聚焦銀發“新基建”：養老地產市場趨勢與實踐洞察

隨著中國老齡化進程加速，高品質養老需求持續釋放，養老地產正成為資本與地產行業關注的新焦點。近日，仲量聯行舉辦了養老產業交流會，聚焦中國養老地產市場的投資機遇與發展路徑。活動邀請了來自業主、投資機構以及運營方的多位養老行業專家，共同分享了對當前市場的觀察與趨勢研判，為與會者提供了兼具戰略高度與實操價值的行業視角。

中國老齡人口正快速增長，以上海為代表的一線城市老年人口龐大，催生了巨大的養老需求，對專業化、高品質養老公寓的需求日益凸顯；然而，當前國內市場供給仍存在明顯的結構性矛盾：以上海為例，中心城區老年人口比例占比普遍超過40%，但區域內的養老產品仍存在大量以多人間為主或床均面積較小的項目（<30㎡）仲量聯行上海戰略顧問部資深董事俞志英在分享中指出，當前上海市場中養老設施數量多但品質參差，且專業照護、活力養老等新興細分領域存在顯著供給缺口。這種供需差異，為具備專業能力的市場參與者創造了潛在的發展機遇。

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伴隨供給缺口擴大，國內養老地產市場參與方愈發多元。俞志英指出，當前養老地產市場主體可分為運營系、險資系與地產開發系。運營系通常具備充沛的產業上下游資源，或具備輸出運營服務的能力；險資系則具備高凈值客戶基礎與完善的營收退出路徑；地產開發系則為以開發邏輯延伸出的專業運營商派系，通常對產標品質與客戶需求的匹配度擁有深刻理解和專業能力。

在本次交流會上，一個鮮明的共識是：市場參與者普遍更青睞新建物業，而非存量改造項目。仲量聯行上海商業地產部資深董事俞則人、投資與資本市場部負責人孫翎與嘉賓就此展開深度探討。

上海普陀康養中心代表吳鋒從運營與改造實踐角度指出，存量物業改造面臨諸多現實挑戰：傳統辦公樓的電梯布局存在“核心筒”這一通用設計，往往導致在改造時面臨“出床率”低的問題；同時，建筑高度超過54米后，消防改造難度大幅增加；此外，市中心項目改造成本高、審批流程復雜。

吉寶養老業務發展副總裁張曉宇作為外資投資機構代表，也從資產稀缺性與技術可行性層面呼應了這一觀點。他分享指出，成熟的養老項目在市場化供應方面仍然稀缺，過去多以財政或國企主導的設施用地以定向供應為主，可交易的市場化項目“可遇不可求”；而存量改造往往面臨較大的技術挑戰，因此當前市場仍以機會型投資項目為主。

俞志英在分享中將當前市場上與“養老”相關的產品分為幾個主要類型：包括以照護功能為主的傳統養老機構、聚焦活躍長者的老年公寓、以及康養社區等，不同產品適配不同的客群與運營模式。

張曉宇進一步探討了“養老（康養）能否成為公寓賽道細分品類”的可能性，例如打造以純租賃形式為主的“活力養老”產品。他指出，當前市場上已出現“類”老年長租公寓的產品形態：只要選址不過于偏僻，且能通過與周邊醫院合作解決急性重大疾病的應對問題，養老機構完全可以聚焦于提供日常的康養管理服務，形成“輕醫療、重養老”的產品模式。

這一觀點也與上海森蘭外高橋商業營運中心代表韓燕提到的“輕養護、重養老的可能性”相呼應。同時，她在分享中也提醒到，國內養老行業門檻較高：資金需求較高、回報周期長（約5-10年），且無論是輕資產還是重資產項目，“人才是關鍵”。在當前市場階段，從項目選址、物業設計改造到定位規劃，能夠完全操盤項目的專業人才非常稀缺，因此“入局”養老領域前，提前融入運營思維顯得尤為重要。

在輕資產與重資產的選擇上，來自投資機構的分享提供了值得關注的視角。泰康之家華東業務發展中心總經理張靜波分享表示，整個行業正在向更多元的投資模式發展，未來全國核心城市仍將是重資產、中資產、輕資產等不同模式結合的趨勢。

與這一觀點相呼應，張曉宇在分享中提到，“中資產”可能是投資回報效率較高的方式，主要收益來源于中資產項目或管理運營輸出。

上述變化反映的是行業逐步走向專業化、精細化運營的趨勢。韓燕也強調，養老本質是“以民生為場景的科技創新”，政府更青睞“養老+適老化產品”的務實結合（例如腦機接口、具身智能等技術的適老化應用），而非單純的概念創新。

政策環境是養老地產發展的重要變量。韓燕從業主方視角提出，國企“房東”可扮演政府與社會機構之間的“翻譯官”，幫助解讀政策、對接資源。她分享表示，養老可以成為城市更新的新內容，而政府政策更多是“錦上添花”。而在當前階段，應堅持“技術為先、創新為先”，推動養老與適老化科技產品的融合。

俞志英在分享中也指出，上海近年出臺的《上海市推動銀發經濟高質量發展若干政策措施》等文件，明確支持養老服務機構專業化、規模化、品牌化發展，增加高品質服務供給。特別是在城市更新領域，有關存量低效商務樓宇可在一定期限內兼容相關業態的政策，為養老設施進入核心城區提供了可能的路徑。

在人口結構轉變、政策支持和市場主體多元化的多重推動下，中國養老地產的機遇之光已然清晰可見。當前市場環境下，存量改造雖面臨技術挑戰，卻因土地性質轉換的可能，成為一條值得探索的“微光之路”；而項目成功的核心，在于精準定位細分客群、打造差異化產品體系，并以運營思維前置指導整體開發，為市場點亮差異化的價值燈塔。

此外，值得注意的是，養老行業的快速擴張正帶來顯著的專業人才缺口，這既是挑戰，也為地產、醫療、服務等相關領域人才提供了明確的轉型方向。人才的持續涌入與升級，將成為驅動養老產業成熟、推動整個商業地產價值鏈轉型的關鍵力量。