一致，進一步提升了規則的嚴謹性。

《公告》第八條填補了尾盤銷售免稅政策的國家層面空白，明確普通標準住宅的土增稅免稅政策可延伸適用至尾盤銷售階段。納稅人申報尾盤銷售時，若普通標準住宅當期增值額未超過扣除項目金額20%，可享受免稅優惠；超過則按規定繳稅。此前，尾盤銷售能否適用該免稅政策各地執行不一，北京、廈門、廣西等省市雖通過地方文件作出探索，但缺乏全國統一標準。《公告》將地方成熟經驗上升為全國規范，消除了地域執行差異，讓納稅人對尾盤免稅有了穩定預期，有效減少因政策理解分歧引發的稅企爭議。

結語

《公告》自2026年1月1日起施行，是國家層面破解土地增值稅“政出多門、口徑不一”困境、補充制度供給的重要舉措。與征求意見稿相比，正式稿開篇新增“更好服務全國統一大市場建設”的表述，彰顯了鮮明的政策導向，即通過統一預征清算銜接、計稅依據、扣除項目及尾盤管理等核心規則，最大限度消除地域規則差異形成的制度性壁壘，為房地產開發企業營造公平、透明、可預期的稅收環境。

對納稅人而言，新規帶來的不僅是統一的規則體系，也可能意味著原有地方規則以及執行口徑的調整和變化。對此，企業需主動適配新的征管環境，借助專業力量搭建全流程稅務風險防控體系，在合規前提下實現稅負的合理優化。《公告》的出臺，標志著土地增值稅征管向法治化、標準化、現代化邁出堅實一步，其順利實施有賴于征納雙方的共同理解與協同推進。

附：《國家稅務總局關于土地增值稅若干征管口徑的公告》（國家稅務總局公告2026年第3號）