拒絕 “糊涂補償”！房主硬剛311萬違法決定，圣運律師助力撤銷獲公平機會！

“土地面積憑‘除以2’算？評估報告不公示、不告知復核權，這補償能合法嗎？”江蘇某地一房主吳先生（化名）面對311萬拆遷補償決定，果斷拒絕簽字。涉案房屋149.72平方米，卻被認定土地使用權面積僅74.86平方米，37.72平方米搭建部分直接按“違建”處理，核心依據的評估報告更是漏洞百出。關鍵時刻，北京圣運律師事務所趙雪玲、石珊律師介入，精準揪出行政行為違法關鍵，最終無錫市中級人民法院判決撤銷涉案補償決定，為房主保住爭取公平補償的核心權利！

案件背景：房屋拆出311萬補償，4大爭議點引發訴訟

PART 01

吳先生擁有一套建筑面積149.72平方米的混合結構住宅，房屋系早年合法建造，持有完整房屋所有權證。2023年7月，市政府作出征收決定，將該房屋納入地塊改造項目范圍。同年12月，政府依據評估報告作出補償決定，給予相應的貨幣補償，并要求吳先生15日內騰空房屋。

吳先生核對后發現補償決定存在多處不合理：土地使用權面積按“房屋面積÷2”認定為74.86平方米，未考慮房屋附帶的獨立院落；37.72平方米搭建部分未實地查勘即被認定為“臨時和違法建筑”，不予合理補償；評估報告未公示初步結果，也未告知異議復核、鑒定權利；補償方式定為貨幣補償，與他協商時主張的“產權調換”的意愿不符。多次協商無果后，吳先生認為該補償決定實體與程序均違法，委托圣運律師向無錫市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷涉案補償決定。

圣運律師：直擊核心爭議，拆解違法關鍵點

PART 02

接手案件后，圣運律師團隊迅速梳理案情，鎖定本案核心爭議焦點——評估報告合法性、房屋面積及土地性質認定合法性、補償方式合理性。結合《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關評估辦法，律師展開針對性突破：

01.評估報告程序違法，4大漏洞導致無效

• 未公示分戶初步評估結果：根據規定，評估機構需先提供初步評估結果并公示，無異議后再出具正式報告。但本案中政府未履行公示義務，直接出具正式評估報告，剝奪了吳先生的知情權和異議權。

• 未告知復核與鑒定權利：評估報告中未載明 “收到報告10日內可申請復核，對復核結果不服可申請專家鑒定”，導致吳先生無法通過法定途徑救濟，權利告知存在嚴重缺漏。

• 基準價評估報告存缺陷：項目基準價評估報告被專家委員會指出 “可比案例有缺陷，需重新調整”，而吳先生房屋評估正是參照該基準價，基礎數據違法導致評估結果無效。

• 裝潢及附屬物評估未實地查勘：因吳先生拒絕入戶，評估機構直接沿用舊數據，未結合房屋現狀調整，評估結果缺乏客觀性。

02.面積與土地性質認定無依據，有失公平

• 土地面積認定牽強：政府僅憑“房屋登記面積÷2” 得出土地使用權面積，既無測繪報告支撐，也未考慮房屋院落的實際面積，違背公平補償原則。

• 土地性質認定不當：搭建部分未實地查勘、未提供測繪圖，也未聽取吳先生的陳述申辯，直接認定為“臨時和違法建筑”，程序不當且事實依據不足。

03.補償方式違背當事人意愿

吳先生在協商中明確表示“價格談不攏則要求產權調換”，但政府因吳先生未在指定期限內選擇補償方式，直接定為貨幣補償，違背了《國有土地上房屋征收與補償條例》中“被征收人可自主選擇補償方式”的規定。

庭審中，律師提交了房屋所有權證、評估報告、談話筆錄等多項證據，層層拆解行政行為的違法之處，清晰論證補償決定缺乏合法依據，最終得到法院認可。

法院判決：認定補償決定主要證據不足，依法撤銷

PART 03

法院經審理查明，該市政府具有作出征收補償決定的法定職權，評估機構選定程序合法，但涉案補償決定存在關鍵違法情形，要求政府重新作出行政行為。一場看似板上釘釘的補償決定，在圣運律師的助力下成功反轉，吳先生的合法權益得到有力保障。

維權總結：拆遷評估避坑，3個關鍵點要記牢

PART 04

圣運律師結合本案及多年維權經驗，提醒被征收人遇到評估及補償決定相關問題，務必警惕以下誤區，守住合法權益：

01.評估報告“三看”，缺一不可

一看是否公示分戶初步評估結果，未公示的可拒絕認可；

二看是否載明復核、鑒定權利及期限，缺失的可主張評估程序違法；

三看評估依據是否客觀，可比案例、數據來源是否合理，有異議及時提出。

02.面積與性質認定，需有明確依據

房屋面積、土地面積認定應以不動產登記簿、測繪報告為依據，對“主觀推算”“未實地查勘”的認定結果可提出異議；

搭建部分不能直接定性“違建”，需結合建造時間、審批情況綜合判斷，征收方未履行調查、告知義務的，可依法維權。

03.補償方式可自主選擇，拒絕“強制指定”

被征收人有權選擇貨幣補償或產權調換，征收方不得以“未按時選擇”為由強制指定補償方式，遇到此類情況可通過訴訟主張權利。

圣運律師提醒

拆遷補償決定的合法性直接關系被征收人的核心利益，遇到評估違法、認定不公、程序不當等問題時，切勿輕易簽字妥協。及時委托專業律師，精準識別違法點，才能有效捍衛自身合法權益。

如果您正面臨類似拆遷難題，歡迎咨詢圣運律師，獲取定制化法律解決方案！

文章 | 圣運律師 | 視覺 編輯 | 圣運律師